Trang chủ > Đề tài > Đánh giá các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự

Thuộc tính

Tên đề tài

Đánh giá các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự

Nội dung tóm tắt

Xem thêm

Nội dung toàn văn

BÁO CÁO PHÚC TRÌNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ”

PHẦN THỨ NHẤT

PHẦN MỞ ĐẦU

I. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Chính sách đất đai là một bộ phận quan trọng trong các chính sách kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta. Đặc biệt ở nước ta việc sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, trong quá trình đổi mới cơ chế kinh tế, những vấn đề cũ chưa được giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan xen vào nhau, tạo ra những mâu thuẫn nội tại. Trước khi có Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân). Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19, 20 Hiến pháp năm 1980).

Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII kỳ họp thứ 2 đã thông qua Luật Đất đai. Điều 1 của Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất phải sử dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả. Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức.

Luật Đất đai năm 1987 do được soạn thảo từ năm 1972 trong thời kỳ quản lý kinh tế của Nhà nước còn mang tính chất hành chính, bao cấp, cho nên các quy định trong Luật còn mang nặng tính chất bao cấp (xin - cho), giao đất theo thủ tục hành chính, mệnh lệnh, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất... Thêm vào đó, ở thời kỳ này, Nhà nước đã có nhiều chính sách mở cửa không chỉ thu hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong nước để phát triển sản xuất kinh doanh mà còn thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Luật Đất đai năm 1987 không đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Vì vậy, ngày 14-7-1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luật Đất đai năm 1993. Mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhưng theo quy định tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất... Tại Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 đã quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các Điều 74, 75, 76, 77 và Điều 78 của Luật Đất đai năm 1993 quy định nguyên tắc thực hiện các quyền đó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Ngày 25-10-1995, Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 8 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Bộ luật Dân sự. Các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự không những chỉ được quy định tại Phần thứ năm Bộ luật Dân sự, mà còn nằm rải rác trong một số điều luật ở các phần khác như chương VII Phần thứ hai - những quy định khác về quyền sở hữu, tại Phần thứ ba - hợp đồng mua bán, cho thuê nhà. Riêng đối với quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự mới chỉ quy định về điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Sau sáu năm thi hành Bộ luật Dân sự (từ ngày 1-7-1996), thực tế cho thấy Bộ luật Dân sự chưa điều chỉnh hết các quyền của người sử dụng đất nói chung, mới chỉ có các quy định nhằm điều chỉnh việc thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình. Người sử dụng đất là tổ chức khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật khác (như Luật Đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành). Đối với quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất cũng có sự khác biệt giữa người sử dụng đất là người được giao đất, được thuê đất và người được giao khoán đất.

Sau khi Bộ luật Dân sự được ban hành, Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ sung thêm hai lần nữa (vào năm 1998 và năm 2001) theo hướng mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất kể cả quyền của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Luật Đầu tư nước ngoài cũng được sửa đổi, bổ sung và cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Để thi hành các văn bản nêu trên Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, nhưng các quy định trong các văn bản pháp luật đó còn có nhiều điểm chồng chéo, chưa thống nhất với nhau. Do vậy, việc nghiên cứu để đánh giá các quy định pháp luật về đất đai nói chung và quy định của Bộ luật Dân sự nói riêng về nội dung của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất sẽ góp phần không nhỏ vào việc sớm hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai. Tạo nên sự bình đẳng khi thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể sử dụng đất.

II. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.

Phần thứ năm Bộ luật Dân sự được giành riêng để quy định các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài các quy định tại Phần thứ năm, Bộ luật Dân sự còn có một số quy định cụ thể liên quan đến việc thực hiện quyền sở hữu đất đai, các quy định liên quan đến việc chuyển dịch bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất như mua bán, cho thuê nhà... Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này chỉ tập trung vào nội dung của các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, bởi vì Phần thứ năm Bộ luật Dân sự là nơi tập trung phần lớn các quy định điều chỉnh trực tiếp các quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân (các chủ thể mà theo Luật Đất đai năm 1993 được phép chuyển quyền sử dụng đất). Đồng thời trên thực tế, các quy định này trong Bộ luật Dân sự có nhiều điểm mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định của pháp luật về đất đai, nên đề tài tập trung chủ yếu vào việc nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị nhằm khắc phục các nhược điểm trong các quy định tại Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự.

III. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU

Mục đích cuối cùng của đề tài là đánh giá được các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, tìm ra những điểm bất hợp lý trong các quy định của Bộ luật Dân sự so với tổng thể các quy định pháp luật về đất đai. Từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự, góp phần tạo ra sự thống nhất giữa các quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật đất đai.

Để đạt được mục đích nêu trên, nội dung của đề tài phải đạt được các yêu cầu sau đây:

Làm sáng tỏ được mối quan hệ của quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất.
Làm sáng tỏ được cơ sở lý luận của việc quy định nội dung quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự.

- Phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự về việc chuyển quyền sử dụng đất. Đánh giá việc thực hiện các quy định trên thực tế. Trong đó chú ý tới mối quan hệ của các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung ngày 2-12-1998 và ngày 29-6-2001).

- Đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự.

IV. PHƯƠNG THỨC THỰC HIỆN

Để đánh giá được các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự chúng tôi thực hiện các bước nghiên cứu sau:

Bước 1, trên cơ sở các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự phải thống nhất với các quy định pháp luật về đất đai, cần thực hiện bước 1 hệ thống hoá, nghiên cứu các quy định hiện hành trong lĩnh vực đất đai liên quan đến việc điều chỉnh quyền của người sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật thực định.

Bước 2, tìm hiểu, tiếp thu các ý kiến đóng góp về sửa đổi pháp luật đất đai, “Báo cáo đánh giá pháp luật đất đai” của Bộ Tư pháp, “Báo cáo tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” của Ban Kinh tế - Ban Chỉ đạo trung ương chuẩn bị chính sách đất đai. Để thực hiện các báo cáo đánh giá pháp luật đất đai, Ban Kinh tế trung ương đã tiến hành khảo sát về việc thực hiện pháp luật đất đai ở 61 tỉnh thành. Tuy nhiên, trong báo cáo có nêu rõ các số liệu được nêu trong bản báo cáo chưa được phép công bố. Vì vậy khi tiếp thu các ý kiến này, chúng tôi lựa chọn những ý kiến đánh giá về việc sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự trong thời gian tới.

Bước 3, nghiên cứu các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự cả hai mặt lý luận và thực tiễn.

Bước 4, trên cơ sở các chuyên đề nghiên cứu và các tài liệu tham khảo, Ban Chủ nhiệm đề tài tổng hợp các nội dung nghiên cứu nhằm đưa ra được các kiến nghị phục vụ cho việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự.

V. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

1. Phương pháp phân tích, so sánh: nghiên cứu phân tích các quy định của pháp luật đất đai trong lịch sử để đưa ra được cơ sở lý luận của việc hình thành các quy định về “quyền sử dụng đất”. Phân tích các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, so sánh các quy định của Bộ luật Dân sự với các văn bản với pháp luật đất đai để phát hiện ra những mâu thuẫn, những điểm bất hợp lý.

2. Phương pháp tổng hợp. Tổng hợp các kết quả thu được từ các hoạt động trên, từ đó phân tích và đưa ra các kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi, bổ sung và ban hành mới các quy định pháp luật đất đai nói chung và các quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.

PHẦN THỨ HAI

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Sự phát triển của hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Trong lịch sử, các quy định pháp luật về đất đai đã có những biến động lớn phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của từng thời kỳ. Có thể khẳng định rằng, hình thức sở hữu toàn dân (trước đây gọi là sở hữu Nhà nước) đối với đất đai ở nước ta đã được trải qua tất cả các thời kỳ lịch sử, với những diễn biến khác nhau.

Từ năm 1945 đến năm 1954 các quy định pháp luật về sở hữu đất đai đã có sự chuyển đổi và chủ yếu là ở hai hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước ở thời kỳ này bao gồm: đất đai phục vụ lợi ích công cộng, rừng núi, đất ven sông, ven biển, đất chưa sử dụng. Khác với thời kỳ phong kiến thực dân, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước phục vụ lợi ích của vua chúa, của chính quyền thực dân, nhân dân lao động tuy gắn bó với đất nhưng bị bóc lột sức lao động đến tận xương, tủy. Từ khi Cách mạng tháng 8 thành công, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, chính quyền nhân dân được lập ra để phục vụ cho lợi ích của toàn thể nhân dân. Cùng với việc thực hiện chính sách “người cày có ruộng”, “chia ruộng đất cho dân cày”, sở hữu tư nhân đối với đất đai phát triển hơn trước. Sở hữu của cộng đồng làng xã về công diền, công thổ tồn tại đến trước khi có Luật Cải cách ruộng đất (trước năm 1953). Trong cải cách ruộng đất, ruộng đất thuộc sở hữu của làng xã được đem chia hẳn cho nông dân, hình thức sở hữu của làng xã chấm dứt.

Từ năm 1954 đến năm 1980, ngoài hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai được hình thành trên cơ sở cải tạo nền kinh tế cá thể theo con đường hợp tác hóa xã hội chủ nghĩa, dựa trên chế độ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất và lao động tập thể của xã viên. Ở thời kỳ này Nhà nước thực hiện chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột của giai cấp phong kiến, thực dân, tiến tới thống nhất đất nước. Thời gian này, Nhà nước không chỉ công nhận quyền sở hữu Nhà nước, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, mà đã bắt đầu xuất hiện quy định về “quyền sử dụng đất”. Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599-TTg ngày 9-10-1955 quy định: tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành phố, hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Những ruộng đất này không chia hẳn cho nông dân, mà chỉ chia cho họ sử dụng để cày cấy, số ruộng đất đã được chia không được cầm, bán hoặc bỏ hoang. Ủy ban hành chính thành phố sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ (Điều 15). Nhà nước khi cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy (Điều 9). Quy định này khác với quy định cho mượn ruộng đất của các chủ sở hữu bỏ hoang trước đây. Đất đai được giao cho người dân sử dụng thuộc sở hữu Nhà nước, khi thu hồi lại, Nhà nước vẫn tạo điều kiện cho người dân làm ăn sinh sống bằng cách giao đất khác hoặc bồi thường cho họ. Vai trò của Nhà nước ở đây tuy là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có quyền lấy lại đất để sử dụng vào các mục đích công cộng vào bất cứ thời điểm nào, nhưng lại phải đảm bảo được cuộc sống của người dân trong xã hội.

Từ năm 1980 đến nay, một biến đổi rất lớn về quy định quyền sở hữu đối với đất đai đã được khẳng định tại văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Hiến pháp (được Quốc hội thông qua ngày 19-12-1980). Điều 19, 20 Hiến pháp quy định "Đất đai ... thuộc sở hữu toàn dân", "... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả của mình theo quy định của pháp luật". Trong Tờ trình của Quốc hội về việc ban hành bản Hiến pháp đã nêu ba lý do:

Thứ nhất, đất đai mà chúng ta có hiện nay, dù trước kia thuộc hình thức sở hữu nào, cũng không phải đơn thuần là một tặng vật của thiên nhiên dành cho chúng ta, mà mỗi tấc đất đều là thành quả của Cách mạng mà dân tộc ta phải đấu tranh, thấm bao nhiêu xương máu của nhân dân mới dành lại được. Vì vậy, đất đai không thể của riêng ai mà phải là tài sản chung của nhân dân cả nước.

Thứ hai, đất nước sau nhiều năm chiến tranh, chúng ta phải xây dựng lại đất nước. Để xây dựng lại đất nước, Chủ tịch Hồ Chí Minh khẳng định chúng ta sẽ: “xây dựng lại đất nước đàng hoàng hơn, to đẹp hơn”. Việc tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân sẽ tạo điều kiện cho chúng ta dễ dàng thực hiện nhiệm vụ xây dựng lại đất nước.

Thứ ba, đất đai không tự nhiên sinh sôi nảy nở, nhưng người sử dụng đất thì ngày càng tăng. Vì vậy đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý sẽ đảm bảo cho việc sử dụng đất đai tiết kiệm và công bằng.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Do đó, tất cả các tập thể (cơ quan Nhà nước, các đoàn thể xã hội, các xí nghiệp, hợp tác xã...) và cá nhân trong xã hội đều không có quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng khi được Nhà nước giao đất. Trên cơ sở đó Luật Đất đai năm 1987 ra đời nhằm cụ thể hóa quy định của bản Hiến pháp. Tuy nhiên, suốt trong một thời gian dài (từ ngày 8-1-1988 đến ngày 15-10-1993), tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao đất chỉ có quyền sử dụng đất, không được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người khác dưới mọi hình thức. Các quy định về quyền sử dụng đất chỉ thực sự được mở rộng từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời. Từ việc chỉ quy định người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được thực hiện năm quyền: quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28-10-1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-1996) đã quy định cụ thể các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất tại Phần thứ năm với tiêu đề “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất”.

2. Cơ sở lý luận và mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai.

Sở hữu là phạm trù kinh tế dùng để chỉ hình thức sở hữu của mỗi tập đoàn, của mỗi cá nhân trong xã hội. Hình thức sở hữu phát sinh và tồn tại trong tất cả các hình thái kinh tế, xã hội. Xã hội càng phát triển thì hình thức sở hữu càng phong phú và mỗi một chế độ xã hội khác nhau có các hình thức sở hữu khác nhau. Lịch sử đã chứng minh giai cấp nào chiếm giữ được những tư liệu sản xuất chính trong xã hội thì giai cấp đó trở thành giai cấp thống trị và có quyền điều chỉnh các quan hệ về sở hữu. Như vậy, sở hữu là một phạm trù kinh tế nói lên cơ sở kinh tế của mỗi xã hội.

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý thuộc thượng tầng kiến trúc phản ánh các quan hệ sở hữu, gắn liền với Nhà nước và pháp luật. Quyền sở hữu được hiểu theo hai nghĩa:

Quyền sở hữu theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là tổng hợp các quy phạm pháp luật quy định trình tự chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của chủ sở hữu và quyền được bảo vệ khi quyền sở hữu bị xâm phạm.

Quyền sở hữu hiểu theo nghĩa hẹp (nghĩa chủ quan) là quyền dân sự cụ thể mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với những tài sản của mình trong những điều kiện nhất định.

Chủ sở hữu đối với các tài sản nói chung được quy định trong Bộ luật Dân sự rất đa dạng tương ứng với các hình thức sở hữu, bao gồm: Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân); các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp; các tổ chức kinh tế tư nhân; các tập thể (là những hợp tác xã trong các lĩnh vực và ngành nghề khác nhau); các công dân. Đó là những chủ thể mà Bộ luật Dân sự quy định có đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

Riêng đối với một số tài sản, Bộ luật Dân sự quy định quyền sở hữu chỉ thuộc một chủ thể đặc biệt như: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc quyền sở hữu toàn dân (Điều 205 Bộ luật Dân sự).

Hiến pháp 1992 quy định "Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân và vì dân. Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân mà nền tảng là liên minh giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và tầng lớp trí thức" (Điều 2). Với tư cách là người đại diện cho toàn thể nhân dân, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) theo quy định tại Điều 17 Hiến pháp 1992, Điều 205, 206 BLDS (trong đó có đất đai).

Quyền sử dụng tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng là một trong ba nội dung thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Điều 198 Bộ luật Dân sự quy định: “Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định”. Như vậy để thực hiện quyền sử dụng tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng Nhà nước có quyền lựa chọn: trực tiếp sử dụng tài sản hoặc sử dụng tài sản thông qua các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất... Trên thực tế, để sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã lựa chọn phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân thực hiện. Quá trình chuyển giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất trong các văn bản pháp luật về đất dai có sự biến đổi về chất.

Với sự phát triển nền kinh tế của Việt Nam là theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nếu người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng thì chưa đáp ứng được yêu cầu phát huy hiệu quả sử dụng đất. Do đó Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1987. Lần đầu tiên Luật Đất đai năm 1993 công nhận: ngoài quyền sử dụng đất, người sử dụng dất là hộ gia đình, cá nhân còn có 5 quyền: quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong các quyền của người sử dụng đất có một số quyền rất gần với quyền của chủ sở hữu (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế). Cho đến nay các quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật đất đai mở rộng về mặt chủ thể, về hình thức và phạm vi thực hiện các quyền. Vì vậy mối quan hệ giữa quyền của chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất rất gần nhau. Quyền của chủ sở hữu chỉ còn là đưa ra những quy định pháp luật bắt buộc người sử dụng dất phải thực hiện, bảo đảm cho người sử dụng đất sử dụng linh hoạt quyền sử dụng đất trong cơ chế thị trường, và đảm bảo quyền chi phối nhất định đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đây là mối quan hệ rất đặc biệt làm cho các nhà làm luật và các nhà thực tiễn phân biệt rất khó khăn. Dưới góc độ nghiên cứu, mối tương quan giữa hai quyền dân sự này được thể hiện ở những điểm sau:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền hạn ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) và phụ thuộc vào quyền sở hữu. Tính phái sinh của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, quyền này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Khi sử dụng đất được giao, người sử dụng đất phải tuân theo những chế độ, thể lệ mà Nhà nước quy định nhằm bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước sẽ thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất, để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 27 Luật Đất đai). Vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, người sử dụng đất phải thực hiện các quy định này mà không có quyền phản đối. Tuy nhiên, với tư cách là người đảm bảo cho cuộc sống của mọi người dân trong xã hội, Nhà nước cũng có những điều tiết nhất định để giúp người bị thu hồi đất đảm bảo cuộc sống. Khi bị thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích nêu trên thì người sử dụng đất được Nhà nước đền bù thiệt hại (Quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ban hành kèm theo Nghị định số 90-CP ngày 17-8-1994 và được thay thế bằng Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ).

- Về mặt lý thuyết quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.

Xuất phát từ đặc điểm quyền sở hữu là quyền có trước và là quyền trọn vẹn, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh và có thể bị hạn chế bởi chủ sở hữu đất đai. Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận và bảo vệ hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước với tư cách đại diện của chủ sở hữu thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai bằng những phương thức khác nhau. Những phương thức này lại có mối quan hệ gắn bó với các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Nhà nước thông qua các bộ máy do mình lập ra để quản lý toàn bộ đất đai trong cả nước. Vấn đề đặt ra là Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai bằng cách nào? Bằng quyền lực của mình, thông qua hoạt động lập pháp, Nhà nước tạo ra những chính sách trong từng thời kỳ nhất định để điều tiết sự chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có những hành vi vi phạm quyền chiếm hữu đất đai (lấn chiếm đất đai - nghĩa là chiếm hữu đất không theo quyết định giao đất, cho thuê đất, được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp), sẽ bị Nhà nước xử phạt, hoặc bị thu hồi đất. Thông qua hoạt động kiểm kê đất đai hàng năm, hoặc trong từng thời kỳ, Nhà nước nắm giữ được tổng số các loại đất được đem vào sử dụng hoặc chưa được sử dụng. Nhà nước tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm hoặc trong thời gian nhiều năm để đất đai được sử dụng có hiệu quả. Như vậy việc chiếm hữu đất đai của Nhà nước là chiếm hữu một cách gián tiếp đối với toàn bộ vốn đất đai thuộc chủ quyền của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, còn việc chiếm hữu của người sử dụng đất là việc chiếm hữu trực tiếp trên một mảnh đất nhất định được Nhà nước giao hoặc cho thuê, hoặc được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đối với đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, khai thác những lợi ích vật chất từ đất đai. Nhà nước đặt ra những quy định về điều kiện sử dụng đất cho tất cả những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải tuân theo phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Nhà nước sẽ thu hồi lại đất nếu người sử dụng đất không thực hiện các quy định này. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền trực tiếp khai thác những lợi ích vật chất từ đất đai, nhưng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Người sử dụng đất nông nghiệp phải nộp thuế đất nông nghiệp trong hạn mức, và thuế bổ sung đối với diện tích đất vượt hạn mức. Người sử dụng đất ở để xây dựng các công trình kiến trúc phải nộp thuế nhà đất. Tuy Nhà nước giao đất nhưng lại quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 2-12-1998, người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ những người được giao đất, cho thuê đất hợp pháp cũng được coi là người sử dụng đất. Như vậy, về mặt lý thuyết, quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phụ thuộc vào Nhà nước.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thể hiện dưới các hình thức:

Nhà nước quyết định việc giao đất, cho thuê đất cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất;
Ban hành các điều kiện, trình tự, thủ tục bắt buộc người sử dụng đất phải tuân theo khi thực hiện một số quyền mang tính chất định đoạt mà Nhà nước cho phép;
Quyết định việc phân loại các loại đất, đặt ra chế độ, điều diện sử dụng các loại đất đó;
Quyết định việc thu hồi đất;
Định ra các chế độ tài chính mà người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện (thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ);
Thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất;
Giải quyết các khiếu nại, các tranh chấp và xử lý vi phạm.

Người sử dụng đất được Nhà nước trao cho năm quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế), và bổ sung các quyền theo Luật sửa dổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 (quyền cho thuê lại, quyền bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất). Tuy có những quyền mang tính chất định đoạt, nhưng người sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, dưới sự quản lý của Nhà nước.

3. Tại sao cho phép người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự.

Xuất phát điểm ban đầu từ quyền đại diện của chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai một cách độc lập. Dưới góc độ là người quản lý xã hội, Nhà nước đồng thời phải chăm lo, đảm bảo cuộc sống cho tất cả mọi người dân trong xã hội, đảm bảo sự công bằng xã hội và sự phát triển đồng đều nền kinh tế của đất nước. Vì vậy chính sách và các quy định pháp luật về đất đai mà Nhà nước đề ra trong từng thời kỳ là khác nhau, nhưng phải đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được cả hai vai trò này. Vấn đề đặt ra là các quy định pháp luật về đất đai phải điều chỉnh sao cho người dân yên tâm gắn bó đầu tư vào đất. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, thừa nhận đất đai có giá, và cho phép người sử dụng đất có 5 quyền; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp luật đất đai về quyền của người sử dụng đất ngày càng được nới rộng, linh hoạt hơn.

Điều 172 Bộ luật Dân sự quy định: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Như vậy quyền sử dụng đất có thể được hiểu là một loại quyền tài sản. Để được coi là một loại quyền tài sản, quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau:

Gắn liền với một trong các chủ thể của pháp luật dân sự. Theo quy định của pháp luật đất đai người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (để làm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất) là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Các chủ thể này cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và được đưa vào giao lưu dân sự. Điều này đã được khẳng định trong Luật Đất đai năm 1993. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được coi như là người sở hữu một quyền tài sản. Như vậy đã được coi là quyền tài sản thì quyền sử dụng đất phải được đưa vào giao lưu dân sự.

Tuy nhiên, bởi quyền tài sản này được gắn với một loại tài sản đặc biệt đó là đất đai, nên khi đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự cũng phải tuân theo những yêu cầu nhất định. Các yêu cầu đó là:

Thứ nhất, xuất phát từ điểm đặc biệt đầu tiên là đất đai chỉ thuộc một hình thức sở hữu duy nhất: sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy tuy trao quyền cho người sử dụng đất là được phép đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự nhưng vẫn phải đảm bảo sự quản lý Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo quyền của chủ sở hữu đối với đất đai. Điều này có nghĩa là chỉ những chủ thể được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Người chuyển quyền sử dụng đất cũng như người nhận chuyển quyền sử dụng đất đều phải tuân thủ các quy định quản lý hành chính đối với đất đai (như các điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất) và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thứ hai, từ trước đến nay đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng, quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy trước đây tuy luật pháp không công nhận đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự, nhưng lại thừa nhận việc mua bán, cho thuê các tài sản có trên đất như nhà cửa, các công trình xây dựng, cây cối. Khi nhận chuyển dịch các loại tài sản này, người nhận tài sản đương nhiên có quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, mà Nhà nước - tuy với tư cách là chủ sở hữu - nhưng lại không quản lý được và không thu được bất kỳ một lợi ích vật chất nào. Đất đai thì ngày càng có giá, vì vậy tuy là người sử dụng đất (không có quyền sở hữu) lại được hưởng toàn bộ giá trị của đất, ngay cả khi giá đất tăng lên không phải do người sử dụng đất đầu tư vào đất, mà là do chính sách của Nhà nước. Vì vậy vấn đề đặt ra là làm sao quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đồng thời phải tạo được các cơ sở pháp lý để thúc đẩy quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa, khắc phục tình trạng thị trường ngầm đối với đất đai, bước đầu tạo ra một thị trường bất động sản ổn định không nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Thứ ba, trong quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước phát triển nền nông nghiệp lên sản xuất hàng hóa lớn, chúng ta không thể coi tất cả các loại đất đai đều là đất phi hàng hóa. Cần phải tạo điều kiện để chúng được đưa vào giao lưu dân sự nhằm phát huy được vai trò của đất. Đối với sản xuất nông nghiệp, chúng ta đã có chủ trương xây dựng kinh tế trang trại, muốn xây dựng kinh tế trang trại thì không thể nói người dân chỉ có quyền sử dụng đất trong hạn mức được giao. Những đối tượng được giao đất chưa chắc đã có đủ vốn để sản xuất, vì vậy đất đai trong tay họ không phát huy được hiệu quả. Vấn đề đặt ra là tuy đất được đưa vào giao lưu dân sự nhưng vai trò điều tiết của Nhà nước đến đâu. Trong thời gian tới cần phải tạo sự cân bằng trong quản lý của Nhà nước cả về mặt quản lý hành chính và quản lý về mặt kinh tế đối với tài sản đất đai.

II. MỐI QUAN HỆ GIỮA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG VIỆC ĐIỀU CHỈNH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Cũng như bất kỳ một nước nào khác coi luật viết là nguồn cơ bản của pháp luật, hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm rất nhiều các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội khác nhau. Về nguyên tắc, các văn bản pháp luật này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau và phải đảm bảo sự thống nhất nội tại khi cùng điều chỉnh một vấn đề.

Có thể nói riêng đối với tài sản là đất đai chịu sự điều chỉnh của rất nhiều văn bản pháp luật. Trong đó điển hình nhất là Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995.

Bộ luật Dân sự là Bộ luật lớn nhất nước ta hiện nay điều chỉnh hai mảng quan hệ: quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân. Xét riêng về quan hệ tài sản được điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự là quan hệ giữa người với người thông qua tài sản. Quan hệ tài sản bao giờ cũng liền với một tài sản nào đó biểu hiện dưới các dạng khác nhau, trong đó đất đai được quy định trong Bộ luật Dân sự chỉ là một loại tài sản và được quy định là bất động sản.

Tuy vậy, Bộ luật Dân sự không điều chỉnh tất cả các mối quan hệ tài sản nói chung, mà chỉ điều chỉnh mà mối quan hệ của các tài sản này trong giao lưu dân sự. Vì vậy, Bộ luật Dân sự điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự (Điều 1). Và như vậy liên quan đến tài sản nói chung, Bộ luật Dân sự điều chỉnh nội dung của quyền sở hữu của các chủ thể đối với tài sản (quy định tại Phần thứ hai Bộ luật Dân sự), các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản (nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự quy định tại Phần thứ ba Bộ luật Dân sự, thừa kế tài sản quy định tại Phần thứ tư Bộ luật Dân sự) quan hệ tài sản có yếu tố nước ngoài (Phần thứ bảy Bộ luật Dân sự). Đất đai được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, xuất phát từ quyền sở hữu đất đai chỉ thuộc một hình thức sở hữu duy nhất, nên việc điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai phải thể hiện được tính đặc biệt này. Đối với nội dung của quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự, đất đai cũng phải tuân theo các nội dung cơ bản về quyền sở hữu đối với tài sản nói chung, nhất là các quy định về hình thức sở hữu toàn dân. Ngoài ra mối quan hệ giữa người và người liên quan đến đất đai không những chỉ liên quan đến các giao dịch dân sự mà còn ảnh hưởng đến các mối quan hệ xã hội phức tạp khác. Vì vậy, tại Phần thứ hai còn có quy định riêng biệt nhằm hạn chế quyền sử dụng của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề. Do tính chất đặc thù của tài sản đặc biệt này được thể hiện ở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, người sử dụng đất thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân theo những điều kiện, trình tự nhất định, nên các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai được quy định tại một phần riêng - Phần thứ năm Bộ luật Dân sự với tên gọi là “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất”.

2. Khác với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến một loại tài sản duy nhất đó là đất đai. Trong đó ngoài các quan hệ dân sự liên quan đến đất dai, Luật Đất đai chủ yếu điều chỉnh các quan hệ hành chính nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai.

3. Từ sự phân tích ở trên ta nhận thấy giữa hai ngành luật dân sự và luật đất đai có những quy định giao thoa nhau, bổ sung cho nhau. Dưới một góc độ nhất định, có thể coi Bộ luật Dân sự là Bộ luật gốc quy định về các quan hệ tài sản nói chung. Luật Đất đai là luật chuyên ngành. Để điều chỉnh các quan hệ đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai đều dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:

a) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đây là một nguyên tắc thống nhất đã được khẳng định tại Điều 17 Hiến pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. Các văn bản khác như Bộ luật, Luật... được ban hành không được trái với Hiến pháp.

b) Nguyên tắc đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và theo quy định của pháp luật. Điều này đã được quy định tại Điều 1 Luật Đất đai năm 1993, Điều 695 Bộ luật Dân sự. Các quy định của Luật Đất dai dã thể hiện rõ vai trò của Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, trong đó có quản lý đất đai. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy đất đai phải được thống nhất quản lý và khai thác theo một quy hoạch và kế hoạch do Nhà nước quy định. Nhà nước phải xây dựng các cơ quan quản lý đất đai, có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng nhằm thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai. Đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể lệ phù hợp với các nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất sử dụng đất có hiệu quả. Các nội dung của quyền sử dụng đất được thể hiện trong Bộ luật Dân sự cũng không thể nằm ngoài nguyên tắc này.

4. Dựa trên các nguyên tắc cơ bản trên đây, vấn đề đặt ra là cùng điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến một loại tài sản là đất đai, với tư cách là Bộ luật gốc, Bộ luật Dân sự nên quy định về vấn đề gì, vấn đề nào nên quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Với phạm vi điều chỉnh được quy định tại Điều 1, riêng đối với tài sản là đất đai, Bộ luật Dân sự ngoài các quy định về nội dung của quyền sở hữu, hình thức sở hữu toàn dân trong Bộ luật Dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại Phần thứ năm tập trung vào các quyền của người sử dụng đất (các quyền về tài sản) khi tham gia vào giao lưu dân sự. Đây là mối quan hệ được xác lập theo chiều “ngang” giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất. Trong đó chủ yếu đề cập đến chủ thể, hình thức, nội dung của các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau được xác lập dựa trên cơ sở tự nguyện và được điều chỉnh bằng phương pháp bình đẳng - thoả thuận.

Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai là các quy định nhằm phục vụ cho việc quản lý đất đai, chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai) với người sử dụng đất (chủ sử dụng đất). Đây là mối quan hệ hành chính, được xác lập theo chiều “dọc”. Do đó, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai chủ yếu đề cập đến đối tượng, điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trong việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và quyết định cho phép hay không cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất? Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất được điều chỉnh bởi phương pháp quyền uy - mệnh lệnh. Người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sau khi tuân thủ các điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, về mặt lý thuyết các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự phải luôn được gắn bó chặt chẽ với pháp luật đất đai, tạo nên một hệ thống pháp luật đồng bộ. Trong đó vừa đảm bảo sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, vừa tạo ra sự thông thoáng cho người sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển quyền.

5. Tại thời điểm ban hành Bộ luật Dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất được coi là một nội dung mới lần đầu tiên được khẳng định trong Luật Đất đai. Luật Đất đai mới chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng dất. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất này phải được thể hiện dưới dạng các giao dịch dân sự. Bởi vậy các giao dịch dân sự này phải được quy định trong Bộ luật Dân sự. Trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Bộ luật Dân sự quy định hình thức, nội dung và điều kiện của các giao dịch. Còn trình tự, thủ tục cụ thể do các văn bản hướng dẫn thi hành quy định.

Tuy nhiên, từ thời điểm ban hành Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai trước khi sửa đổi, riêng về trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất chỉ có các văn bản hướng dẫn thi hành sau đây:

Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17-8-1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (có hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất - phần thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước);
Thông tư số 01/TT-LB ngày 3-7-1996 của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thủ tục về thế chấp, cầm cố tài sản đối với doanh nghiệp Nhà nước và thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (chỉ hướng dẫn thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất - phần thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Nhà nước).

Nội dung của các quy định này chủ yếu nhằm phục vụ cho việc thực hiện các biện pháp nghiệp vụ của Ngân hàng trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho vay vốn. Vì vậy tại thời điểm này chúng ta vẫn còn thiếu văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung, kể cả hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự hay Luật Đất đai.

Sau khi Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung năm 1998 mới có văn bản pháp luật hướng dẫn quy định về nội dung, hình thức, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Đó là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai được tiếp tục sửa đổi năm 2001, và tương ứng với nó là các quy định hướng dẫn việc chuyển quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Cho đến nay có thể nói các quyền của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ngày càng mở rộng, cả về mặt chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất, đến các nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy đã đến lúc chúng ta cần xem lại các quy định tại Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” được thực thi trong thực tế như thế nào. Để từ đó tìm ra hướng: riêng đối với tài sản đặc biệt là đất đai trong giao lưu dân sự, Bộ luật Dân sự cần quy định những nội dung gì.

PHẦN THỨ BA

NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ TRONG THỰC TIỄN

ÁP DỤNG

I. NHẬN XÉT CHUNG VỀ QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHẦN THỨ NĂM BỘ LUẬT DÂN SỰ

Tại Tờ trình Quốc hội số 5529/PC ngày 30-9-1995 của Chính phủ về việc tiếp thu ý kiến nhân dân các ngành, các cấp và đại biểu Quốc hội chỉnh lý dự thảo Bộ luật Dân sự có nói rõ lý do tại sao lại đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân sự. Luật Đất đai năm 1993 tuy đã quy định 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng lại chưa quy định cụ thể điều kiện, hình thức, thủ tục, nhất là quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các quyền này. Vì vậy, người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân thiếu căn cứ pháp lý để thực hiện, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết những vụ việc có liên quan cũng gặp nhiều lúng túng. Hơn nữa, xét theo tính chất, 5 quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 1993 quy định chính là các giao dịch dân sự. Bởi vậy, Bộ luật Dân sự đã quy định nội dung các giao dịch này.

Quá trình nghiên cứu từ dự thảo XII lên Dự thảo XIV, Ban soạn thảo Bộ luật Dân sự đã dự định đặt tiêu đề cho Phần thứ năm Bộ luật Dân sự là “Những quy định về quyền sử dụng đất”, trong đó có cả các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng sử dụng đất vô hiệu. Nhưng ý kiến này không được chấp nhận bởi lẽ Phần thứ năm Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất, chứ không quy định về nội dung quyền sử dụng đất. Các nội dung về quyền sở hữu tài sản nói chung đã được quy định tại Phần thứ hai Bộ luật Dân sự, các quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ được áp dụng quy định chung về giao dịch dân sự vô hiệu. Như vậy sẽ tránh được sự trùng lặp giữa các quy định trong cùng một Bộ luật.

Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Phần thứ năm Bộ luật Dân sự, gồm có 55 điều, được chia thành 6 chương bao gồm các nội dung sau đây:

Chương I - Những quy định chung. Trong đó nội dung của chương này quy định chung về các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất; hình thức, thủ tục, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; giá chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất, hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật.
Chương II - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
Chương III - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Chương IV - Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
Chương V - Thế chấp quyền sử dụng đất;
Chương VI. Thừa kế quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm ban hành các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự đã đảm bảo được các mặt sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài;
Là cơ sở để bảo đảm các quyền của người sử dụng đất hợp pháp (là hộ gia đình, cá nhân) được thực hiện thông suốt, không bị ách tách trong giao lưu dân sự, nhưng phải tránh tình trạng lạm dụng các quyền này để chuyển nhượng đất trái phép, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
Bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn được giao;
Bảo đảm mức hạn điền mà pháp luật đất đai quy định;
Bảo đảm sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước qua các chế độ cho phép, đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, cũng như bảo đảm việc thực hiện các quy định về thuế của Nhà nước.
Bảo vệ đất nông nghiệp, nhất là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất trồng lúa nước.

Tuy nhiên, các giao dịch dân sự không phải là bất biến, mà nó được thay đổi theo thời gian, theo quá trình phát triển của nền kinh tế. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành liên tục sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng, cũng như phù hợp với yêu cầu của cuộc sống. Các quy định của Bộ luật Dân sự đã được thực tế kiểm nghiệm là có những điểm không còn phù hợp, cần phải có nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung kịp thời.

II. NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ

1. Chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự quy định chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Đối với các giao dịch dân sự nói chung đều được quy định áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể này. Riêng đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại Chương I Phần thứ năm không có điều nào quy định cụ thể chủ thể nào được chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi nghiên cứu toàn bộ các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, chúng ta có thể rút ra kết luận: chủ thể được chuyển quyền sử đụng dất trong Bộ luật Dân sự là hộ gia đình và cá nhân.

Với tiêu đề của toàn bộ Phần thứ năm Bộ luật Dân sự “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất”, nhưng toàn bộ Phần thứ năm chỉ điều chỉnh việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chúng ta cần xem xét lại vấn đề này đã được quy định trong Bộ luật Dân sự như thế nào. Quy định này xuất phát từ đặc điểm: Bộ luật Dân sự ra đời sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thời điểm này Luật Đất đai năm 1993 chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển quyền sử dụng đất với 5 quyền tương ứng. Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước và nước ngoài sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật khác (Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994). Theo các văn bản pháp luật này một số tổ chức kinh tế có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn và góp vốn liên doanh với tổ chức cá nhân khác. Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 1996 của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, các tổ chức, cá nhân trong nước dược bổ sung các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Như vậy tại thời điểm ban hành, Bộ luật Dân sự chỉ cụ thể hóa các quyền của hộ gia đình, cá nhân được quy định trong Luật Đất đai, mà chưa đóng vai trò là Bộ luật gốc điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong giao lưu dân sự.

Luật Đất đai năm 1993 được bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001, đã đưa các quy định tại Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vào Luật Đất đai để áp dụng thống nhất. Đồng thời mở rộng hơn nữa các chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất. Cho đến nay ngoài hộ gia đình và cá nhân, các chủ thể sau đây có quyền chuyển quyền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 78c, 78g Luật Đất đai);
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 78b Luật Đất đai);
Doanh nghiệp Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 78d Luật Đất đai);
Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 78d Luật Đất đai);
Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 78d Luật Đất đai); Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 05 năm thì thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (khoản 14 Điều 1 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Tổ chức kinh tế trong nước đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác cũng có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 78e);
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư Việt Nam được quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam).

Trên thực tế không chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới thực hiện các quyền này. Khi tiến hành sản xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế cần rất nhiều vốn để thực hiện hoạt động của mình, và vì vậy Luật Đất đai cũng như Luật Đầu tư nước ngoài đã cho phép họ thực hiện các quyền như thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh... Như vậy chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự cho đến nay quá hẹp không phù hợp với các văn bản pháp luật đất đai, tạo nên sự thiếu thống nhất trong các quy định về quyền dân sự trong các giao dịch dân sự. Chưa tạo ra được sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia giao dịch dân sự.

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Tiêu đề của Điều 690 Bộ luật Dân sự là “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất”, nhưng nội dung của Điều 690 có những khoản không phù hợp. Bởi lẽ, khi xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thì không phải là căn cứ, mà là một nguyên tắc xuyên suốt của quá trình quản lý và sử dụng đất của Nhà nước. Mặt khác, khoản 1 Điều 1 của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2-12-1998 quy định còn rõ hơn rất nhiều khi xác định về việc Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác. Tùy thuộc vào các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất này mà người sử dụng đất được Nhà nước trao cho các quyền khác nhau. Vì vậy, Điều 690 cần sửa đổi cho phù hợp với quy định hiện tại trong Luật Đất đai.

3. Hình thức và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 691 Bộ luật Dân sự thì việc quy định các loại quyền mà người sử dụng đất được thực hiện và hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đều được quy định trong một điều luật. Vì vậy có thể hiểu là điều luật vừa quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

3.1. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự quy định có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là 5 quyền của người sử dụng đất) là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Quy định này dựa trên cơ sở khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân có 5 quyền này. Tuy nhiên, ngay tại thời điểm ban hành tại Điều 73 Luật Đất đai năm 1993 khi quy định về quyền của người sử dụng đất nói chung, người sử dụng đất còn có quyền “góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh”. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nên bất kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh nào cũng cần mặt bằng để tiến hành sản xuất. Quyền sử dụng đất khi được giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, người sử dụng đất có quyền góp vốn để sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (quyền tài sản).

Cho đến nay, cùng với việc mở rộng các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất, Luật Đất đai sau hai lần sửa đổi, bổ sung cũng bổ sung cả hình thức chuyển quyền sử dụng đất: cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế có 6 quyền, trừ quyền chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này đã được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002).

Bộ luật Dân sự có một số điều quy định về hợp đồng tặng cho tài sản và tặng cho bất động sản, nhưng trong hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai người sử dụng đất không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ luật Dân sự thì đất đai là bất động sản, Điều 463 của Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng tặng cho bất động sản. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai đã được Bộ luật Dân sự quy định tại một phần riêng. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng nên quy định cụ thể trong Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự. Trên thực tế cha, mẹ cho con quyền sử dụng đất khi con xây dựng gia đình. Nhưng chúng ta không vận dụng được hợp đồng này là hợp đồng gì. Điều này dẫn đến tình trạng lách luật như: thực hiện tách hộ (mặc dù đất đó theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là giao cho người cha, hoặc mẹ chứ không phải giao cho hộ gia đình); hoặc cha, mẹ ủy quyền cho con đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi kê khai.

Trong thực tế thi hành các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai, hộ gia đình, cá nhân thiên về thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất xẩy ra rất ít, và chủ yếu tập trung vào quyền sử dụng đất nông nghiệp. Còn đối với đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân có giá trị lớn. Do đó có ít trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ở. Cá nhân có quyền sử dụng đất cũng thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để tiến hành sản xuất kinh doanh, bảo lãnh cho người khác vay vốn ngân hàng. Đối với tổ chức được Nhà nước giao dất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện các quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất dưới nhiều hình thức khác nhau theo quy định của pháp luật đều đã trở thành nhu cầu của người sử dụng đất nói chung.

3.2. Hình thức của hợp đồng và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 691, 692, 701 (hình thức hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất), 707 (hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), 716 (hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất), 731 (hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) có sự trùng lặp với nhau và mâu thuẫn với nhau.

Quy định về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung (Điều 671) khẳng định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Còn đối với quy định cụ thể trong từng loại hợp đồng chỉ quy định hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, không quy định cần phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân. Trong khi đó tại các điều luật điều chỉnh các hợp đồng cụ thể này không có sự dẫn chiếu áp dụng đến quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói chung. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đã có quy định riêng đối với hợp đồng bảo đảm (được áp dụng hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, với quy định của Bộ luật Dân sự, người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân, các bên không có quyền lựa chọn việc công chứng hợp đồng tại cơ quan Công chứng. Trong khi đó để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải lấy xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện. Xác nhận này có thể hiểu là sự chứng thực hợp đồng hay không?

Về thủ tục , tại các điều quy định về thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung hoặc thủ tục của từng loại hợp đồng cụ thể đều chỉ nói tới việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy không cần thiết phải quy định trong nhiều điều luật về thủ tục và việc đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất này.

4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693 Bộ luật Dân sự).

Điều 693 Bộ luật Dân sự quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ 4 điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trong thời hạn còn được sử dụng đất;
Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
Đất không có tranh chấp.

4.1. Điều kiện thứ nhất để hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhìn chung, quy định này là đúng, song thực trạng hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường gặp phải rất nhiều khó khăn. Thời gian để hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất dài với nhiều thủ tục rườm rà, trong khi đó việc chuyển quyền sử dụng đất lại diễn ra hàng ngày. Mặt khác, trong thực tế không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân vẫn tiến hành việc chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất với sự vận dụng linh hoạt hơn. Quy định cứng nhắc của pháp luật đã trở thành điều kiện buộc các đối tượng làm trái pháp luật vì nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất là không thể hạn chế được.

Đứng trước thực tế đó pháp luật về đất đai đã có những quy định mở rộng hơn. Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp;

- Giấy tờ về thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với đất mà được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp;

- Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa;

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22-11-2000 hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31-7-2000 có quy định: đối với doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì doanh nghiệp vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất của mình, nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với chứng từ nộp tiền sử dụng đất;

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với hợp đồng cho thuê đất và chứng từ nộp tiền thuê đất.

Như vậy, các quy định của Bộ luật Dân sự điều chỉnh các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự quá cứng nhắc. Ngược lại các quy định của pháp luật đất đai tuy có mềm dẻo hơn nhưng không đảm bảo được sự bình đẳng giữa các chủ thể. Đối với hộ gia đình, cá nhân có 8 loại giấy tờ nêu trên (không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chỉ được chuyển nhượng và để thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu chỉ dừng lại ở điểm này, dưới góc độ nghiên cứu có thể đưa ra nhận xét để đảm bảo độ tin cậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp, thì bên thế chấp mới được vay vốn để sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC cho phép doanh nghiệp Nhà nước tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng vẫn được thế chấp thì không thể giải thích theo hướng như trên.

Qua đó ta có thể nhận thấy rằng việc mở rộng điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của các văn bản pháp luật về đất đai mang tính chất giải quyết tình thế, chưa có tầm nhìn tổng thể. Các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất chưa được áp dụng đối với các tổ chức, nhưng trong thời gian tới sửa đổi Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật đất đai cũng phải tạo nên được sự bình đẳng của các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản.

4.2. Điều kiện thứ ba để hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất là “được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Quy định cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng nhắc lại quy định này (khoản 1 Điều 709 - nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất). Quy định như trên không phù hợp với các văn bản pháp luật đất đai. Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định bằng văn bản cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền đó mà chỉ làm thủ tục và xác nhận vào hợp đồng theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP”.

Trên thực tế khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, họ không thực hiện điều kiện thứ ba này với lý do: Thứ nhất, Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, khi thực hiện họ chỉ phải tuân theo quy định về trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định, tại sao người sử dụng đất lại phải xin phép thực hiện những quyền mà Nhà nước đã trao cho mình. Thứ hai, Bộ luật Dân sự không quy định rõ người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào, trong khi pháp luật đất đai không có quy định? Và như vậy quy định của Bộ luật Dân sự trở nên thiếu khả thi.

4.3. Điều kiện thứ tư, nên hiểu như thế nào là đất không có tranh chấp. Điều kiện này ảnh hưởng rất nhiều đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất làm hồ sơ nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về việc đất đó không có tranh chấp. Nếu sau khi họ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn thực hiện các quyền của mình lại phải có xác nhận “đất không có tranh chấp” thì có hợp lý hay không? Hơn nữa pháp luật đất đai đã quy định trong một số trường hợp không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các loại giấy tờ khác thay thế, thì người sử dụng đất cũng được thực hiện một số quyền. Như vậy về điều kiện “đất không có tranh chấp” cần có hướng dẫn cụ thể để áp dụng đối với hai trường hợp: thứ nhất, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không cần lấy xác nhận là đất không có tranh chấp; thứ hai, đất có các giấy tờ hợp lệ khác mà chưa làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải lấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về việc đất không có tranh chấp.

5. Giá chuyển quyền sử dụng đất (Điều 694 Bộ luật Dân sự)

Bộ luật Dân sự quy định “Các bên thoả thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định”. Với quy định như vậy không thể áp dụng được trong thực tế, người sử dụng đất vẫn chuyển quyền sử dụng đất theo giá thoả thuận trên thị trường. Giá thỏa thuận này khác xa so với khung giá mà Nhà nước quy định. Mặt khác, Điều 12 Luật Đất đai quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để áp dụng cho các mục đích như: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai không quy định Nhà nước ban hành giá để áp dụng vào việc chuyển quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự. Trong 8 năm thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất cho thấy, khung giá các loại đất rất thấp không phù hợp với thực tế. Qua khảo sát 61 tỉnh, thành phố, không có một nơi nào người dân thực hiện các giao dịch theo khung giá. Mỗi một tỉnh được phép quy định giá đất áp dụng tại tỉnh mình nhưng không được thấp hơn mức giá tổi thiểu và cao hơn mức giá tối đa của Chính phủ quy định cho từng loại đất. Mặc dù Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: trên cơ sở khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Nhưng cho đến nay các văn bản pháp luật này vẫn chưa ra đời. Điều 694 Bộ luật Dân sự chỉ thực sự có ý nghĩa khi khung giá của Chính phủ quy định sát giá thị trường.

6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.

Như trên đã phân tích, nguyên tắc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” là nguyên tắc xuyên suốt và chi phối các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy Điều 695 Bộ luật Dân sự cần khẳng định điều này trong nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 695 Bộ luật Dân sự quy định “Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...”. Đồng thời khoản 3 Điều 718 quy định nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất là “Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao”. Quy định như vậy thì đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất hẹp, chỉ bao gồm hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, không phù hợp với các đối tượng được quy định tại Điều 690 Bộ luật Dân sự. Hơn nữa các văn bản pháp luật về đất đai đã cho phép những người được Nhà nước cho thuê đất được cho thuê lại đất, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất... theo những điều kiện nhất định.

7. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Điều 696 Bộ luật Dân sự quy định “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Thực tế cho thấy, quy định này bất hợp lý, làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận quyền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất không thể làm xong ngay thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, thủ tục này được làm rất chậm, vì nó phụ thuộc vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chu trình này diễn ra như sau: khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện các thủ tục tại các cơ quan nhà nước khác nhau. Ví dụ Điều 31 Luật Đất đai quy định: thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Sau khi nộp hồ sơ tại các cơ quan này, nếu được phép chuyển quyền sử dụng đất, thì các cơ quan nói trên sẽ xác nhận vào hợp đồng và chuyển cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 36 Luật Đất đai). Sau khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là giai đoạn cuối cùng đối với các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất. Và như vậy có thể nhiều năm sau kể từ khi các bên ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất mới đăng ký được quyền sử dụng đất. Lúc này hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mới có hiệu lực pháp luật. Điều này dẫn đến bất hợp lý là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất đã sử dụng đất đó trên thực tế rất lâu so với thời điểm mà pháp luật công nhận cho họ; quyền sử dụng đất đã tiếp tục được đưa vào giao lưu dân sự. Vì pháp luật chưa công nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất nên đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp khác như: không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất vẫn thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất mà Nhà nước không kiểm soát được; việc xử lý hậu quả hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy trong thời gian tới sửa đổi, bổ sung các quy định Bộ luật Dân sự nên cân nhắc lại thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

8. Hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

Điều 697 Bộ luật Dân sự quy định “Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai và Bộ luật này quy định, thì hợp đồng đó vô hiệu...”. Việc áp dụng điều luật này sẽ không có gì bất hợp lý nếu các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ và thống nhất với nhau. Trên thực tế các vi phạm của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở tất cả các tỉnh trong cả nước xảy ra nhiều nhất ở vi phạm về hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Điều này lại xuất phát từ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện rất chậm chạp. Nên phần lớn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế là “thị trường ngầm”. Trong đó xảy ra nhiều trường hợp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là do các bên không thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại”. Tuy nhiên, giá trị quyền sử dụng đất do biến động bất thường, kết hợp với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên nếu giá đất lên cao, thì bên chuyển nhượng thường yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Ngược lại, nếu giá đất xuống thấp thì bên nhận chuyển nhượng yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi một trong các bên đã không muốn thực hiện hợp đồng thì dù cho Tòa án có quyết định buộc các bên phải thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, thì điều này cũng sẽ không được thực hiện trên thực tế.

Khi xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất rất phức tạp. Nếu áp dụng quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì không thể thực hiện được. Bởi lẽ khoản 2 Điều 146 Bộ luật Dân sự quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Vấn đề đặt ra là không đơn giản khi các bên tiến hành hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bởi do giá đất lúc này đã tăng cao, hoặc xuống thấp so với thời điểm các bên tiến hành chuyển nhượng, hoặc quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng sang cho người khác...

Vì vậy để áp dụng được quy định về việc xử lý hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật thì phải quy định thật chặt chẽ các điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời cần có văn bản hướng dẫn thi hành, trong đó xác định rõ trong trường hợp nào thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, và ở mỗi một giai đoạn khác nhau thì việc xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu cũng sẽ khác nhau.

9. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704 Bộ luật Dân sự)

9.1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai đều quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được giao đất mới được chuyển đổi quyền sử dụng đất. Loại đất được chuyển đổi là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở. Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Điều 700 Bộ luật Dân sự và Điều 5 Nghị định 17/1999/NĐ-CP đều được quy định thống nhất. Trong đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây:

1) Thuận tiện cho sản xuất và đời sống;

2) Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được quy định khi Nhà nước giao đất.

3) Trong thời hạn sử dụng đất được giao.

Với quy định như vậy ta có thể hiểu hộ gia đình, cá nhân nếu có đủ điều kiện có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở cho nhau. Người có quyền sử dụng đất nông nghiệp không muốn sản xuất nông nghiệp nữa, mà muốn chuyển sang sản xuất lâm nghiệp, thì có thể đổi cho người có quyền sử dụng đất lâm nghiệp. Miễn là sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, nếu đất nhận chuyển đổi là đất lâm nghiệp thì phải sử dụng đúng mục đích đó.

Tuy nhiên, Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất lại quy định “Việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong cùng một loại đất”. Quy định tại Thông tư này hạn chế hơn việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, trái với quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định 17/1999/NĐ-CP.

Thêm vào đó việc phân loại đất trong Luật Đất đai cũng có điểm không hợp lý. Đất đai được phân thành đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Trong đất lâm nghiệp có thể dành một phần để sản xuất nông nghiệp (Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12-1-2001 của Thủ tướng Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được giao, được thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp). Trong đất đô thị có đất nông nghiệp (Nghị định số 88/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về quản lý và `sử dụng đất đô thị). Trong đất chuyên dùng có đất làm muối (Điều 62 Luật Đất đai), nhưng việc giao đất làm muối lại được điều chỉnh chung cùng với đất nông nghiệp (Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 18-8-1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về việc giao dất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài).

Với các quy định của pháp luật đất đai như vậy thì việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất gặp khó khăn trong việc xác định loại đất để có thể thực hiện quyền chuyển đổi.

9.2. Khoản 5 Điều 703 Bộ luật Dân sự quy định: bên được thanh toán khoản tiền chênh lệch do giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi cao hơn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với phần chênh lệch cao hơn. Trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999 quy định: không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp: chuyển quyền sử dụng đất thuộc các xã nông thôn ở miền núi, hải đảo, chuyển đổi quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho nhau phù hợp với điều kiện canh tác (khoản 3, 4 Điều 14). Còn lại “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất...” (Điều 1 của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất). Như vậy, khi chuyển đổi các loại đất khác (không thuộc diện không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất), các bên chuyển đổi đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (chứ không chỉ có bên chuyển quyền sử dụng đất có giá trị cao hơn). Quy định của Bộ luật Dân sự không thống nhất với Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

10. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

10.1. Loại đất được chuyển nhượng. Điều 705 Bộ luật Dân sự chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở. Trong khi đó pháp luật đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó (Điều 8 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP). Tổ chức kinh tế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phân biệt các loại đất (Điều 12 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP).

10.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 706 Bộ luật Dân sự. Trong đó có sự phân biệt giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và chuyển nhượng đất ở.

Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây: chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh; chuyển sang làm nghề khác; không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.

Đối với đất ở (kể cả đất chuyên dùng theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP), hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó.

Trên thực tế, dù là chuyển nhượng bất kỳ loại đất nào, cho dù Bộ luật Dân sự hay pháp luật đất đai có quy định bất kỳ điều kiện nào thì cũng đều có thể hiểu người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất nữa, nên chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Người sử dụng đất chỉ phải tuân thủ các điều kiện tại Điều 693 Bộ luật Dân sự là có thể chuyển quyền sử dụng đất bất cứ lúc nào. Vậy Bộ luật Dân sự và văn bản hướng dẫn thi hành có cần thiết phải phân loại hai loại điều kiện ứng với việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp; hoặc chuyển quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng hay không?

10.3. Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 709 Bộ luật Dân sự quy định bên chuyển quyền sử dụng đất phải “Nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 1) mặc dù có quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất do người chuyển quyền sử dụng đất nộp nhưng cũng tại điểm 1 khoản 3 điều luật này có quy định “Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định tại Điều 10 của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thoả thuận với nhau về việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà không nhất thiết nghĩa vụ này phải thuộc về bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Bộ luật Dân sự quy định.

10.4. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 711 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện của người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có nhu cầu sử dụng đất, chưa có đất hoặc sử dụng đất dưới hạn mức, sau khi nhận quyền sử dụng đất, thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất.

Vậy xác định nhu cầu sử dụng đất như thế nào? Trên thực tế hiện nay có những người đã có đất để sử dụng, họ có tiền nhưng không muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Giá trị quyền sử dụng đất lại thay đổi hàng ngày. Vì vậy họ muốn đầu tư vào đất. Vậy có thể hiểu trường hợp này là có nhu cầu sử dụng đất hay không? Hơn nữa hiện nay Nhà nước ta đang có chủ trương hình thành thị trường bất động sản, mà đất đai là một loại bất động sản tham gia vào thị trường này.

Cùng với các điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự, Điều 9 Nghị định 17/1999/NĐ-CP có quy định chặt chẽ hơn “Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”. Quy định này xuất phát từ nhu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo cho đất nông nghiệp chỉ thuộc quyền sử dụng của những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Điểm bất hợp lý ở đây là để bảo vệ quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng Nghị định 17/1999/NĐ-CP chỉ hạn chế bên nhận chuyển nhượng đối với việc sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước, mà không hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản.

Đối với điều kiện về sử dụng đất dưới hạn mức cũng gặp nhiều bất cập bởi pháp luật chỉ quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở (tại khu vực nông thôn) cho mỗi hộ gia đình; còn không quy định hạn mức sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hạn mức sử dụng đất ở tại đô thị cho hộ gia đình.

Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 5 bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quy định hạn mức đất sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình ở từng địa phương như sau:

Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: không quá 3 ha cho mỗi loại đất ở các tỉnh: Cà Mau, Bạc Liêu, Kiên Giang, Sóc Trăng, Cần Thơ, An Giang, Vĩnh Long, Trà Vinh, Đồng Tháp, Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh; không quá 2 ha cho mỗi loại đất ở các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương khác.

Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm: không quá 10 ha đối với các xã đồng bằng; không quá 30 ha đối với các xã trung du, miền núi.

Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nước eo vịnh đầm phá, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức đất của hộ, cá nhân sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và khả năng sản xuất của họ, đảm bảo thực hiện chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng các loại đất này vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Hạn mức đất lâm nghiệp giao cho hộ gia đình không quá 30 ha (Nghị định của Chính phủ số 163/1999/NĐ-CP ngày 16-11-1999 về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp).

Hạn mức đất ở đối với các khu vực nông thôn là 400 m²(Điều 54 Luật Đất đai). Đối với đất ở tại khu vực thành thị và đất chuyên dùng pháp luật không quy định cụ thể.

Cho đến nay Nhà nước ta khuyến khích phát triển kinh tế trang trại, phát triển nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp như trên không hợp lý. Trong khi đối với đất ở tại một số nơi thì mỗi hộ gia đình được giao ít hơn hạn mức nhiều. Bởi vậy có nên quy định điều kiện chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong hạn mức đối với từng loại đất hay không là vấn đề cần phải được cân nhắc.

Để thực hiện các quy định này người sử dụng đất đều có những biến tướng nhất định. Ví dụ hạn mức sử dụng đất chỉ quy định đối với hộ gia đình, thì khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ thỏa thuận cho từng cá nhân trong hộ gia đình đứng tên. Vì vậy không cần quy định điều kiện “có nhu cầu sử dụng đất” hoặc “sử dụng đất dưới hạn mức” của bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là vướng mắc chung của các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác (khoản 2 Điều 700, khoản 2 Điều 711, khoản 2 Điều 740).

11. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Điều 715 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản (khoản 1) và thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất (khoản 2). Với quy định như vậy chúng ta có thể hiểu theo hai nghĩa: một là, Bộ luật Dân sự chỉ quy định điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, mà không quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất các loại đất khác (đất ở, đất chuyên dùng). Nghĩa là khi cho thuê quyền sử dụng các loại đất khác, hộ gia đình, cá nhân chỉ phải tuân theo quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự mà không có điều kiện riêng về việc cho thuê quyền sử dụng đất. Hai là, người sử dụng đất chỉ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. không có quyền cho thuê quyền sử dụng các loại đất khác. Và quy định như vậy là không phù hợp với yêu cầu của cuộc sống. Theo quan điểm của chúng tôi cách hiểu thứ nhất là hợp lý hơn cả. Về vấn đề này Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn bằng cách khẳng định: “hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất ở, đất chuyên dùng” (khoản 2 Điều 15), riêng đối với tổ chức cho thuê quyền sử dụng không phụ thuộc vào loại đất, mà phụ thuộc vào căn cứ xác lập quyền sử dụng đất (Điều 19).

Điều kiện hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản có hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu sức lao động, thiếu vốn hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định mới được cho người khác thuê quyền sử dụng đất, đã làm bó hẹp quyền của người sử dụng đất. Đồng thời dẫn đến tình trạng có nơi đất để hoang mặc dù hộ gia đình, cá nhân vẫn còn người có sức lao động nhưng không thích hợp với việc sản xuất nông nghiệp, nên không tiến hành sản xuất. Ngược lại có người lại không có đất để sản xuất, kinh doanh.

Khoản 2 Điều 715 Bộ luật Dân sự chưa làm rõ được thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất (không quá 3 năm, trường hợp đặc biệt thời hạn cho thuê có thể kéo dài theo quy định của Chính phủ nhưng không quá 10 năm) là áp dụng riêng đối với cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, hay áp dụng đối với việc cho thuê các loại đất khác. Cho dù là thời hạn áp dụng riêng đối với cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản hay áp dụng chung cho mọi loại đất thì quy định như khoản 2 Điều 715 quá hạn hẹp. Thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất là một trong các điều khoản do các bên thỏa thuận trên nguyên tắc tự do ý chí, phụ thuộc vào mục đích sử dụng của bên thuê. Nhà nước có thể đóng vao trò là người quản lý tài sản bằng cách đề ra các thủ tục, trình tự bắt buộc người sử dụng đất phải tuân theo khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch dân sự. Thêm vào đó tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thời hạn này chỉ áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, mà không áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng, hoặc tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất.

12. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

12.1. Việc sử dụng thuật ngữ trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai không thống nhất. Bộ luật Dân sự dùng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”. trong khi đó các văn bản pháp luật về đất đai sử dụng thuật ngữ “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất”. Nên chăng cần thống nhất các thuật ngữ này giữa Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai.

12.2. Như chúng ta đã biết chủ thể của hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gồm hai bên:

Bên thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (ở trên đã có sự phân tích về các loại chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất nói chung, nên tại phần này, chúng ta không xem xét lại vấn đề này).
Bên nhận thế chấp theo quy định tại Điều 729, 730 Bộ luật Dân sự thì có sự khác nhau cơ bản về bên nhận thế chấp tuỳ thuộc vào loại đất mà bên thế chấp có quyền sử dụng. “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất” (Điều 729), “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước” (Điều 730). Với quy định như vậy hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng có được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức và cá nhân khác hay không? Hay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có được thế chấp tại Ngân hàng và tổ chức tín dụng hay không?

Trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã bổ sung Điều 78g, trong đó “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam". Quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 729, 730 về bên nhận thế chấp trở nên bất hợp lý, làm hạn chế khả năng vay vốn của người sử dụng đất.

12.3. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 733 Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký, xoá đăng ký việc thế chấp. Quy định này của Bộ luật Dân sự quá cứng nhắc, thực tế cho thấy bên thế chấp thường không có nhu cầu đăng ký mà việc đăng ký thế chấp thường gắn với quyền lợi của bên nhận thế chấp. Theo quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung (trong đó có việc đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất) nhằm để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ. Việc xác định thứ tự ưu tiên này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm nói chung và bên nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nói riêng. Bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp đều có thể thực hiện nghĩa vụ đăng ký. Quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP đã bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp một cách thiết thực hơn.

12.4. Việc xử lý quyền sử dụng đất hiện nay được quy định trong nhiều văn bản khác nhau, thiếu thống nhất, không rõ ràng, khó thực hiện. Tại Điều 736 của Bộ luật Dân sự quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện bằng 01 phương thức duy nhất là “yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi”. Hình thức này áp dụng kể cả bên nhận thế chấp là Ngân hàng, tổ chức tín dụng Việt Nam, hay tổ chức, cá nhân ở trong nước. Các bên không có quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp. Đây là điểm bất hợp lý, vì trước hết, thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự. Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự là phải có sự tự nguyện thỏa thuận của các bên trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự các bên lại không có quyền thỏa thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, một điều khoản rất quan trọng trong hợp đồng, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên.

Điều 33 của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đã quy định phương thức xử lý tài sản khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ như sau:

Xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Bán tài sản bảo đảm tiền vay;
Tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;
Tổ chức tín dụng được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo lãnh.

Thêm vào đó Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền là cơ quan nào? Trung tâm bán đấu giá tài sản hay tổ thanh toán tài sản do Ngân hàng thành lập. Khoản 4 Điều 7 của Nghị định số 86/CP ngày 19-12-1996 ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản quy định: "Trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá". Như vậy bên nhận thế chấp không được phép ký kết trực tiếp với Trung tâm bán đấu giá tài sản. Nếu thông qua thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân, sau khi có quyết định của Tòa án về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì còn phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào?

Ngoài ra, Điều 31 của Nghị định số 79/2001/NĐ-CP còn quy định: “Khi bên thế chấp hoặc bên được bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng, thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ (trừ trường hợp đất đã thế chấp, đã bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân nông dân) hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật”. Quy định này đã ấn định trường hợp ngoài lệ nhằm bảo đảm quyền lợi cho người nông dân. Không để nông dân không có đất để sản xuất. Với quy định như vậy bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có thể trực tiếp ký kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với cơ quan bán đấu giá mà không cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy ở đây có sự thiếu thống nhất trong các quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp trong Bộ luật Dân sự, văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự và văn bản pháp luật về đất đai.

13. Thừa kế quyền sử dụng đất.

13.1. Người được để thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 634 Bộ luật Dân sự, thì mọi cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật. Điều 637 đã khẳng định quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế.

Người được để thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 739 bao gồm:

1- Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản;

2- Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở;

3- Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Quy định tại Điều 739 Bộ luật Dân sự thì đối tượng được để thừa kế quyền sử dụng đất là cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất hoặc được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác. Quy định này tạo nên sự bất bình đẳng giữa các chủ thể được để thừa kế quyền sử dụng đất. Bởi vì khi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, thì căn cứ xác lập quyền sử dụng đất lúc này không phải do Nhà nước giao đất, người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác có thể phải tiếp tục thuê quyền sử dụng đất (nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước cho thuê). Đây là điểm bất hợp lý bởi vì, người được Nhà nước cho thuê đất không có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, trong khi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một người khác được Nhà nước cho thuê thì lại được để thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo Điều 22 Nghị định 17/1999/NĐ-CP, thì ngoài các đối tượng được để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự đã bổ sung trường hợp cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là, hiểu như thế nào là trả tiền thuê đất nhiều năm, trả tiền thuê đất hai năm một lần cũng có thể được coi là nhiều năm. Vì vậy chúng ta cũng cần phải xem xét lại vấn đề này.

Một điểm bất hợp lý nữa là tại sao hộ gia đình được giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, các thành viên này cũng có quyền sử dụng đất như nhau, khi một thành viên chết, người thừa kế của người đó lại không được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản. Nhưng đối với hộ gia đình được giao đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, khi thành viên trong hộ gia đình chết, họ lại được để thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở cho người thừa kế.

13.2. Người được thừa kế quyền sử dụng đất và điều kiện để được hưởng thừa kế.

Đối với quyền sử dụng đất, người được thừa kế quyền sử dụng đất có phạm vi hẹp hơn được thừa kế các tài sản thông thường khác.

Điều kiện để được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản được quy định tại Điều 740, 741, 742. So sánh ba điều luật này chúng ta thấy có sự trùng lặp không cần thiết. Thực chất quy định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản phải là người thuộc các hàng thừa kế theo quy định tại Điều 679, hoặc người thừa kế thế vị theo quy định tại Điều 680 Bộ luật Dân sự cũng có thể coi là một điều kiện. Điều kiện này xuất phát từ yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất nông nghiệp của những người có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng.

Đối với điều kiện được quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện của người thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản phải là người có khả năng trực tiếp sử dụng đất hoặc chưa có đất, sử dụng đất dưới hạn mức theo pháp luật quy định. Theo quy định này thì tuy là người thừa kế nhưng họ là cán bộ hoặc làm ruộng sống tại địa phương khác thì họ cũng không được thừa kế quyền sử dụng đất hoặc người chưa thành niên hoặc người không có khả năng trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng không được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, mặc dù người đó có người đại diện, người giám hộ hợp pháp. Quy định này cho thấy không đáp ứng được nhu cầu thực tế và trái với quy định tại Điều 635 của Bộ luật Dân sự về quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân. Thêm vào đó, để thực hiện chủ trương phát triển kinh tế trang trại, phát triển ngành nghề ở nông thôn, không nên quy định điều kiện đối với người thừa kế đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chỉ được thừa kế trong hạn mức sử dụng đất.

Điều 743 Bộ luật Dân sự quy định có tiêu đề “thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở”. Căn cứ vào bố cục của Chương VI, Phần thứ năm Bộ luật Dân sự thì điều luật này quy định về người thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Nhưng trong nội dung của điều luật quy định người để thừa kế quyền sử dụng đất. Dưới giác độ nghiên cứu ta có thể hiểu điều luật này không hạn chế người thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Tuy nhiên, với cách viết như vậy sẽ dẫn đến trùng lặp giữa Điều 743 và Điều 739 Bộ luật Dân sự.

13.3. Quyền tiếp tục sử dụng đất của thành viên trong hộ gia đình (Điều 744 Bộ luật Dân sự). Quy định chưa đầy đủ, điều luật chỉ mới quy định quyền tiếp tục sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, chưa quy định trường hợp đối với hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước cho thuê đất. Các thành viên của hộ gia đình chết đi không được để thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Ví dụ một hộ gia đình được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản có bốn thành viên, trong đó có người bố và ba con trai. Sau đó ba người con trai này đều đã có vợ và có con, đã ra ở riêng nhưng vẫn cùng sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất được giao cho hộ gia đình. Họ tự quy ước với nhau vị trí của từng hộ gia đình mới. Khi một người con trai chết đi, người bố và hai người con trai được quyền tiếp tục sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp để trồng cây hàng năm. Vì không được thừa kế quyền sử dụng đất nên vợ và các con của thành viên hộ gia đình đã chết trước đó không có quyền sử dụng đất đã giao cho những thành viên của hộ gia đình. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình.

III. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ TRONG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

1. Các quy định của Bộ luật Dân sự được ban hành từ năm 1995, thời điểm này các quy định của Bộ luật Dân sự dựa trên các quy định của Luật Đất đai để quy định cụ thể các quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân. Cho đến nay pháp luật đất đai đã thay đổi với tốc độ chóng mặt. Luật Đất đai được sửa đổi hai lần vào năm 1998, 2001 đã nới rộng nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất nói chung. Để thực hiện Luật Đất đai, chúng ta còn phải áp dụng nhiều văn bản dưới Luật khác. Bản thân các quy định pháp luật đất đai còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, chưa tạo được sự bình đẳng trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Bộ luật Dân sự đã có hiệu lực thi hành hơn sáu năm, mặc dù các quy định của Luật Đất đai đã thay đổi, nhưng Bộ luật Dân sự vẫn giữ nguyên quy định ban đầu. Vì vậy quy định của Bộ luật Dân sự không theo kịp với thực tế cuộc sống và mâu thuẫn với các văn bản pháp luật đất đai.

2. Việc áp dụng các quy định pháp luật về đất đai nói chung và của Bộ luật Dân sự nói riêng gặp rất nhiều vướng mắc do lịch sử để lại. Đất nước ta đã trải qua thời kỳ chiến tranh lâu dài và gian khổ. Từ khi đất nước thống nhất đến nay, đất đai là lĩnh vực có nhiều biến động nhất qua nhiều thời kỳ lịch sử:

Thời kỳ cải cách ruộng đất năm 1953;
Phong trào hợp tác hoá kéo dài từ những năm sáu mươi đến những năm tám mươi;
Thực hiện khoán trong sản xuất nông nghiệp;
Thời kỳ thực hiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong Hiến pháp năm 1980 và 1992;
Đổi mới Luật Đất đai theo hướng dân sự hoá và tạo lập thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

Chính các biến động lớn và mạnh mẽ này đã để lại một thực trạng lịch sử phức tạp. Khi điều chỉnh chính sách đất đai theo cơ chế mới, sự phức tạp trong thực trạng lịch sử là yếu tố chủ yếu và quan trọng níu kéo cái mới, làm phức tạp hơn vấn đề đất đai vốn đã rất đa dạng.

3. Ngoài các nguyên nhân về việc ban hành các văn bản pháp luật đất đai nói chung chưa được kịp thời, các quy định của Bộ luật Dân sự lạc hậu so với yêu cầu của thực tiễn, hoặc nguyên nhân do lịch sử để lại, còn có một nguyên nhân khác dẫn đến các quy định pháp luật đất đai nói chung và của Bộ luật Dân sự nói riêng còn có nhiều hạn chế. Đó là nguyên nhân do thiếu ý thức chấp hành pháp luật của cả các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và của từng chủ thể sử dụng đất.

Trong quá trình thi hành pháp luật về đất đai cho thấy, còn một số vấn đề nổi cộm như: việc tổ chức thi hành pháp luật đất đai không nghiêm. Điều này dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật xảy ra phổ biến. Chúng ta có thể kể đến các vi phạm pháp luật do chính các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai thực hiện như: Ủy ban nhân dân giao đất vượt thẩm quyền, buông lỏng quản lý đất đai dẫn đến hiện tượng tự ý chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất và không thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất lãng phí vẫn chưa được giải quyết triệt để. Chính sách đền bù giải toả mặt bằng thực hiện chưa thống nhất không chỉ ở các địa phương khác nhau mà ngay cả trong cùng một địa phương, nên đã phát sinh nhiều vụ khiếu kiện phức tạp.

Các thủ tục hành chính như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn phức tạp và diễn ra chậm chạp. Một thời gian khá dài chúng ta không chú trọng tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất, hoặc chỉ cấp một giấy chứng nhận cho từng chủ sử dụng đất đối với mọi loại đất. Cả hai trường hợp này đều dẫn đến trường hợp Nhà nước không quản lý được đất đai, người sử dụng đất khó thực hiện các quyền của mình đúng theo quy định của pháp luật. Trong khi đó người sử dụng đất chỉ quan tâm đến việc thực hiện các quyền để đem lại quyền lợi cho mình một cách nhanh nhất. Việc đăng ký đất đai chỉ được hiểu là thủ tục hành chính nhằm phục vụ cho việc quản lý Nhà nước. Người sử dụng đất chưa có ý thức trong việc thực hiện việc đăng ký đất đai, làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhằm để bảo vệ cho chính quyền sử dụng đất của họ.

Nhìn vào hệ thống pháp luật đất đai, tính đồ sộ của nó tuy chưa thể khẳng định rằng chúng ta đã có đủ luật pháp, nhưng luật pháp dù nhiều song chưa đi vào thực tiễn đời sống thì cũng cần xem lại hệ thống luật pháp đó. Mặt khác, có một hệ thống pháp luật đồ sộ mà ý thức thực hiện quá kém của từng cá thể thì các biến tướng trong áp dụng pháp luật là vô cùng nguy hiểm. Vì thế lĩnh vực đất đai hiện nay là mảnh đất mầu mỡ của tham nhũng, của những hành vi đem lại lợi nhuận cho một số người, không có việc kiện nào đông về số lượng đơn từ, phức tạp trong cách giải quyết như vấn đề đất đai.

PHẦN THỨ TƯ

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẢM BẢO CÁC QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Những bất hợp lý trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật đất đai như đã phân tích ở trên đã cho chúng ta thấy trong thời gian tới phải từng bước hoàn thiện các quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Việc sửa đổi các quy định pháp luật đất đai nói chung và quyền của người sử dụng đất nói riêng phải bảo đảm "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", nhằm duy trì định hướng xã hội chủ nghĩa trong việc phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, nhưng phải mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Có như vậy mới có thể huy động được các nguồn vốn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam. Nếu không tạo lập được sự tự do cho người sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật sẽ làm biến dạng các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh, cũng như đến các quan hệ xã hội.

Muốn hoàn thiện các quy định quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cần rà soát lại toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai. Văn bản pháp luật đất đai quá nhiều và thay đổi nhanh chóng như vậy là một trong các nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không tuân theo các quy định pháp luật vì người sử dụng đất không hiểu họ có quyền gì và giới hạn các quyền đó như thế nào. Luật Đất đai khi được xây dựng phải đảm bảo được nguyên tắc: đồng bộ, công khai và minh bạch; phải khắc phục được những biến đổi về quyền sử dụng đất do lịch sử để lại. Khi xây dựng Luật Đất đai, cần phải chấp nhận thực trạng sử dụng đất do lịch sử để lại nhằm tạo sự ổn định trong quan hệ sử dụng đất.

Cùng với việc xây dựng Luật Đất đai mới (thay thế Luật Đất đai năm 1993), chúng ta cần sửa đổi, bổ sung các quy định của Bộ luật Dân sự điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất để tạo ra sự thống nhất khi áp dụng pháp luật.

I. MỘT SỐ QUAN ĐIỂM CƠ BẢN VỀ VIỆC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ.

Hiện nay, các nhà luật học nước ta và một số chuyên gia pháp lý nước ngoài có những quan điểm và ý kiến khác nhau xung quanh việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự. Trong đó có một số quan điểm chủ yếu sau đây:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, không nên đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân sự mà các quy định này thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai. Bởi vì:

- Ở Việt Nam, việc giao đất hoặc cho thuê đất phải trên cơ sở các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc định đoạt quyền sử dụng đất được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, đây là các giao dịch dân sự nhưng quyền được tự định đoạt của các bên đương sự rất hạn chế, phải tuân theo các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước - là đại diện chủ sở hữu - đề ra thông qua các quy định pháp luật. Nếu người sử dụng đất không tuân theo các điều kiện, trình tự, thủ tục đó thì tùy trường hợp có thể bị xử lý vi phạm hành chính, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong nền kinh tế thị trường, Bộ luật Dân sự là luật cơ bản của luật tài sản, trong đó phải đảm bảo nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Do đó, nếu đặt những quy định chịu quản lý chặt chẽ của Nhà nước là quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân sự sẽ gây vấn đề xung đột về mặt cơ sở lý luận.

- Các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693, Điều 700, Điều 706, Điều 711, Điều 715), là những quy định về điều kiện để hợp đồng giữa các chủ thể được xác lập. Nhưng nội hàm của các quy định này thể hiện sự hạn chế quyền của người sử dụng đất nhằm phục vụ cho các yêu cầu quản lý hành chính của Nhà nước. Những điều kiện này cần được quy định trong một văn bản luật điều chỉnh chủ yếu mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất - đó là Luật Đất đai.

- Nghị định số 17/1999/CP-NĐ và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP đã quy định rất chi tiết về các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất, các điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm cả các điều kiện trong Bộ luật Dân sự), nên các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự là không còn cần thiết nữa.

- Mặt khác, tuỳ thuộc vào nhu cầu quản lý xã hội trong từng giai đoạn, mà Nhà nước cần có những chính sách nhằm hạn chế hoặc mở rộng các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, việc thay đổi liên tục các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự sẽ gặp nhiều khó khăn, không đảm bảo kịp thời.

Quan điểm thứ hai cho rằng, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự từ khi ra đời cho đến nay là quy định rất cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự của mình. Vì xét về bản chất thì quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Bộ luật Dân sự là một đạo luật cơ bản điều chỉnh tất cả các quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản phát sinh trong xã hội (trong đó có lĩnh vực đất đai). Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất ngày càng được bổ sung hoàn thiện, trong khi đó Bộ luật Dân sự vẫn chỉ dừng lại ở việc điều chỉnh một số quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Điều đó dẫn đến một thực tế là một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự hiện mâu thuẫn với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai hoặc không còn cần thiết so với yêu cầu của thực tiễn. Vì vậy khi sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự phải cập nhật, bổ sung tất cả những quy định mới của pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất được ban hành trong thời gian qua. Cụ thể Bộ luật Dân sự phải bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức nhằm tạo ra cơ sở pháp lý bình đẳng giữa các chủ thể khi tham gia các giao dịch dân sự. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 đã bổ sung thêm các quyền năng mới của người sử dụng đất là: quyền cho thuê lại, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy, Bộ luật Dân sự cũng cần phải bổ sung thêm những quyền năng mới này. Cùng với việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất (các giao dịch dân sự) trong Bộ luật Dân sự, một vấn đề nữa đặt ra là cần phải tập trung các quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất vào Phần thứ năm Bộ luật Dân sự. Đó là các quy định liên quan đến chủ sở hữu (hoặc người sử dụng) có quyền sử dụng hạn chế đối với các bất động sản liền kề (đã được quy định tại Chương VII Phần thứ hai, Bộ luật Dân sự hiện hành), các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở như mua bán, cho thuê nhà (đã được quy định tại Phần thứ ba Bộ luật Dân sự). Như vậy Phần thứ năm Bộ luật Dân sự sẽ được thay đổi với tiêu đề “Những quy định về quyền sử dụng đất”.

Quan điểm thứ ba cho rằng, chỉ nên sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất (với nội dung như quan điểm thứ hai), nhưng không nên tập trung các quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với các bất động sản liền kề hoặc các quy định về các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở vào Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự. Bởi vì, xét theo tính chất, các quyền của người sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, là các giao dịch dân sự. Bởi vậy, các giao dịch dân sự này phải được quy định trong Bộ luật Dân sự. Tuy là các giao dịch dân sự được thể hiện dưới hình thức là hợp đồng dân sự, nhưng đây là một loại hợp đồng có liên quan đến một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân. Chủ thể thực hiện các quyền này không phải là chủ sở hữu, mà là người sử dụng đất. Vì vậy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất mang những nét đặc thù, phải được quy định tại một phần riêng. Phần thứ năm Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất, chứ không quy định về nội dung quyền sử dụng đất. Các quy định về việc hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền kề tuy phần nào có liên quan đến quyền sử dụng đất, nhưng các quy định này chủ yếu điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản (nội dung của quyền sở hữu), chứ không điều chỉnh các hợp đồng dân sự liên quan dến quyền sử dụng đất. Vì vậy theo ý kiến của chúng tôi các quy định này nên được điều chỉnh tại Phần thứ hai Bộ luật Dân sự. Các quy định về hợp đồng dân sự có liên quan đến các tài sản có trên đất sẽ áp dụng các quy định về hợp đồng dân sự. Các tài sản mà người sử dụng đất tạo nên trên đất mà mình có quyền sử dụng hợp pháp thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất đó. Vì vậy các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu được điều chỉnh tại Phần thứ ba Bộ luật Dân sự. Khi thực hiện các giao dịch dân sự đối với các loại tài sản huộc quyền sở hữu của mình, chủ sở hữu được tự do, tự nguyện thỏa thuận các điều khoản hợp dồng, sự tác động của Nhà nước vào các loại hợp đồng này là rất hạn chế. Đây là lý do dẫn đến việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất phải được điều chỉnh tại một phần riêng trong Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, nếu thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất đồng thời chuyển dịch các tài sản có trên đất, người sử dụng đất vừa phải áp dụng đồng thời các quy định có liên quan tại Phần thứ ba và Phần thứ năm Bộ luật Dân sự.

Chúng tôi tán thành với việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự theo quan điểm thứ ba.

Vấn đề đặt ra là Bộ luật Dân sự có cần thiết phải đề cập đến tất cả mọi khía cạnh về chuyển quyền sử dụng đất hay không? Theo quan điểm của chúng tôi, những vấn đề nào mang nội dung là quản lý nhà nước về đất đai thì Bộ luật Dân sự không cần phải quy định mà để cho pháp luật đất đai quy định. Ví dụ như các vấn đề về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự chỉ đề cập đến các vấn đề về hình thức và nội dung hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào các quan hệ dân sự này; hậu quả pháp lý khi một trong các bên không thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình gây thiệt hại cho bên kia.

II. SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ.

Qua sự phân tích ở trên Bộ luật Dân sự cần được bổ sung theo hướng:

Bổ sung chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất là các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất và cho thuê đất vào Bộ luật Dân sự.
Bổ sung các loại đất được phép chuyển quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó các điều luật cụ thể trong Bộ luật Dân sự có thể được sửa đổi như sau:

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 690 Bộ luật Dân sự quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đây là một nguyên tắc chi phối việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chứ không phải là căn cứ các lập quyền sử dụng đất. Các quy định về Nhà nước giao đất, cho thuê đất là các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, do đó khi quy định về các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cần phải khẳng định rõ vấn đề nào do Bộ luật Dân sự quy định, vấn đề nào do pháp luật đất đai quy định. Vì vậy điều luật cần được sửa đổi như sau:

Có ý kiến cho rằng cần bổ sung căn cứ là bản án, quyết định của Tòa án về việc phân chia quyền sử dụng đất vào căn cứ xác lập quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi căn cứ này không hợp lý. Bởi vì, theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3-1-2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất:

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bản án hay quyết định của Tòa án cũng đều dựa trên một trong các căn cứ: được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (trước khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp;
Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu;
Nếu tranh chấp về tài sản có trên đất thì Toà án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bởi vậy, cho dù bản án hay quyết định của Tòa án theo hướng nào thì căn cứ xác lập quyền sử dụng đất vẫn bao gồm: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy Điều 690 Bộ luật Dân sự được sửa đổi như sau:

Điều 690. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

1- Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai.

2- Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự cần quy định cụ thể người sử dụng đất được thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào. Trong đó cần bổ sung các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác chưa được quy định trong Bộ luật Dân sự hiện hành như hình thức góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất.

Về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ cần quy định trong chương quy định chung, tại Điều 691 Bộ luật Dân sự. Trong các chương quy định về các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cụ thể chỉ nên quy định đối tượng nào được thực hiện các quyền đó, quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng.

Một vấn đề đặt ra khi sửa đổi Bộ luật Dân sự, chúng ta cần sử dụng một thuật ngữ thống nhất là “giá trị quyền sử dụng đất” hay là “quyền sử dụng đất”. Như trên đã phân tích, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, và theo quy định tại Điều 172 Bộ luật Dân sự thì quyền tài sản cũng được coi là một tài sản. Như vậy khi thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn liên doanh bằng bất kỳ một loại tài sản nào, chúng ta đều sử dụng một thuật ngữ thống nhất là “thế chấp tài sản”, “bảo lãnh bằng tài sản”, “góp vốn liên doanh bằng tài sản”. Một tài sản khi được chủ sở hữu sử dụng làm tài sản thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn liên doanh, thì tài sản đó đã được xác định bằng một giá trị nhất định do các bên thỏa thuận, hoặc thông qua một Hội đồng định giá, hoặc do pháp luật quy định. Như vậy đối với quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, hay góp vốn liên doanh đã được xác định bằng một giá trị nhất định. Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi nên sử dụng thuật ngữ thống nhất về loại tài sản đặc biệt này là “quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự cũng như trong toàn bộ các văn bản pháp luật có liên quan.

Từ lập luận nêu trên Điều 691 Bộ luật Dân sự được sửa đổi, bổ sung như sau:

Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất sau đây:

a) Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất;

d) Cho thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất;

e) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

g) Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

h) Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất.

2. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều ... đến Điều ... của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

3. Thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể các trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu đến việc áp dụng pháp luật đất đai. Vì vậy quy định về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ nên quy định trong một điều luật tại chương “Những quy định chung”, nhằm khắc phục nhược điểm về quy định trùng lặp trong Bộ luật Dân sự.

Điều 692. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.

Các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 693 Bộ luật Dân sự quá cứng nhắc, không phù hợp với các quy định hiện hành trong các văn bản pháp luật đất đai. Vì vậy khi sửa đổi Bộ luật Dân sự vừa tạo ra sự thông thoáng cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền, đồng thời phải đảm bảo sự ổn định của các quy định trong Bộ luật Dân sự. Cần thay thế điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng điều kiện “Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, bỏ điều kiện “Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Việc giải thích các giấy tờ nào được coi là hợp lệ, như thế nào thì được coi là đất có tranh chấp sẽ được hướng dẫn thi hành tại văn bản pháp luật đất đai.

Điều 693. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

2- Trong thời hạn được sử dụng đất;

3- Đất không có tranh chấp.

5. Giá chuyển quyền sử dụng đất.

Trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, điều khoản về giá cả của hợp đồng là một trong những điều khoản quan trọng mà các bên cần được thỏa thuận. Vì vậy khi sửa đổi Bộ luật Dân sự trước tiên cần công nhận giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận. Trong trường hợp không thoả thuận được thì mới áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đồng thời pháp luật đất đai cũng cần quy định đối với một số trường hợp bắt buộc phải áp dụng khung giá do Nhà nước quy định.

Điều 694. Giá chuyển quyền sử dụng đất

Các bên có thể tự thoả thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất theo giá thị trường, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu các bên không thỏa thuận được giá chuyển quyền sử dụng đất, thì áp dụng bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định.

6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất. Như trên đã phân tích trong nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất, cần khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” là nguyên tắc đầu tiên chi phối toàn bộ các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 695. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

2- Chỉ người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

3- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

4- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương đó; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất; phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

7. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Những bất cập trên thực tế về việc xác định hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu là do các bên chưa thực hiện đầy đủ các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng. Tuy nhiên, có những thủ tục được quy định trong Bộ luật Dân sự bất hợp lý, gây phiền hà cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền. Do đó chúng ta cần xem xét lại thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật theo quy định sau:

Điều 696. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các bên.

Việc thực hiện các bước sau khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực thi hành (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đăng ký đất đai) là các thủ tục hành chính nhằm đảm bảo cho sự quản lý của Nhà nước do pháp luật đất đai quy định.

8. Giữ nguyên quy định về hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng phải bổ sung văn bản hướng dẫn thi hành về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu cho từng trường hợp, từng giai đoạn cụ thể.

9. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất được áp dụng chung cho người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quy định tại khoản 2 Điều 698 “2- Đất mà Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bị lấn chiếm, đất được giao, không theo đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai đều bị thu hồi. Người có thẩm quyền mà cấp đất trái pháp luật, thì bị xử lý theo quy định của pháp luật”, đã được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quy định này không thuộc các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vì vậy không cần thiết phải quy định trong Bộ luật Dân sự. Dó đó, Điều 698 Bộ luật Dân sự được sửa đổi như sau:

Điều 698. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1- Thời hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê đã hết;

2- Thời hạn sử dụng đất theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã hết;

3- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

4- Người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

5- Có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

6- Diện tích đất sử dụng không còn do thiên tai;

7- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

CHƯƠNG II

HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

10. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 700 Bộ luật Dân sự được áp dụng đối với các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Chủ thể của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân. Quy định này dựa trên cơ sở mục đích của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh, mà chủ yếu nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất thuận tiện, phục vụ yêu cầu của sản xuất và yêu cầu cuộc sống của người sử dụng đất. Vì vậy người sử dụng đất không có quyền chuyển đổi đất chuyên dùng. Các tổ chức kinh tế không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất lâm nghiệp, một vấn đề đặt ra là Điều 700 Bộ luật Dân sự chỉ cho phép chuyển đổi đất lâm nghiệp để trồng rừng. Trong khi đó Điều 43 Luật Đất đai quy định: “Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp”. Nếu người sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi đất lâm nghiệp để trồng rừng, thì sẽ không khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho việc khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.

Thêm vào đó khoản 2 Điều 700 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện “Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn, trong hạn mức đối với từng loại đất”. Đây thực chất là các quy định về nghĩa vụ của các bên sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất. Vì vậy Điều 700 Bộ luật Dân sự cần được sửa đổi như sau:

Điều 700. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có các điều kiện sau đây:

1- Thuận tiện cho sản xuất, đời sống;

2- Trong thời hạn sử dụng đất do pháp luật quy định.

11. Bỏ quy định tại Điều 701 (hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất) vì Điều 691 đã quy định chung về hình thức chuyển quyền sử dụng đất

12. Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, một vấn đề đặt ra là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất sẽ trực tiếp tác động đến tài sản có trên đất như cây cối, nhà ở... Vì vậy để tránh xảy ra tranh chấp sau này trong nội dung hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cần quy định một điều khoản mà các bên phải thỏa thuận là các “tài sản có trên đất chuyển đổi”. Bởi vì không thể có hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất mà các tài sản có trên đất lại vẫn thuộc về người sử dụng đất cũ.

13. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Đưa khoản 2 Điều 700 Bộ luật Dân sự xuống khoản 2 Điều 703 quy định về nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trong quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đã có ý kiến cho rằng cần xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó khi các bên chuyển quyền sử dụng đất phải nộp loại thuế này. Thuế thu nhập cá nhân không xác định theo phương pháp bình quân theo một tỷ lệ phần trăm nhất định mà áp dụng theo phương pháp lũy tiến trên cơ sở giá cả thị trường, hoặc giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với giá cả thị trường. Với cách thức đánh thuế như vậy sẽ giảm phần nào tình trạng thất thu của Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và khắc phục tình trạng người sử dụng đất được hưởng toàn bộ giá trị của đất, nhất là khi giá đất tăng cao không phải do đầu tư của người sử dụng đất mà do chính sách của Nhà nước. Vì vậy khoản 5 Điều 703 cần được sửa đổi theo hướng: các bên trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Điều 703. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

2- Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn;

3- Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4- Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

5- Nộp thuế theo quy định của pháp luật.

CHƯƠNG III

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

14. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 1, 2 Điều 706 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Sau khi nghiên cứu kỹ các quy định này chúng tôi nhận thấy thực chất quy định về điều kiện thuộc cả hai điều khoản đều chỉ với một lý do duy nhất là “bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất”. Vì vậy Điều 706 Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định về đối tượng nào được chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó Điều 706 Bộ luật Dân sự bị thay thế bởi Điều 706 mới như sau:

Điều 706. Đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất sau đây được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không còn nhu cầu sử dụng đất:

1- Người sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

2- Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

3- Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời gian đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm.

15. Bỏ Điều 707 về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

16. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng tương tự như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng đồng thời cả tài sản có trên đất. Vì vậy trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung điều khoản mà các bên cần thỏa thuận là “tài sản có trên đất”. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán tài sản có trên đất sẽ phải tuân theo các quy định tại Phần thứ ba về hợp đồng mua bán tài sản và Phần thứ năm.

17. Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất.

Tại khoản 1 Điều 709, nghĩa vụ “Xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai” không phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy theo quan điểm của chúng tôi cần bỏ điều khoản này. Đồng thời cần phải khẳng định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ cùng với bên nhận chuyển nhượng thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 709. Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất

Bên chuyển quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao;

2- Cùng với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3- Chuyển giao đất cho bên nhận quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất;

4. Báo cho bên nhận quyền sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, nếu có;

5. Nộp thuế theo quy định của pháp luật.

18. Điều kiện của người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 711 Bộ luật Dân sự. Các điều kiện này không được áp dụng trên thực tế. Vì vậy theo quan điểm của chúng tôi nên bỏ Điều 711.

19. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần quy định nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay cho quy định tại khoản 2 Đìeu 712 Bộ luật Dân sự “Đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Trong thời gian tới Luật Đất đai cũng được sửa đổi, bổ sung. Vì vậy để đảm bảo sự ổn định trong các quy định của Bộ luật Dân sự, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai. Trên cơ sở đó Điều 712 được sửa đổi, bổ sung như sau:

Điều 712. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển quyền sử dụng đất;

2- Thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai;

3- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai;

4- Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất.

20. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 713 Bộ luật Dân sự được sửa đổi như sau để đảm bảo cho việc sử dụng thuật ngữ thống nhất:

Điều 713. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

2- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

4- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

CHƯƠNG IV

HỢP ĐỒNG THUÊ, THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

21. Chương IV Phần thứ năm Bộ luật Dân sự cần bổ sung thêm hình thức “thuê lại quyền sử dụng đất” để áp dụng đối với người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất. Thực chất nội dung của hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất cũng tương tự như hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Vì vậy Điều 714 Bộ luật Dân sự được bổ sung như sau:

Điều 714. Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên cho thuê, cho thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê, bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê, bên thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê, tiền thuê lại và trả lại đất khi hết thời hạn thuê, thuê lại.

22. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất đã được quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, các điều kiện này không được áp dụng trên thực tế. Quy định về thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất không phù hợp với yêu cầu sử dụng đất của bên thuê. Với quy định như vậy Nhà nước đã can thiệp quá sâu vào các giao dịch dân sự, không đảm bảo được nguyên tắc tự do thỏa thuận khi giao kết hợp đồng giữa các bên. Vì vậy, theo chúng tôi Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định các đối tượng nào được phép cho thuê quyền sử dụng đất. Vì vậy Điều 715 được thay thế bằng điều luật mới sau đây:

Điều 715. Đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất

1- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người được Nhà nước giao đất có quyền cho hộ gia đình, cá nhân, người nước ngoài và các tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế sau đây được cho thuê quyền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người được Nhà nước giao đất;

23. Đối tượng được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Đây là điều luật mới cần được bổ sung với nội dung như sau:

Điều 715a. Đối tượng được cho thuê lại quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, được cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời gian đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm;

b) Đất đã được đầu tư theo đúng mục đích ghi trong dự án hoặc trong đơn xin thuê đất.

24. Bỏ Điều 716 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất vì đã được quy định tại chương quy định chung.

25. Nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cũng tương tự như nội dung của hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Vì vậy tại các Điều 718, 719, 720, 721, 722 quy định nội dung, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê, cần bổ sung chữ “thuê lại”. Cũng bổ sung tương tự như vậy đối với Điều 724 - Quyền tiếp tục thuê, thuê lại quyền sử dụng đất khi một bên chết, Điều 725 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê, cho thuê lại; Điều 726 - Chấm dứt hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.

CHƯƠNG V

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, BẢO LÃNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

26. Tại Chương V cần bổ sung hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy Điều 727a được bổ sung với nội dung như sau:

Điều 727a. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người thứ ba (gọi là người bảo lãnh) dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cam kết với bên có quyền (gọi là người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là người được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Bên bảo lãnh được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh.

27. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất, và quy định đối với bên nhận thế chấp. Điều 728 Bộ luật Dân sự chỉ quy định một điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất là “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Quy định như vậy là thừa, vì các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự.

Bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 729, 730 Bộ luật Dân sự không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, làm hạn chế các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy theo chúng tôi Bộ luật Dân sự khi sửa đổi, bổ sung nên bỏ quy định tại 3 điều: 728, 729, 730. Đồng thời thay thế các điều luật nói trên bằng một điều luật mới quy định về đối tượng được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 728. Đối tượng được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

1- Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, các tổ chức, cá nhân trong nước trong các trường hợp sau đây :

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất;

b) Hộ gia đình, cá nhân do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

c) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời gian đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm;

d) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền hàng năm thì được thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

2- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nướctrong các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

b) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

c) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm.

d) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu cuả mình gắn liền với đất đó.

28. Bỏ quy định tại Điều 731 về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất. Hình thức thế chấp, bảo lãnh áp dụng theo quy định chung về hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

29. Bộ luật Dân sự cần bổ sung điều luật quy định nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất như sau:

Điều... Nội dung của hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

1- Họ, tên, địa chỉ của các bên;

2- Lý do thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

3- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

4- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

5- Thời hạn thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

6- Quyền của người thứ ba đối với đất thế chấp, bảo lãnh, nếu có;

7- Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng;

8- Phương thức xử lý khi hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hết thời hạn.

31. Nghĩa vụ của bên thế chấp, bảo lãnh được sửa đổi, bổ sung như sau:

Điều 733. Nghĩa vụ của bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Giao giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh;

2- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp, đăng ký bảo lãnh; xoá việc đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh khi hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh chấm dứt;

3- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp, bảo lãnh;

4- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp, bảo lãnh;

5- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

32. Cũng sửa đổi tương tự như vậy đối với Điều 732 (phạm vi thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất), Điều 734 (quyền của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất), 735 (nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất), 736 (quyền của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất).

33. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh. Quy định tại khoản 1 và 2 Điều 737 đều chỉ có một hình thức xử lý quyền sử dụng đất. Vì vậy khi sửa đổi, bổ sung bộ luật Dân sự về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh cần tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy Điều 737 được sửa đổi, bổ sung như sau:

Điều 737. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh

1- Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà bên thế chấp, bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

2- Nếu các bên không thỏa thuận được thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

CHƯƠNG VI

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

34. Các quy định về điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Chương VI đã hạn chế các quyền dân sự của người sử dụng đất. Vì vậy chúng tôi cho rằng Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định người được để thừa kế quyền sử dụng đất và người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Khi chia thừa kế quyền sử dụng đất áp dụng các quy định tại Phần thứ tư Bộ luật Dân sự.

Điều 739. Người được để thừa kế quyền sử dụng đất

Những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:

1- Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất hoặc cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm;

2- Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo quan điểm của chúng tôi không nên quy định các điều kiện của người được thừa kế quyền sử dụng đất như quy định hiện hành trong Bộ luật Dân sự. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất hạn chế hơn so với người được thừa kế các tài sản thông thường khác, nhưng vẫn phải bảo đảm quyền bình đẳng về thừa kế của những người mà pháp luật quy định được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, quy định tại Điều 741, 742, 743, 744 Bộ luật Dân sự được thay thế bằng các điều luật mới sau đây:

Điều 741. Người được thừa kế quyền sử dụng đất (Điều mới)

Những người quy định tại Điều 679, 680, 681, 682 được thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với quyền sử dụng đất.

Điều 742. Nghĩa vụ của người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất (Điều mới)

Người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

Thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai;
Thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
Bảo đảm các quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất;

Điều 743. Quyền của người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất (Điều mới)

Người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Có các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai.

Điều 743. Chia thừa kế (Điều mớí)

Việc chia thừa kế quyền sử dụng đất cũng được áp dụng theo quy định tại Phần thứ tư Bộ luật Dân sự.

35. Bổ sung chương mới về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất các quyền mang tính chất định đoạt quyền sử dụng đất (định đoạt quyền tài sản), thì cũng có thể cho phép người sử dụng đất cho quyền tài sản của mình cho người khác. Vì vậy khi bổ sung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự quy định về đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất và đối tượng được nhận quyền sử dụng đất. Các đối tượng này sẽ hạn chế hơn so với việc cho tài sản thông thường.

Ví dụ có thể đối tượng được cho quyền sử dụng đất chỉ có thể là thành viên hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời gian đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm. Các tổ chức kinh tế không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối tượng nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là những người có quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng, quan hệ hôn nhân nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình.

Người tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ tương tự như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ nghĩa vụ trả tiền.

Từ kiến nghị trên các điều luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể được thể hiện như sau:

CHƯƠNG...

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều... Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên tặng cho quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất (gọi là bên được tặng cho quyền sử dụng đất), mà bên được tặng cho quyền sử dụng không phải trả một khoản tiền nào cho bên tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều... Đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất.

Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất trong cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời gian trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm có quyền cho người khác quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Điều... Đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất.

Có hai phương án:

Phương án 1 “Đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất là những người có mối quan hệ sau đây với người tặng cho quyền sử dụng đất: bố, mẹ đẻ; bố, mẹ nuôi; vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, anh, chị, em cùng cha, mẹ, hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu gọi người tặng cho quyền sử dụng đất là ông bà nội, ông bà ngoại”.

Phương án hai: không quy định về đối tượng được tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều... Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

1- Họ, tên, địa chỉ của các bên;

2- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

3- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

4- Thời hạn sử dụng đất của bên tặng cho quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được cho quyền sử dụng đất;

5- Tài sản có trên đất, nếu có;

6- Quyền của người thứ ba đối với đất, nếu có;

7- Trách nhiệm của mỗi bên khi xảy ra vi phạm hợp đồng.

Điều ... Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn được phép sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

2- Chuyển giao đất cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Chuyển giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất;

4. Báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất, nếu có;

5. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều ... Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

2- Thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

3- Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất.

Điều ... Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Yêu cầu bên tặng cho quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

2- Yêu cầu bên tặng cho quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được tặng cho;

4- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

36. Bổ sung chương mới về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và có thể được thể hiện bằng các điều luật như sau:

CHƯƠNG ...

GÓP BỐN LIÊN DOANH BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG DẤT

(Chương mới)

Điều... Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai, pháp luật đầu tư nước ngoài quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nước hoặc với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều... Đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất;

b) Hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

c) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

2. Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh khi có một trong các điều kiện sau đây:

a) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối;

b) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

c) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

d) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

đ) Đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Nếu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.

Điều ... Nội dung chủ yếu của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

1. Họ, tên, địa chỉ của các bên;

2. Lý do góp vốn bằng giá trị quuyền sử dụng đất;

3.Quyền, nghĩa vụ các bên;

4. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

5.Thời hạn sử dụng đất của bên góp vốn;

6. Thời hạn góp vốn;

7. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;

8. Giá trị tài sản có trên đất (nếu có);

9. Lợi nhuận mà bên góp vốn được hưởng;

10. Phương thức thanh toán lợi nhuận;

11. Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn, nếu có;

12. Phương thức xử lý quyền sử dụng đất góp vốn sau khi chấm dứt việc góp vốn theo quy định của pháp luật;

13. Trách nhiệm của mỗi bên góp vốn khi xảy ra vi phạm hợp đồng.

Điều ... Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng;

2. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả rthuận trong hợp đồng;

3. Báo cho bên nhận góp vốn về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất được góp vốn, nếu có.

4. Làm thủ tục và đăng ký việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư nước ngoài.

Điều ... Quyền của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

2. Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên thạm gia góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.

Điều ... Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất đuúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

3. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai;

4. Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất.

Điều ... Quyền của bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1.Yêu cầu bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất góp vốn đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

2. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất.

III. SỬA ĐỔI, BỔ SUNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.

Qua các kiến nghị ở trên về việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự chúng ta có thể hiểu: Bộ luật Dân sự chỉ quy định chung về nội dung các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các quyền nói trên do pháp luật đất đai quy định. Vì vậy sửa đổi Bộ luật Dân sự phải tiến hành đồng thời với việc sửa đổi pháp luật đất đai. Theo quan diểm của chúng tôi, pháp luật đất đai cần được sửa đổi các quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

1. Sửa đổi các quy định về quản lý đất đai của Nhà nước.

Các quy định pháp luật đất đai quy định về thủ tục hành chính để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cần được sửa đổi nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính hơn nữa. Việc quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai như hiện nay nhằm giúp cho các cơ quan quản lý đất đai thực hiện nhiệm vụ của mình, nhưng chưa đảm bảo quyền lợi cho người dân. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thì chuyển luôn một bộ hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì đồng thời tiếp tục chuyển hồ sơ cơ quan quản lý nhà nước để thực hiện luôn việc đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi vì cơ quan làm thủ tục xác nhận vào hợp đồng, và cơ quan cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, cơ quan thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất có mối quan hệ hành chính theo ngành dọc, nên việc thực hiện thủ tục này không gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước. Quy định như vậy sẽ đảm bảo đáp ứng được yêu cầu quản lý hành chính của Nhà nước, vừa phục vụ cho lợi ích của người sử dụng đất.

Đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác nhận vào hợp đồng, hợp đồng đã được đăng ký theo trình tự đăng ký giao dịch bảo đảm rồi thì không cần thiết phải thực hiện thủ tục đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nữa.

Pháp luật đất đai cần có những quy định bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần có quy định nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, như chấp nhận sử dụng đất theo hiện trạng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sửa đổi Nghị định số 60/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo hướng áp dụng đối với quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở nói chung (không phân biệt ở đô thị, hay ở nông thôn).

Các quy hoạch sử dụng đất cần phải được công khai giúp cho người dân có điều kiện tự giác trong việc sử dụng đất theo quy doạch.

2. Các quy định về việc phân loại đất trong pháp luật đất đai phải được quy định thống nhất để làm cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Có quan điểm cho rằng nên chia đất thành 3 loại là đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng nên chia đất thành nhiều loại đất cụ thể hơn ví dụ như đất trồng trọt, đất công nghiệp, đất thổ cư, đất nuôi trồng thủy sản... Theo quan điểm của chúng tôi, việc phân chia các loại đất cần nghiên cứu kỹ lưỡng, không nên chia quá nhỏ các loại đất.

3. Bỏ các quy định về hạn mức sử dụng đất vì các quy định này không còn còn ý nghĩa thự tiễn trong giai đoạn hiện nay.

4. Rà soát lại các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (nhất là các văn bản dưới Luật) để sửa đổi bổ sung đồng thời nhằm tránh tình trạng chồng chéo. Các văn bản cấp dưới mở rộng hoặc thu hẹp quyền hơn so với các quy định cụ thể được ghi nhận trong Luật, Bộ luật.

5. Ban hành quy định hướng dẫn về việc xử lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu để làm cơ sở giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.

6. Cần ban hành Nghị định mới thay thế Nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai văn bản này được thay thế có mối quan hệ với nhau, phải đảm bảo được công bằng xã hội. Phương pháp, cách thức xác định giá phải linh hoạt để khi có sự biến động về giá cả, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh kịp thời. Quy định như vậy mới đảm bảo khung giá về các loại đất sát với giá thị trường và tạo được thị trường bất động sản tương đối ổn định.

7. Văn bản pháp luật về việc phân hạng đất tính thuế cũng cần phải được ban hành mới. Bởi từ trước đến nay chúng ta mới phân hạng đất nông nghiệp, đất ở còn các loại đất khác chưa có các quy định cụ thể để áp dụng. Hơn nữa các văn bản pháp luật này đến nay không còn phù hợp với thực tiễn.

8. Sửa đổi các quy định có liên quan đến nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất ở. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất, cho thuê đất và mở rộng hơn các quyền cho người sử dụng đất. Nhưng điều cần thiết là Nhà nước quản lý các quyền này vừa thông qua các thủ tục, điều kiện nhất định, vừa thông qua hệ thống thuế, để đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, và đảm bảo lợi ích cho Nhà nước (là đại diện cho chủ sở hữu).

IV. THỰC HIỆN CÁC NHIỆM VỤ KHÁC NHẰM ĐẢM BẢO THỰC THI PHÁP LUẬT.

Ban hành các văn bản pháp luật phù hợp với các điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, nhưng các quy định pháp luật ấy không được đảm bảo thực thi trên thực tế thì sẽ không còn ý nghĩa. Vì vậy để thực thi được các quy định pháp luật cần thực hiện các biện pháp sau đây:

- Đẩy mạnh việc tuyên truyền pháp luật về đất đai cho cả người sử dụng đất và các cán bộ của các cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước. Thực tế qua các cuộc khảo sát về việc thực hiện các chính sách, pháp luật đất đai cho thấy, sự hiểu biết về pháp luật đất đai của người dân rất thấp. Chính vì vậy, khi người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thường bỏ qua các diều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai có thể dưới nhiều hình thức. Tùy thuộc vào địa bàn dân cư, phong tục tập quán của địa phương và trình độ dân trí mà lựa chọn các hình thức tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật cho phù hợp.

- Từng bước hiện đại hóa các công việc thực hiện quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất, thực hiện các thủ tục của người dân. Đồng thời đảm bảo quyền giám sát của nhân dân đối với các hoạt động này. Ở nước ta không có hình thức sở hữu Nhà nước, mà chỉ có sở hữu toàn dân. Điều đó có nghĩa là đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân nói chung và đất đai nói riêng, mọi công dân đều có quyền giám sát. Sự giám sát của nhân dân đối với đất dai thể hiện ở việc nhân dân cần được hiểu rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, nhiều năm nơi địa phương mình đang sống, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia. Trong hai năm 2001, 2002 việc công bố công khai quy hoạch ở một số địa phương đã và đang góp phần tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền của mình. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện việc công khai hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, thực hiện tốt công tác thông tin đất đai; giải quyết tốt các khiếu nại, tố cáo của nhân dân đối với các vấn đề liên quan đến việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất một cách công khai, dân chủ và đúng pháp luật.

- Để thực hiện nghiêm chỉnh pháp luật, cần xử lý nghiêm minh các cán bộ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biểu hiện tham nhũng, sách nhiễu người sử dụng đất. Đồng thời xử lý nghiêm minh những người thực hiện hành vi sử dụng đất trái pháp luật. Thực tiễn cho thấy sự lộn xộn trong lĩnh vực đất đai không phải do tình trạng thiếu luật mà chủ yếu là do yếu kém về nhận thức của cán bộ và kỷ luật không nghiêm. Do đó, cần có những biện pháp nhằm tăng cường kiểm tra, giám sát đối với việc thực hiện pháp luật về đất đai. Việc mở rộng hơn các quyền cho người sử dụng đất, không có nghĩa là người sử dụng đất được tự do thực hiện các quyền ấy, mà phải tuân theo những điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ dối với Nhà nước. Vì vậy khi người sử dụng đất không thực hiện đúng các nghĩa vụ mà pháp luật quy định, thì phải bị áp dụng các hình thức xử phạt nghiêm khắc.

- Thiết lập một cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai đồng bộ. Cần thống nhất việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án, không kể là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Vì trên thực tế nếu để Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất không có hiệu quả, không có cơ chế bắt buộc thực hiện. Vì vậy dù đã được Ủy ban nhân dân giải quyết nhưng các bên vẫn cố tình không thực hiện.

KẾT LUẬN

Trong giai đoạn hiện nay, việc đổi mới các quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường là một vấn đề hết sức quan trọng và mang tính bức xúc. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đến nay, thuộc tính hàng hoá của đất đai đã được thừa nhận và đất đai được đưa vào lưu thông trên thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề có tính chất lý luận và thực tiễn về việc đánh giá các quy định của pháp luật đất đai nói chung, của Bộ luật Dân sự nói riêng về chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi hy vọng sẽ đóng góp một tài liệu bổ ích cho các nhà nghiên cứu, các nhà lập pháp tìm hiểu kỹ các quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành và tính khả thi trong việc áp dụng của các quy định này trên thực tế. Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu, xin đề xuất một vài phương hướng, giải pháp nhằm góp phần sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự nói riêng, hoàn thiện các quy định pháp luật đất đai nói chung, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

CÁC CHUYÊN ĐỀ NGHIÊN CỨU

CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ

SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TỪ NĂM 1945 ĐẾN NAY

ĐẤT ĐAI CỦA ĐẤT NƯỚC TA LÀ KẾT QUẢ CỦA QUÁ TRÌNH ĐẤU TRANH VÀ LAO ĐỘNG TỪ HÀNG NGHÌN NĂM NAY CỦA NHÂN DÂN, LÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA SẢN XUẤT VÀ LÀ TÀI SẢN VÔ CÙNG QUÝ GIÁ, PHỤC VỤ CHO VIỆC PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP, CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ. TRONG LỊCH SỬ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN ĐA DẠNG. TRƯỚC NĂM 1980, NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN NHIỀU HÌNH THỨC SỞ HỮU VỀ ĐẤT ĐAI: SỞ HỮU NHÀ NƯỚC, SỞ HỮU LÀNG XÃ, SỞ HỮU TƯ NHÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI. TỪ HIẾN PHÁP NĂM 1980 ĐẾN NAY, ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN DO NHÀ NƯỚC THỐNG NHẤT QUẢN LÝ. TỪ THỜI ĐIỂM NÀY PHÁT SINH MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC LÀ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI, VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT. PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH MỐI QUAN HỆ NÀY CŨNG LUÔN LUÔN ĐƯỢC THAY DỔI CHO PHÙ HỢP VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ, CŨNG NHƯ CÁC NHU CẦU CỦA XÃ HỘI.

I- Các quy định của pháp luật về sở hữu đất đai

1. Các quy định của pháp luật về sở hữu đất đai từ năm 1945 đến năm 1954

NGAY SAU NGÀY THÀNH LẬP NƯỚC VIỆT NAM DÂN CHỦ CỘNG HÒA, CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH ĐÃ KÝ SẮC LỆNH NGÀY 10-10-1945 QUY ĐỊNH TẠM THỜI VỀ VIỆC SỬ DỤNG CÁC LUẬT LỆ CŨ HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM. THEO QUY ĐỊNH CỦA SẮC LỆNH NÀY, BỘ DÂN LUẬT BẮC KỲ SẼ VẪN ĐƯỢC THI HÀNH Ở CÁC TỈNH THUỘC BẮC BỘ, KỂ CẢ HÀ NỘI VÀ HẢI PHÒNG; BỘ HOÀNG VIỆT TRUNG KỲ HỘ LUẬT ĐƯỢC THI HÀNH Ở CÁC TỈNH THUỘC TRUNG BỘ, KỂ CẢ ĐÀ NẴNG; BỘ DÂN LUẬT GIẢN YẾU NAM KỲ ĐƯỢC THI HÀNH TẠI CÁC TỈNH THUỘC NAM BỘ.

Ở thời kỳ này, cũng như các quy định pháp luật về sở hữu tài sản nói chung, đất đai không chỉ thuộc một hình thức sở hữu duy nhất, mà có sự đan xen nhiều hình thức sở hữu. Trong đó có đất đai thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: đát ở hai bên bờ sông hoặc bãi biển; Đất đai vô chủ, đất đai thuộc di sản không người thừa kế; (Điều 461, 475, 476 Dân luật Bắc kỳ và 475, 491 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật); Đất đai thuộc sở hữu của cá nhân bao gồm: đất đai có được do mua bán hợp pháp, được tặng cho, được hưởng thừa kế; đất đai có được do được hưởng chính sách lộc điền, được phong thưởng từ các triều đại trước; Đất đai thuộc sở hữu của cộng đồng làng xã.

Nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời với mục tiêu cơ bản là xóa bỏ chế độ "người bóc lột người", điều này đã được thể hiện trong bản Hiến pháp đầu tiên được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ II ngày 9-11-1946. Công dân Việt Nam đều có quyền bình đẳng trước pháp luật (Điều 7), có quyền ngang nhau về mọi phương diện chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội (Điều 6), đàn bà ngang quyền với đàn ông về mọi phương diện (Điều 9), pháp luật bảo vệ quyền tư hữu tài sản của công dân (Điều 12). Với những nghĩa vụ và quyền lợi cơ bản của công dân như vậy, nhiều quy định trong các bộ dân luật cũ không còn phù hợp. Ví dụ khi nói đến chế độ tài sản (trong đó có đất đai là bất động sản quan trọng) của vợ chồng, bộ Dân luật giản yếu Nam kỳ có quy định: toàn thể tài sản trong gia đình đều thuộc quyền quản lý và sở hữu của người chồng trong thời kỳ hôn nhân cũng như sau khi người vợ chết... Việc áp dụng những quy định như vậy sẽ gây tác hại không nhỏ trong sự nghiệp kháng chiến, cứu quốc. Các quy định cũ trở thành "vật cản" sự tiến bộ và phát triển của xã hội trong mọi lĩnh vực kinh tế, xã hội.

Đến ngày 22-5-1950, Hồ Chủ Tịch đã ký Sắc lệnh 97-SL về việc sửa đổi một số quy lệ, chế định trong dân luật, ấn định một số nguyên tắc mới để áp dụng trong điều kiện mới. Theo quy định của Sắc lệnh này quyền sở hữu của chủ sở hữu được pháp luật bảo vệ nhưng không được gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân (Điều 12), khẳng định quyền lợi của người phụ nữ về mặt hộ (Điều 6)... Những quy định tiến bộ trong Sắc lệnh này tạo điều kiện cho các giao lưu dân sự phát triển, phát huy được mọi tiềm năng của nền kinh tế, tạo điều kiện về sức người, sức của, góp phần không nhỏ vào công cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi.

Thời kỳ này các quy định về sở hữu ruộng đất cũng có những thay đổi nhất định. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước ngoài quy định trong các bộ dân luật cũ như đã nêu trên) còn bao gồm:

- Ruộng đất, đồn điền của các chủ sở hữu đem hiến điền cho Chính phủ hoặc từ chối quyền sở hữu. Theo quy định tại Thông tư liên bộ số 6-TTLB ngày 5-5-1950 ấn định thủ tục nhận ruộng đất cúng tặng cho Chính phủ, thì hiến điền là việc chủ sở hữu đem ruộng đất tặng cho Chính phủ một cách vĩnh viễn. Từ ngày Chính phủ chấp nhận việc tặng, ruộng đất sẽ nhập vào khối tài sản của quốc gia công sản, người cúng tặng không còn là chủ sở hữu nữa, Chính phủ sẽ là sở hữu chủ và thu lợi mãi mãi. Còn trong trường hợp từ chối quyền sở hữu có nghĩa là trường hợp chủ sở hữu bỏ một số ruộng không cày cấy được và không có hoa lợi để không phải chịu thuế điền thổ. Tòa án sẽ công nhận cho cá nhân đó từ chối quyền sở hữu, ruộng đất sẽ trở về quốc gia công hoang thổ.

- Ruộng đất tịch thu của những phạm nhân bị kết án về những tội làm phương hại đến nền độc lập quốc gia. Sau khi bị tịch thu, đất đai để hoang sẽ thuộc sở hữu Nhà nước, đất trồng cây kỹ nghệ hoặc cây ăn quả hay để chăn nuôi thuộc sở hữu Nhà nước nhưng Chính phủ sẽ khai thác; ruộng, bãi cấy lúa và trồng màu, Chính phủ sẽ tạm cấp cho dân cày cấy (Sắc lệnh số 75-SL ngày 4-7-1949 về việc ruộng đất và tài sản phụ thuộc tịch thu của những phạm nhân bị kết án về những tội làm phương hại đến nền độc lập quốc gia).

- Ruộng đất mà chủ sở hữu bỏ hoang liên tiếp trong 5 năm sẽ bị tịch thu thành tài sản quốc gia. Điều 2 Sắc lệnh 90-SL ngày 22-5-1950 có gia hạn nếu đến hết năm 1950 nếu chủ ruộng đất không đem ruộng đất tăng gia sản xuất mà không có lý do chính đáng sẽ bị sung vào tài sản quốc gia. Ruộng đất bỏ hoang có lý do chính đáng được quy định tại Thông tư liên bộ số 6-TT/LB ngày 5-5-1950 bao gồm:

1- Ruộng đất ở những vùng có chiến sự, bị giặc tạm chiếm hay khủng bố, dân chúng phải sơ tán hay tản cư đi xa;

2- Thị trường tiêu thụ bế tắc và điều kiện kinh tế hiện nay chưa cho phép khai thác lại được (trường hợp đất trồng cây kỹ nghệ lưu niên, hoặc trồng lúa một vài nơi ở Nam bộ);

3- Chủ ruộng do bận công tác kháng chiến không thể trực tiếp canh tác được;

4- Ruộng đất đang ở trường hợp kiện tụng và tương tranh giữa tư nhân với nhau hay giữa dân chúng giữa các xã thôn... mà Tòa án chưa xét xử xong.

Đối với những ruộng đất vắng chủ trong thời kỳ kháng chiến mà không có lý do chính đáng, Chính phủ sẽ tạm giao cho dân cày cấy trong thời hạn ba năm (Nghị định liên bộ số 4-NV-TP-TC-CN ngày 6-6-1950 của Bộ Nội vụ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Canh Nông quy định thể lệ sử dụng ruộng đất vắng chủ trong thời kỳ kháng chiến). Ruộng đất mà chủ sở hữu bỏ hoang có lý do chính đáng, thì Ủy ban kháng chiến hành chính xã thay mặt chủ sở hữu đứng ra tổ chức việc cho gia đình nghèo, đồng bào tản cư mượn ruộng đất để cày cấy (Điều 8 Nghị định số 5-NĐ-LB ngày 27-7-1950 của Bộ Nội vụ - Bộ Tư pháp - Bộ Tài chính và Bộ Canh nông định việc cất quyền sở hữu và việc cho mượn để canh tác những ruộng đất có chủ bỏ hoang).

Sau khi hết hạn cho mượn, ruộng đất sẽ được trả lại cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đem lĩnh canh thì người mượn được ưu tiên lĩnh canh. Trong quá trình sử dụng đất đai vào sản xuất, nếu người mượn có các hành vi hủy hoại ruộng đất, phá các công trình thủy nông sẽ phải bồi thường hoặc trả lại ruộng đất; hoặc vừa bồi thường vừa trả lại ruộng đất. Trong trường hợp trả lại ruộng đất thì người mượn sẽ trả lại ngay sau khi thu hoạch xong (Điều 10).

Hết thời hạn mượn, nếu người mượn làm tăng giá trị ruộng đất có thể đòi chủ sở hữu ruộng đất đền bù giá trị tăng đó.

Để phục vụ kháng chiến, Đảng ta chủ trương: thực hiện từng bước cải cách dân chủ về kinh tế, đem lại ruộng đất cho nông dân. Nhiệm vụ cụ thể đặt ra lúc bấy giờ là: dùng phương pháp cải cách mà dần dần thu hẹp phạm vi bóc lột của địa chủ phong kiến bản xứ, đồng thời sửa đổi chế độ ruộng đất. Theo đường lối đó, từ năm 1947 đến năm 1953, Đảng ta đã lãnh đạo nông dân thực hiện giảm tô 25 %, đã tịch thu ruộng đất của bọn thực dân, lấy ruộng đất của bọn Việt gian đem chia cho nông dân không có ruộng. Hội nghị thứ V của Ban chấp hành Trung ương Đảng và Hội nghị toàn quốc của Đảng tháng 11 năm 1953 đã nhất trí thông qua Cương lĩnh xóa bỏ chiếm hữu ruộng đất của đế quốc, phong kiến, địa chủ, thực hiện khẩu hiệu "người cày có ruộng". Trên tinh thần đó Luật Cải cách ruộng đất đã được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua trong khóa họp lần thứ III ngày 4-12-1953.

Luật Cải cách ruộng đất ra đời với mục tiêu thực hiện quyền sở hữu đất đai của nông dân, thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, đẩy mạnh kháng chiến, hoàn thành cuộc Cách mạng giải phóng dân tộc, củng cố chế độ dân chủ nhân dân.

Luật Cải cách ruộng đất quy định:

- Tịch thu toàn bộ ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược khác (Điều 2);

- Tịch thu toàn bộ hoặc một phần ruộng đất của địa chủ Việt gian, phản động, cường hào gian ác, tùy theo tội nặng, nhẹ. Phần không tịch thu thì trưng thu (Điều 3);

- Trưng mua toàn bộ ruộng đất của nhân sĩ dân chủ, địa chủ kháng chiến, địa chủ thường (Điều 4).

- Đối với ruộng đất của địa chủ đã phân tán với mục đích trốn tránh chính sách nộp tô và thuế nông nghiệp, thì:

Ruộng đất đã phân tán vào tay địa chủ thì tịch thu hay trưng thu hoặc trưng mua tuỳ từng trường hợp. Địa chủ phân tán trái phép phải bồi thường thiệt hại cho người đã mua ruộng đất đó.
Ruộng đất đã phân tán vào tay phú nông và tầng lớp tư sản dân tộc thì Chính phủ trưng mua theo nguyên giá lúc mua;
Ruộng đất đã phân tán vào tay trung nông và tầng lớp tiểu tư sản thì thuyết phục họ tự động nhường lại cho nông dân không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất. Khi trung nông nhường lại ruộng đất cho nông dân, thì phải bảo đảm cho họ có đủ số diện tích ruộng đất không dưới mức bình quân chiếm hữu hiện nay của trung nông trong xã để họ có thể tiến hành sản xuất. Đối với tầng lớp tiểu tư sản, nếu họ không đủ sống bằng nghề chính thì phải để lại cho họ một phần ruộng đất để bù cho họ đủ sống. Khi nhường lại ruộng đất, trung nông hoặc tiểu tư sản được Chính phủ đền bù bằng tiền hoặc hiện vật theo nguyên giá lúc mua.
Ruộng đất đã phân tán vào tay bần cố nông thì để họ sử dụng.

- Trưng thu công điền, công thổ, ruộng phe, ruộng giáp, ruộng xóm, lộc điền, ruộng hậu, ruộng họ, ruộng môn sinh, ruộng đất của các đoàn thể.

- Trưng thu hoặc trưng mua ruộng đất của tôn giáo (nhà Chung, nhà chùa, thánh thất, tu viện...). Tuy nhiên Ủy ban kháng chiến hành chính sẽ xét để lại một phần cho nhà Chung, nhà chùa, thánh thất, tu viện... để thờ cúng.

- Ruộng đất của địa chủ kiêm nhà công thương nghiệp hoặc nhà công thương nghiệp kiêm địa chủ thì: đất đai trực tiếp dùng cho việc kinh doanh công thương nghiệp thì để lại cho họ; còn những ruộng đất khác của họ thì trưng mua.

- Những người có ít ruộng đất, nhưng vì tham gia công tác kháng chiến, hoặc vì thiếu sức lao động hoặc vì bận làm nghề khác mà phải phát canh hoặc thuê người làm thì không coi là địa chủ, ruộng đất vẫn thuộc sở hữu của họ.

- Ruộng đất của phú nông, trung nông vẫn thuộc sở hữu của họ. Trung nông thiếu ruộng đất thì được chia thêm ruộng đất.

- Trưng thu ruộng đất của địa chủ không rõ tung tích hoặc ruộng đất bỏ hoang vì bất cứ lý do gì.

Đất đai mà Chính phủ tịch thu, trưng thu, trưng mua đều chia cho nông dân trừ những ruộng đất sau thuộc quyền sở hữu của Nhà nước:

- Ruộng đất trồng trọt bằng máy móc, đồn điền cà phê, cao su hoặc trồng cây công nghiệp khác; vườn trồng cây ăn quả bằng kỹ thuật tiến bộ; đồn điền thí nghiệm, bãi phi lao ở bờ biển...

- Rừng núi lớn, đê điều, đất ở ven đường xe lửa đường sá, đất ở các đô thị, thị trấn; đất dùng vào các công trình, lợi ích chung...

- Để lại một số đất để dự phòng khi đón thương binh về, dự phòng sau chia cho những người ở xa về; đất làm trụ sở, cơ quan, trường học...

Để thực hiện chính sách "người cày có ruộng", Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 còn quy định cách chia ruộng đất theo nguyên tắc “thiếu nhiều chia nhiều, thiếu ít chia ít, không thiếu không chia”. Số ruộng đất được chia theo số nhân khẩu trong gia đình, lấy số diện tích bình quân ở địa phương để làm tiêu chuẩn để chia. Tuy nhiên, nếu xã ít người mà nhiều ruộng, thì có thể san sẻ cho xã ít ruộng mà nhiều người sau khi chia đủ cho dân trong xã. Điều 25 Luật Cải cách ruộng đất quy định những người sau đây được chia ruộng đất:

- Nông dân không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất; bần cố nông và trung nông thiếu ruộng đất; phú nông làm tá điền thiếu ruộng đất cũng được chia.

- Đối với những tầng lớp nghèo ở nông thôn (người làm nghề thủ công, người buôn thúng bán mẹt, người làm nghề cá, người làm nghề tự do...) nếu không đủ sống và có sức cày cấy thì được chia một phần cho đủ sống.

- Đối với gia đình liệt sĩ, quân nhân Cách mạng, thương binh bệnh binh; Cán bộ chính quyền và đoàn thể, nhân viên phục vụ kháng chiến, công nhân các xí nghiệp quốc doanh nếu gia đình họ ở nông thôn và thuộc diện được chia thì được chia ngang với phần chia cho nông dân;

- Công nhân thất nghiệp và gia đình họ ở nông thôn nếu không có nghề khác để sống và có sức cày cấy thì được chia;

- Những người tản cư về nông thôn, nếu không đủ sống, có sức cày cấy, yêu cầu được chia và nông dân nơi họ tản cư đồng ý thì cũng được chia, nhưng chỉ được quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu ruộng đất.

- Những người làm nghề tôn giáo nếu không đủ sống, có sức cày cấy và yêu cầu được chia, thì được chia phần ruộng đất ở nơi họ hoạt động, hoặc ở nơi trú quán của họ.

- Nhân sĩ dân chủ, địa chủ kháng chiến, địa chủ thường và gia đình của họ được chia một phần xấp xỉ phần chia cho nông dân;

- Việt gian phản động, cường hào gian ác bị xử phạt dưới 5 năm tù thì được chia ruộng đất. Gia đình họ vẫn được chia ruộng đất.

- Gia đình ngụy binh ở nông thôn thuộc phần được chia thì cũng được chia. Ngụy binh cũng được chia một phần ruộng đất nhưng khi họ chưa bỏ hàng ngũ ngụy quân để trở về với Tổ quốc, thì số ruộng đất ấy do Ủy ban kháng chiến hàng chính hay Nông hội xã tạm giữ.

- Ngoại kiều và gia đình họ nếu không có nghề đủ sống, có sức cày cấy, và yêu cầu thì cũng được chia một phần ruộng đất. Tuy nhiên, họ không có quyền sở hữu đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng.

Để khuyến khích tăng gia sản xuất, ruộng đất vỡ hoang chưa quá ba năm của nông dân thì không tính vào số ruộng đất của họ trong khi chia. Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất (trừ trường hợp pháp luật quy định là không có quyền sở hữu), họ không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Tuy nhiên, theo quy định của Hiến pháp và của Sắc lệnh số 97-SL ngày 22-5-1950, mỗi cá nhân khi sử dụng ruộng đất được chia không được lợi dụng quyền tư hữu để làm thiệt hại đến quyền lợi chung của nhân dân và của cả nước. Chính quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất cho người được chia.

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 kết thúc một giai đoạn, giai đoạn mà chính quyền nhân dân non trẻ vừa tiến hành cuộc kháng chiến bảo vệ nền độc lập, vừa hoàn thành nhiệm vụ lịch sử khẳng định quyền sở hữu toàn dân về những tư liệu sản xuất quan trọng và mang lại ruộng đất cho dân cày. Lần đầu tiên có một văn bản khẳng định và bảo hộ quyền sở hữu của nông dân về ruộng đất. Những luật lệ mà Nhà nước ta ban hành trong thời kỳ này chủ yếu điều chỉnh quan hệ sở hữu ruộng đất để sản xuất nông nghiệp, đã có tác dụng to lớn trong việc cải cách ruộng đất, thực hiện khẩu hiệu "người cày có ruộng", đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp tăng cường chính quyền dân chủ nhân dân.

Như vậy trong suốt 15 năm kể từ khi thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, các quy định pháp luật về sở hữu đất đai đã có sự chuyển đổi và chủ yếu là ở hai hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Cùng với việc thực hiện chính sách “người cày có ruộng”, “chia ruộng đất cho dân cày”, sở hữu tư nhân đối với đất đai phát triển hơn trước. Sở hữu của cộng đồng làng xã về công diền, công thổ tồn tại đến trước khi có Luật Cải cách ruộng đất, Trong cải cách ruộng đất, công điền, công thổ của làng xã được đem chia hẳn cho nông dân, hình thức sở của làng xã chấm dứt.

2. Các quy định của pháp luật về sở hữu đất đai từ năm 1954 đến năm 1980

Từ năm 1954 miền Bắc nước ta hoàn toàn giải phóng, đất nước ta tạm thời chia làm hai miền. Ở miền Bắc nhân dân ta đã hoàn thành cuộc Cách mạng dân chủ nhân dân, bắt đầu xây dựng miền Bắc tiến lên chủ nghĩa xã hội; miền Nam tiếp tục thực hiện Cách mạng dân tộc dân chủ. Lúc này Đảng và Nhà nước ta chủ trương thực hiện khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh và hoàn thành những nhiệm vụ còn lại của Cách mạng dân tộc dân chủ. Trong giai đọan này nhờ việc hoàn thành cải cách ruộng đất cùng với một loạt biện pháp của Nhà nước giúp nông dân sau khi được chia ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác đã từng bước khôi phục nền kinh tế nông nghiệp.

Khi đất nước vừa thoát khỏi chế độ nửa thuộc địa nửa phong kiến, tất yếu còn tồn tại nhiều thành phần kinh tế, mỗi thành phần kinh tế ứng với một hình thức sở hữu nhất định. Điều 11 Hiến pháp 1959 công nhận ở nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau:

- Sở hữu Nhà nước tức là sở hữu của toàn dân;

- Sở hữu hợp tác xã tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động;

- Sở hữu của người lao động riêng lẻ;

- Sở hữu của nhà tư sản dân tộc.

Điều 12 Hiến pháp 1959 quy định "... những rừng cây, đất hoang... mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân". Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về tư liệu sản xuất của nông dân, của những người làm nghề thủ công và những người lao động riêng lẻ khác, và các nhà tư sản dân tộc.

Cùng với việc xác định quyền sở hữu Nhà nước đối với ruộng đất, quyền sử dụng ruộng đất cũng được ghi nhận trong pháp luật. Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599-TTg ngày 9-10-1955 quy định: tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành phố, hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Những ruộng đất này không chia hẳn cho nông dân, mà chỉ chia cho họ để sử dụng cày cấy, số ruộng đất đã được chia không được cầm, bán hoặc bỏ hoang. Ủy ban hành chính thành phố sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ (Điều 15). Nhà nước khi cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy (Điều 9).

Ở thời kỳ này đất đai thuộc quyền quản lý và sử dụng của tư nhân bao gồm:

- Ruộng đất được đem chia trong cải cách ruộng đất mà đến nay người chủ ruộng chưa vào hợp tác xã nông nghiệp;

- Đất ở do hợp tác xã cấp cho các hộ theo quy định của Điều lệ hợp tác xã;

- RUỘNG ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU HỢP PHÁP.

- Ruộng đất của đồng bào là nhân dân lao động bị cưỡng ép di cư vào Nam, nay đưa vào hợp tác xã, thì quyền sở hữu ruộng đất ấy vẫn thuộc đồng bào di Nam, hợp tác xã chỉ có quyền sử dụng.

Ngoài việc quy định sở hữu ruộng đất của Nhà nước, của cá nhân, Nhà nước vẫn thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của các tổ chức tôn giáo. Điều 10 Sắc lệnh số 234-SL ngày 14-6-1955 ban hành chính sách tôn giáo quy định: trong cải cách ruộng đất, Chính phủ trưng thu hoặc trưng mua ruộng đất của các tôn giáo để chia cho nông dân thì sẽ để lại cho nhà thờ, nhà chùa, thánh thất một số ruộng đất đủ cho việc thờ cúng và cho những nhà tu hành có điều kiện sinh sống để làm việc tôn giáo. Số ruộng đất ấy là bao nhiêu sẽ do nông dân địa phương (nơi có nhà thờ, nhà chùa, thánh thất) bình nghị và do chính quyền cấp tỉnh chuẩn y. Ở nông thôn khi chia ruộng đất, những người làm công trong các nhà thờ, nhà chùa cũng được chia một phần như những người nông dân khác.

Tuy công nhận và bảo hộ các hình thức sở hữu đó, nhưng trong các chính sách của Đảng và nhà nước ta vẫn xác định: "công cuộc cải tạo hội chủ nghĩa nhằm cải tạo những quan hệ sản xuất không xã hội chủ nghĩa thành quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa trong đó mấu chốt là cải biến chế độ sở hữu cá thể và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa về tư liệu sản xuất thành các hình thức khác nhau của chế độ sở hữu xã hội chủ nghĩa"1. Với đường lối và phương hướng như vậy, Đảng chủ trương vừa bảo hộ theo luật pháp những tư liệu sản xuất của người lao động riêng lẻ (Điều 14, 15, 16, 18 Hiến pháp năm 1959) vừa cải tạo nền kinh tế cá thể theo con đường hợp tác hóa xã hội chủ nghĩa dựa trên chế độ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất và lao động tập thể của xã viên.

Trong sản xuất nông nghiệp, Nhà nước khuyến khích nông dân vào hợp tác xã nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc quyền quản lý và sử dụng của hợp tác xã bao gồm (Điều lệ hợp tác xã bậc thấp ban hành kèm theo Thông tư số 449-TTg ngày 17-12-1959):

- Ruộng đất do xã viên góp vào khi vào hợp tác xã đã được hợp tác xã công hữu hóa, mua lại của xã viên;

- Ruộng đất được Nhà nước giao cho sử dụng;

- Ruộng đất được Nhà nước cho phép khai phá thêm.

Việc khai thác đất hoang để mở rộng diện tích sản xuất được Nhà nước khuyến khích, nhưng phải được Nhà nước cho phép, không ai được tự ý khoanh vùng, chiếm ruộng đất và các tài nguyên của Nhà nước làm của riêng mình. Đất hoang đã khai phá, sau khi được Ủy ban hành chính chứng nhận sẽ thuộc quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã. Người khai hoang phải định canh, định cư và phải thực hiện chế độ, thể lệ, hướng dẫn về giữ đất, giữ nước, chống xói mòn, cải tạo đất đã khai hoang thành đất thục để sử dụng lâu dài (Thông tư số 31-TTg ngày 24-2-1963 quy định bổ sung về chính sách của nhân dân khai hoang). Khi khai hoang phải căn cứ vào những chỗ đất nào thích hợp và cần thiết để trồng trọt và chăn nuôi có lợi ích lâu dài hơn là để duy trì rừng, thì nên dành để khai hoang. Ưu tiên đất để trồng một số loại cây công nghiệp quan trọng đòi hỏi chất đất thích hợp như cao su, cà phê, bông, thuốc lá, lúa.... Mặt khác phải căn cứ vào quy mô và quy hoạch của từng tổ chức kinh doanh mà phân phối đất đai cho hợp lý: vùng đất đai rộng lớn thì nên dành cho Nông trường quốc doanh do Bộ Nông trường quản lý; vùng tương đối nhỏ thì tùy từng trường hợp dành cho nông trường địa phương hoặc hợp tác xã sản xuất nông nghiệp. Khi khai hoang, đơn vị khai hoang phải tôn trọng quyền lợi, phong tục tập quán của nhân dân, phải điều tra, nghiên cứu kỹ kế hoạch, tránh phạm phải đất đai, đường xá, mồ mả của đồng bào. Trong trường hợp cần thiết thì phải dựa vào các cơ quan, đoàn thể để vận động đồng bào đồng ý và phải giải quyết thỏa đáng quyền lợi của họ (Chỉ thị số 14-TTg ngày 3-2-1962 về việc giải quyết đất đai cho nông trường và nhân dân khai hoang và việc quản lý lâm sản của nông trường quốc doanh).

Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán trái phép, mọi hành vi phá hoại đất đai, làm mất diện tích ruộng đất, làm giảm bớt độ màu mỡ của đất và bỏ hoang hóa ruộng đất. Việc đổi ruộng, nhượng ruộng giữa các hợp tác xã nông nghiệp với nhau trong phạm vi huyện phải được Ủy ban hành chính huyện cho phép, nếu thuộc phạm vi giữa huyện này với huyện khác phải được Ủy ban hành chính tỉnh, thành phố cho phép.

Trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, để tránh tình trạng đất đai bị lấn chiếm, bỏ hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích Hội đồng Chính phủ đã quy định: "Ruộng đất, ao hồ, đồng cỏ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan, đơn vị khác và của cá nhân được Nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đều được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm” (Nghị quyết số 125-CP ngày 28-6-1971 của Hội đồng Chính phủ về việc tăng cường công tác quản lý ruộng đất).

Đối với đất đai dùng để xây dựng giao thông, thủy lợi, nhà máy, cơ quan, trường học, doanh trại bộ đội... khi cần thiết vì lợi ích chung Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng ruộng đất của nhân dân để xây dựng giao thông, nhà máy, trường học... Người bị trưng dụng ruộng đất được Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật. Để đáp ứng nhu cầu xây dựng của Nhà nước, đồng thời để đảm bảo quyền lợi của người có ruộng đất ngày 14-4-1959 Thủ tướng Chính phủ đã ra Nghị định số 151-TTg quy định thể lệ tạm thời đối với việc trưng dụng ruộng đất. Căn cứ vào Điều 2 của Nghị định này thì việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân dùng vào việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý phải căn cứ vào những nguyên tắc sau:

. - Đảm bảo kịp thời và diện tích cần thiết cho công trình xây dựng, không được trưng dụng thừa;

- Tận dụng những đất hoang để hạn chế việc trưng dụng vào ruộng đất của nhân dân. Khi cần lấy diện tích ruộng đất công do nhân dân sử dụng thì cơ quan cần ruộng đất phải báo cho người sử dụng ruộng đất biết trước khi làm thời vụ.

- Có những biện pháp thích hợp giúp đỡ những người bị trưng dụng ruộng đất tiếp tục sinh sống (bồi thường, phân cho họ diện tích đất khác để họ cày cấy, giúp công ăn việc làm cho họ, chờ họ thu hoạch hoa màu xong...)

- Hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, nhà chùa, ruộng đất của các tổ chức tôn giáo. Trường hợp đặc biệt phải làm vào những nơi đó thì phải bàn bạc kỹ với nhân dân địa phương, với đại biểu của tổ chức tôn giáo. Nếu ruộng đất trưng dụng thuộc một hợp tác xã thì phải đưa ra bàn bạc tại đại hội xã viên hoặc đại hội đại biểu xã viên. Ủy ban kháng chiến hành chính tỉnh sẽ căn cứ vào các ý kiến đó để quyết định bồi thường.

- Giữ gìn, bảo tồn chu đáo những danh lam thắng cảnh nằm trong khu vực xây dựng. Trường hợp không thể giữ gìn được thì phải được Bộ Văn hóa đồng ý và trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Trong trường hợp trên ruộng đất dùng vào việc xây dựng có những mồ mả cần dời đi nơi khác thì cơ quan cần ruộng đất phải thông báo cho người có mồ mả biết, định thời hạn cho họ dời mồ mả đi chỗ khác. Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của từng địa phương mà giúp họ một số tiền phù hợp để làm phí tổn di chuyển. Nếu là mồ mả không có chủ thì cơ quan cần ruộng đất phải có trách nhiệm dời đi một cách chu đáo.

Ruộng đất đã trưng dụng thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trong trường hợp vì lý do gì mà không xây dựng nữa hoặc không sử dụng hết thì cơ quan trưng dụng có thể thỏa thuận với người có ruộng đất để trả lại toàn bộ hoặc một phần ruộng đất cho họ. Trường hợp số ruộng đất còn để lại cho người bị trưng dụng quá ít và người này muốn chuyển đi nơi khác làm ăn thì theo đề nghị của họ Ủy ban hành chính tỉnh, thành phố hoặc khu có thể chuẩn ý trưng dụng cả số ruộng đất còn lại.

Việc dùng đất xây dựng đều đặt dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước, phải hợp lý, tiết kiệm, xuất phát từ lợi ích chung của cả nước để khai thác toàn diện và có hiệu quả kinh tế cao. Phải triệt để hạn chế dùng đất nông nghiệp, hết sức tranh thủ dùng đất đồi núi, cải tạo đầm lầy, đất không trồng trọt được để xây dựng (Điều lệ tạm thời về việc lựa chọn địa điểm công trình và quản lý đất xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 47-CP ngày 15-3-1972 của Hội đồng Chính phủ).

Để bảo vệ ruộng đất cho sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quyền sở hữu xã hội chủ nghĩa Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 231-TTg ngày 29-4-1974 về việc tăng cường quản lý ruộng đất, tạm thời đình chỉ việc lấy ruộng đất trồng trọt để xây dựng. Nếu có nhu cầu cấp bách phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Khi xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện... phải tận dụng đất trong các khu thổ cư, hoặc đất đã được cấp từ trước, không được lấy vào ruộng đất đang canh tác.

Những ruộng đất bị lấn chiếm không hợp pháp, những ruộng tạm mượn, tạm cấp làm cơ quan, kho tàng, nhà ở khi sơ tán trong chiến tranh phá hoại, phải trả lại cho sản xuất nông nghiệp.

Việc xây dựng các tuyến giao thông, thủy lợi như: đường sá, đê đập, kênh mương lớn... phải tính toán và xét duyệt quy hoạch chặt chẽ. Khi xây dựng tuyến mới để thay tuyến cũ, ngành giao thông hoặc thuỷ lợi phải cải tạo lại tuyến cũ thành ruộng đất để sản xuất nông nghiệp, không được làm ảnh hưởng xấu đến ruộng đất đang sản xuất dọc tuyến đường giao thông.

Việc làm gạch ngói chỉ được lấy đất ở các đồi, núi, gò, bãi hoang, lòng sông, lòng hồ ao, kênh mương cần khơi sâu, đất cải tạo đồng ruộng... không được lấy vào đất canh tác.

Việc sử dụng ruộng đất trái với những quy định của pháp luật sẽ bị thu hồi và trả lại cho sản xuất.

Đến năm 1975 đất nước ta đã hoàn toàn thống nhất, dưới sự lãnh đạo của Đảng, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Trong nông nghiệp, Quyết định 188-CP ngày 25-9-1976 của Hội đồng Chính phủ về chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam Việt Nam quy định:

- Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản người nước ngoài, đối với từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét và quyết định có bồi thường hay không bồi thường.

- Tất cả các loại ruộng đất cho đến ngày công bố các chính sách này mà còn bỏ hoang ruộng đất, không có lý do chính đáng, sẽ bị coi là quốc gia công thổ, Nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng.

- Thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia, ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc, của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy quyền, cầm đầu các tổ chức phản động, của bọn gián điệp, tay sai đế quốc. Thu hồi ruộng đất do bọn sĩ quan và nhân viên ngụy quyền dựa vào quyền thế cưỡng đoạt hoặc cưỡng mua của nông dân; ruộng đất "công quản" của bọn ngụy quyền trước đây từ cấp xã trở lên; ruộng đất của địa chủ, phú nông đã bán cho Mỹ, Ngụy nhưng thực tế họ vẫn giữ để sử dụng. Khi tịch thu ruộng đất sẽ để lại cho mỗi người trong gia đình địa chủ sống ở nông thôn một số ruộng đất nhất định nhưng không quá mức bình quân chiếm hữu ruộng đất của mỗi một nhân khẩu nông nghiệp ở địa phương để tạo điều kiện cho vợ con, và bản thân họ làm ăn và lao động cải tạo.

- Cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng. Đối với các giáo hội, chùa... và những người làm nghề tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ một phần ruộng đất dùng vào việc cúng lễ, nuôi người tu hành và những người làm trong nhà thờ, chùa, thánh thất. Vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh thu tô hiến rộng. Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người. Gia đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân trong xã.

- Nhà nước cho phép các nhà kinh doanh nông nghiệp được tiếp tục kinh doanh trên các đồn điền trồng cây công nghiệp và cây ăn trái, song họ phải kinh doanh theo đúng chính sách và kế hoạch của Nhà nước, khi cần Nhà nước sẽ tiến hành công tư hợp doanh.

Ngoài ra Nhà nước còn tuyên bố phải chấm dứt việc phát canh thu tô, xóa bỏ các món nợ mà nông dân vay địa chủ dưới bất cứ hình thức nào và cho phép tư nhân thuê mướn nhân công trong kinh doanh nông nghiệp.

Ngoài việc bảo vệ đất nông nghiệp, Nhà nước cũng có nhiều quy định nhằm bảo vệ rừng. Rừng là một bộ phận của môi trường sống, là tài sản quý báu của nước ta, có giá trị lớn đối với nền kinh tế quốc dân và văn hóa công cộng. Rừng có tác dụng to lớn trong việc giữ nguồn nước và điều tiết nước, giữ đất chống xói mòn, chống cát bay, điều hòa khí hậu, hạn chế tác hại của gió, bão, lũ lụt, hạn hán... Điều 1 Pháp lệnh quy định về bảo vệ rừng (được công bố bởi Lệnh số 147-LCT ngày 11-9-1972) quy định "Rừng và đất rừng thuộc sở hữu của Nhà nước, tức là của toàn dân không ai được xâm phạm". Nhà nước bảo đảm quyền lợi cho các tập thể và cá nhân có công trồng cây trên đất rừng. Các hợp tác xã được Nhà nước giao rừng để kinh doanh và đất trồng rừng phải nghiêm chỉnh chấp hành các luật lệ về bảo vệ rừng, trồng rừng và được hưởng các quyền lợi theo chính sách khuyến khích hợp tác xã kinh doanh nghề rừng và trồng rừng. Nhà nước đề ra những quy định sau nhằm bảo vệ rừng:

- Cấm phá rừng, những rừng tự nhiên, rừng trồng đều phải được bảo vệ nghiêm ngặt. Trong trường hợp phải phá rừng để lấy đất trồng trọt, xây dựng theo chủ trương và kế hoạch chung của Nhà nước vì lợi ích công cộng đều phải được Hội đồng Chính phủ cho phép. Những khu rừng trồng hoặc rừng tự nhiên có sản lượng gỗ cao và lâm sản khác phải được khai thác đúng kế hoạch hàng năm và dài hạn (Điều 3 Pháp lệnh bảo vệ rừng và Chỉ thị số 278-TTg ngày 16-8-1975 về việc phân phối đất đai giữa nông nghiệp và lâm nghiệp và việc giải quyết tranh chấp về đất ở miền núi và trung du miền Bắc nước ta).

- Cấm mọi hành động chặt cây rừng trái với quy định của Nhà nước (Điều 4 Pháp lệnh bảo vệ rừng).

- Cấm phát rừng, đốt rừng để làm nương rẫy (Điều 6 Pháp lệnh bảo vệ rừng).

- Cấm đốt lửa ở trong rừng và ven rừng để dọn đường, cấm đốt đồi, bãi thuộc đất rừng để nuôi cỏ non. Khi xảy ra cháy rừng Ủy ban hành chính địa phương phải huy động lực lượng và phương tiện của các cơ quan, đơn vị và nhân dân địa phương để chữa cháy rừng (Điều 7 Pháp lệnh bảo vệ rừng).

- Cấm ngặt việc thả rông gia súc ở những khu rừng non, rừng mới trồng hoặc mới rặm cây non (Điều 8 Pháp lệnh bảo vệ rừng).

- Những khu rừng phải bảo vệ tuyệt đối là những khu rừng đầu nguồn, rừng bảo tồn, rừng phòng hộ khác, rừng gỗ quý và hiếm... Những khu rừng này dù nằm trong phạm vi của nông trường, lâm trường, hay của địa phương... cũng không được tự ý khai thác (Chỉ thị số 278-TTg ngày 16-8-1975 về việc phân phối đất đai giữa nông nghiệp và lâm nghiệp và việc giải quyết tranh chấp về đất ở miền núi và trung du miền Bắc nước ta). Cấm chặt cây, cấm săn bắt chim, muông thú trong rừng ở những khu rừng cấm nhằm bảo vệ thiên nhiên, bảo vệ di tích lịch sử, bảo vệ sức khỏe, nghiên cứu khoa học hoặc bảo vệ các lợi ích đặc biệt khác.

Như vậy thời gian này, Nhà nước không chỉ công nhận quyền sở hữu Nhà nước, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, mà đã bắt đầu xuất hiện “quyền sử dụng đất”. Quy định này khác với quy định cho mượn ruộng đất của các chủ sở hữu bỏ hoang trước đây. Đất đai được giao cho người dân sử dụng thuộc sở hữu Nhà nước, khi thu hồi lại, Nhà nước vẫn tạo điều kiện cho người dân làm ăn sinh sống bằng cách giao đất khác hoặc bồi thường cho họ. Vai trò của Nhà nước ở đây tuy là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có quyền lấy lại đất để sử dụng vào các mục đích công cộng vào bất cứ thời điểm nào, nhưng lại phải đảm bảo được cuộc sống của người dân trong xã hội. Đến sau năm 1975, bắt đầu xuất hiện một hình thức sở hữu mới đối với tư liệu sản xuất (trong đó đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu) - hình thức sở hữu tập thể.

3. Các quy định pháp luật về sở hữu đất đai từ năm 1980 đến năm 1992

Mùa xuân năm 1975 cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước của nhân dân ta đã hoàn toàn thắng lợi. Đường lối xây dựng nền kinh tế xã hội trong giai đoạn mới ở nước ta do Đại hội lần thứ IV của Đảng nêu ra và được Đại hội lần thứ V của Đảng nhấn mạng: "Đẩy mạnh công nghiệp hóa xã hội chủ nghĩa nước nhà, xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật của chủ nghĩa xã hội, đưa nền kinh tế nước ta từ sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa. Ưu tiên phát triển công nghiệp nặng một cách hợp lý, trên cơ sở phát triển nông nghiệp và công nghiệp nhẹ..."1 Và để thực hiện đường lối đó trong giai đoạn trước mắt, nhiệm vụ của chúng ta là "cần phải tập trung sức phát triển mạnh nông nghiệp, đưa nông nghiệp một bước lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa..."²

ĐỂ THỰC HIỆN NHỮNG NHIỆM VỤ QUAN TRỌNG NÊU TRÊN ĐÒI HỎI TRƯỚC HẾT LÀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI THẬT HỢP LÝ, TIẾT KIỆM NHẰM ĐẠT ĐƯỢC HIỆU QUẢ CAO. MẶC DÙ TRONG NHỮNG NĂM QUA NHÀ NƯỚC ĐÃ ÁP DỤNG NHIỀU BIỆN PHÁP TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI (QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH HÓA, QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI ĐẤT...) NHẰM ĐẢM BẢO ĐẤT ĐAI SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ CAO. SONG TRÊN THỰC TẾ VẪN CHƯA XÓA BỎ ĐƯỢC NHỮNG HIỆN TƯỢNG TIÊU CỰC NHƯ BỎ HOANG HÓA RUỘNG ĐẤT, BIẾN ĐẤT CANH TÁC THÀNH ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP, CHUYỂN DỊCH ĐẤT TRÁI PHÉP, TỰ Ý LẤN CHIẾM RUỘNG ĐẤT... GÂY ẢNH HƯỞNG NGHIÊM TRỌNG ĐẾN VIỆC PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP. NGUYÊN NHÂN CƠ BẢN CỦA NHỮNG HIỆN TƯỢNG NÊU TRÊN LÀ DO ĐẤT ĐAI CÒN THUỘC SỞ HỮU CỦA NHIỀU CHỦ THỂ KHÁC NHAU, NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HỢP LÝ KHÓ CÓ THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC MỘT CÁCH TRIỆT ĐỂ.

Quyết định số 201/CP ngày 1-7-1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước đã khẳng định: “Toàn bộ ruộng đất đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa". “Tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sử dụng vào sổ địa chính của Nhà nước, Ủy ban nhân dân xã phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi kê khai và đăng ký, các tổ chức hay cá nhân nào được xác nhận là người quản lý, sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo quy định này cho thấy, mặc dù đất đai đang còn 3 hình thức sở hữu, nhưng pháp luật đã tuyên bố “do Nhà nước thống nhất quản lý” và yêu cầu người sử dụng đất phải đăng ký vào sổ địa chính để nhà nước quản lý. Quyết định này cũng đã đưa ra 6 nội dung quản lý Nhà nước như: điều tra, khảo sát và phân bố các loại đất; thống kê, đăng ký đất đai; quy hoạch sử dụng đất; giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất; thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất; quy định các chế độ, thể lệ để quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc thực hiện các chế độ, thể lệ ấy. Quyết định còn quy định: đối với việc đào ao, vây nhà, hoặc chuyển đất nông nghiệp, nhất là đất trồng cây lương thực, sang làm việc khác, bất cứ đất ấy thuộc quyền sử dụng của ai và với diện tích bao nhiêu cũng phải Ủy ban nhân dân huyện căn cứ vào kế hoạch đã được xét duyệt và tình hình cụ thể về đất đai của địa phương, cho phép mới được thực hiện.

Nghị quyết đại hội lần thứ IV của Đảng chỉ rõ, để đưa Cách mạng xã hội chủ nghĩa đến thắng lợi, điều quyết định là phải nắm vững chuyên chính vô sản, tăng cường phát huy quyền làm chủ tập thể của nhân dân lao động. Làm chủ tập thể xã hội chủ nghĩa về kinh tế là một nội dung quan trọng của chế độ làm chủ tập thể. Đất đai là một tư liệu sản xuất chủ yếu, là cơ sở vật chất cần thiết cho mọi hoạt động của nền kinh tế quốc dân. Vì thế, việc xác lập quyền làm chủ tập thể xã hội chủ nghĩa của nhân dân đối với toàn bộ đất đai là hết sức cần thiết. Điều này đã được khẳng định tại Điều 19 Hiến pháp 1980 (được Quốc hội thông qua ngày 19-12-1980) "Đất đai ... thuộc sở hữu toàn dân".

VỚI QUY ĐỊNH ĐÓ TỪ NAY TOÀN BỘ ĐẤT ĐAI CỦA NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHỈ CÓ MỘT HÌNH THỨC SỞ HỮU DUY NHẤT LÀ SỞ HỮU TOÀN DÂN. ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN, NHÀ NƯỚC SẼ CÓ ĐIỀU KIỆN THUẬN LỢI ĐỂ QUY HOẠCH, PHÂN VÙNG ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, ÁP DỤNG NHỮNG THÀNH TỰU KHOA HỌC KỸ THUẬT ĐỂ BỒI BỔ, CẢI TẠO ĐẤT ĐAI MỘT CÁCH HỢP LÝ.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, điều đó có nghĩa là Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất. Do đó, tất cả các tập thể (cơ quan Nhà nước, các đoàn thể xã hội, các xí nghiệp, hợp tác xã...) và cá nhân trong xã hội đều không có quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng khi được Nhà nước giao đất. Để khuyến khích và đảm bảo cho các tổ chức và cá nhân sử dụng hiệu quả đất được giao, Điều 20 Hiến pháp 1980 quy định: "... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả của mình theo quy định của pháp luật". Các đơn vị, cá nhân được Nhà nước giao đất có thể sử dụng đất ổn định, lâu dài hoặc tạm thời.

VỚI TƯ CÁCH LÀ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU, NHÀ NƯỚC CÓ QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT ĐỐI VỚI TOÀN BỘ ĐẤT ĐAI TRONG CẢ NƯỚC. QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI THỂ HIỆN Ở CHỖ THÔNG QUA CÁC CƠ QUAN THUỘC BỘ MÁY NHÀ NƯỚC, NHÀ NƯỚC TIẾN HÀNH:

Xác định mục đích sử dụng từng loại đất, từng khu đất, tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính đất đai (Điều 8, 9 Luật Đất đai ngày 1987). Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành các loại chủ yếu sau đây:

Đất nông nghiệp là loại đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, kể cả nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi (Điều 23 Luật đất đai).
Đất lâm nghiệp là loại đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp như trồng rừng, khai thác rừng, khoanh nuôi, tu bổ, cải tạp rừng, nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp; đất rừng cấm, vường quốc gia, đất trồng rừng để phòng hộ đầu nguồn, bảo vệ đất, cải tạo môi trường (Điều 25 Luật đất đai).
Đất khu dân cư là loại đất được xác định để xây dựng các thành thị và các khu dân cư nông thôn (Điều 33 Luật Đất đai).
Đất chuyên dùng là đất được xác định dùng vào các mục đích không phải là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, hoặc đất khu dân cư như: đất xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, giao thông, thủy lợi, văn hóa, xã hội dịch vụ; đất dùng cho nhu cầu an ninh, quốc phòng; đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đất làm muối, đất làm đồ gốm, gạch, ngói và các vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh, đất nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng và các mục đích không phải là nông nghiệp (Điều 36 Luật Đấi đai).
Đất chưa sử dụng là đất chưa được xác định để dùng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư hoặc đất chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho ai sử dụng (Điều 47 Luật Đất đai).

b) Lập quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai;

c) Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai, tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các chế độ, thể lệ ấy. Trong thời gian này ngoài việc ban hành Luật Đất đai, Nhà nước đã ra hàng loạt các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định số 30-HĐBT ngày 23-3-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai, Chỉ thị số 60-HĐBT ngày 14-1-1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai, Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11-10-1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc triển khai thực hiện Chỉ thị của Bộ Chính trị về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất, Quyết định số 13-HĐBT ngày 1-2-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất, Chỉ thị số 67-CT ngày 23-3-1989 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về một số việc cần tiếp tục triển khai thực hiện để thi hành Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ở, Pháp lệnh về thuế nhà đất, Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14-7-1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất...).

d) Giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước tổ chức xã hội và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời (Điều 9 Luật Đất đai và Điều 8 Nghị định số 30-HĐBT ngày 23-3-1989 về việc thi hành Luật Đất đai). Giao đất cho các tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc để sản xuất kinh doanh theo quy định tại Luật đầu tư nước ngoài (Điều 50 Luật Đất đai).

Cơ quan có thẩm quyền giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 là:

Đất để sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền giao đất cho các tổ chức kinh tế quốc doanh; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất cho các tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng và sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc từng nơi có đất trống, đất đồi núi trọc có quyền giao đất trống, đất đồi núi trọc để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
Đất sử dụng vào mục đích khác thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các đơn vị hành chính tương đương có quyền ra quyết định giao đất từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 2 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi một công trình không theo tuyến, từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và 5 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi một công trình theo tuyến.
Đất khu dân cư thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và đơn vị hành chính tương đương có thẩm quyền giao đất khu dân cư thuộc nội thành, nội thị; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở. Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở.
Đất chuyên dùng thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và đơn vị hành chính tương đương có thẩm quyền giao đất, trừ đất thuộc vùng lãnh hải.
Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định giao đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài sử dụng.
Chùa, nhà thờ, thánh thất, tôn giáo đang sử dụng đất hoặc chưa được giao đất sử dụng nếu có yêu cầu chính đáng và có khả năng sử dụng hiệu quả thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và đơn vị hành chính tương đương căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước và khả năng đất đai của địa phương để quyết định diện tích đất được giao cho chùa, nhà thờ, thánh thất đó (Điều 32 Luật Đất đai)

đ) Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 14 Luật Đất đai:

TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT BỊ GIẢI THỂ, CHUYỂN ĐI NƠI KHÁC, HOẶC BỊ THU HẸP MÀ GIẢM NHU CẦU SẢN XUẤT;
Tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc chết;
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;
Thời hạn sử dụng đất đã hết;
Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước quyết định giao đất đó cho phép;
Đất giao không đúng thẩm quyền;
Người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất;
Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước và của xã hội.

e) Tiến hành đăng ký đất đai, bao gồm đăng ký ban đầu cho người đang sử dụng đất hợp pháp và người mới được giao đất để sử dụng; đăng ký biến động khi có thay đổi về hình thể, quy mô sử dụng, mục đích sử dụng và người sử ụng khu đất. Quy định này nhằm mục đích quản lý đất đai có hiệu quả hơn. Việc đăng ký đất đai được tiến hành tại Ủy ban nhân dân quận, thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn, Ủy ban nhân dân xã thuộc huyện.

f) Lập và giữ sổ địa chính theo mẫu do Tổng Cục quản lý ruộng đất quy định và được thực hiện thống nhất trong cả nước. Cấp thực hiện việc đăng ký đất đai là cấp lập sổ địa chính.

g) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Pháp luật quy định cơ quan nào có thẩm quyền giao đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao.

h) Đưa ra những chủ trương biện pháp giải quyết các tranh chấp đất đai. Các chủ trương này đã được thể hiện trong Quyết định số 13-HĐBT ngày 1-2-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất. Trong đó: ruộng đất do xóa bỏ bóc lột tịch thu, trưng mua đã cấp cho nông dân, cho thương bệnh binh, gia đình liệt sĩ, bộ đội tại ngũ, cán bộ hưu trí gia đình có công với Cách mạng không có hoặc thiếu đất thì người được chia cấp được tiếp tục sử dụng, không được đòi lại. Những hộ nông dân trước đây có đất điều chỉnh để chia cho người khác, nhưng nay do nhân khẩu tăng lên, bình quân ruộng đất thấp, đời sống khó khăn, thì nếu địa phương còn đất thì căn cứ vào điều kiện sản xuất của từng gia đình có thể giải quyết cho họ được nhận thêm một phần diện tích đất đai để họ làm ăn sinh sống. Đối với những hộ nông dân không có ruộng, nhưng có vườn và có ngành nghề ổn định thì không giao thêm ruộng đất nữa.

Những hộ nông dân hiện nay sống bằng các nghề buôn bán, lao động tự do, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, hoặc dịch vụ trước đây đã được chia ruộng đất song sử dụng kém hiệu quả hoặc không đủ lao động để làm ruộng mà thuê người làm thì thu hồi giao lại cho hộ sản xuất nông nghiệp còn thiếu ruộng. Riêng đối với đồng bào Khơ me thực sự có khó khăn, những người neo đơn già yếu, cô đơn, thương bệnh binh già yếu nhưng thiếu lao động thì tạm thời được thuê lao động để sản xuất đảm bảo đời sống.

Những người trước đây có ruộng đất để chia cho người khác mà nay đã làm nghề khác hoặc công tác trong các cơ quan Nhà nước thì không được đòi lại đất đai. Những nông dân ở nơi cư trú không có ruộng đất phải đi nơi khác tiếp tục sản xuất thì được tiếp tục sử dụng ruộng đất đó để sản xuất. Những người bị cắt đất xâm canh nơi khác, nhưng đã có ruộng đất nơi cư trú, hoặc có ngành nghề khác sinh sống thì không được đòi lại đất cũ. Người được cấp đất xâm xanh đúng đối tượng và sản xuất đã ổn định thì giữ nguyên hiện trạng. Người bị cắt ruộng đất xâm canh nếu thiếu đất và đời sống thật sự khó khăn cấp đất mới (nếu địa phương còn quỹ đất) hoặc giúp họ phát triển ngành nghề để đảm bảo đời sống...

i) Nhà nước tiến hành thu thuế đất ở, đất xây dựng công trình, thuế nông nghiệp.

Như vậy bản chất của chế độ sở hữu đất đai trong thời kỳ này là sở hữu toàn dân, vừa là sở hữu chung của cộng đồng, vừa là sở hữu cụ thể của các thành viên trong cộng đồng. Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân là người được Nhà nước giao đất, họ có quyền sử dụng đất, nhưng về mặt sở hữu ruộng đất, tất cả mọi người trong xã hội cùng làm chủ sở hữu đất đai chung của xã hội. Với hình thức sở hữu và sử dụng đó, mọi đất đai đều gắn với chủ cụ thể, thực hiện việc phân phối gắn đất đai với lao động, làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả, người lao động có việc làm, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích riêng và lợi ích chung của xã hội.

4. Các quy định pháp luật về đất đai từ năm 1992 đến nay

Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1987, thực tế cho thấy các quy định của Luật Đất đai năm 1987 quá gò bó, một số quy định không có tính thực thi. Luật Đất đai 1987 không cho phép, người sử dụng dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức. Nhưng trên thực tế. việc mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, mà Nhà nước không kiểm soát được. Nhà nước không cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì để được coi là hợp pháp, nhiều nơi đã có những biến tướng vận dụng những quy định mà Nhà nước cho phép để thực hiện việc chuyển nhượng đất đai, thu lợi cho mình. Ví dụ sau khi đã thực hiện việc mua bán đất đai không theo quy định của pháp luật, người bán thực hiện việc trả lại đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để rồi cơ quan này giao lại đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Để khắc phục tình trạng này, ngày 14-7-1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luật Đất đai năm 1993. Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 một lần nữa khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài...". Thực chất quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 1993 là một hình thức pháp lý thực hiện quyền sở hữu trong phạm vi chế độ sở hữu toàn dân. Các cơ quan Nhà nước như Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Chính phủ, Ủy ban nhân dân, cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và địa phương... là những bộ máy do Nhà nước thiết lập để thực hiện việc giám sát, quản lý việc sử dụng đất đai trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ở các mức độ khác nhau (Điều 7, 8, 9, 10 Luật Đất đai). Các quy định pháp luật về đất đai trong thời kỳ này có những nội dung mới mà trước đây chưa hề có. Trong đó người sử dụng đất ngoài quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai như các quy định trong Luật Đất đai 1987, người sử dụng đất còn được thực hiện 5 quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Điều 3 Luật Đất đai). Ngày 28-12-1995, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã Bộ luật Dân sự, Bộ luật dã dành hẳn Phần thứ năm quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân. Việc mở rộng năm quyền cho người sử dụng đất được coi là một bước tiến quan trọng, bởi vì:

Thứ nhất, thỏa mãn được một số nhu cầu có tính quy luật trong quản lý Nhà nước về đất đai là làm sao kết hợp hài hòa giữa việc quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất trong cơ chế thị trường.

Thứ hai, đáp ứng được lợi ích thiết thân của hơn 80 % dân số nước ta là nông dân, giúp cho người nông dân gắn bó với đất hơn.

Thứ ba, bằng việc mở rộng 5 quyền cho người sử dụng đất, Nhà nước đã gián tiếp khuyến khích sự đầu tư tiền bạc và công sức của người lao động trên đất được giao, làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu, màu mỡ và ngày càng sử dụng có hiệu quả hơn.

Thứ tư, việc mở rộng 5 quyền này đã ảnh hưởng đến sự ra đời và nội dung của một số quy định mới khác trong Luật Đất đai 1993. Chính vì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Điều 12 Luật Đất đai 1993 quy định "đất có giá" nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc "tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất".

Cũng chính vì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước phải đưa vấn đề hạn điền như một quy định mới. Hạn mức đất của mỗi hộ gia đình đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối ở các tỉnh Cà Mau, Bạc Liêu, Kiên Giang, Sóc Trăng, Cần Thơ, An Giang, Vĩnh Long, Trà Vinh, Đồng Tháp, Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP Hồ Chí Minh, không quá 3 ha cho mỗi loại đất; các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác không quá 2 ha (Điều 5 Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp ban hành kèm theo Nghị định 64-CP ngày 27-9-1993 và đã được sửa đổi bởi Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp). Với việc quy định hạn điền, Nhà nước góp phần ngăn chặn một hiện tượng có thể xảy ra là một bộ phận lớn đất đai sẽ thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của một số ít người, dẫn đến tình trạng người cày không có ruộng với bao hậu quả xấu về kinh tế - xã hội.

Để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai trong cả nước, Nhà nước thực hiện việc quản lý đối với đất đai. Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề: giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định về giá đất,-hướng dẫn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Tuy đã nhận thức được thiếu sót của Luật Đất đai năm 1987 là chưa thể hiện được giá trị kinh tế đối với tài sản đất đai. Nhưng Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện được đầy đủ. Các quy định pháp luật thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với dất đai mới chỉ thể hiện ở sự quản lý hành chính. Còn đối với việc quản lý về mặt kinh tế, thì Luật Đất đai 1993 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành chưa thể hiện rõ. Tuy đã có quy định cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền, nhưng trên thực tế Nhà nước lại không kiểm soát được việc thực hiện 5 quyền này. Điều này khiến cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất vẫn diễn ra ngoài sự điều chỉnh của pháp luật. Chính vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã qua hai lần sửa đổi (năm 1998, 2001 và đồng thời với nó là hàng loạt các văn bản pháp luật quy định về điều chỉnh việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11-2-2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được bổ sung bằng Nghị định số 66/2001/NĐ-CP, Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được bổ sung bằng Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng được bổ sung bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 của Chính phủ; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm); điều chỉnh việc giao đất, cho thuê đất (Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nghị định 163/1999/NĐ-CP ngày 16-11-1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp), sửa đổi thuế chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp, đặc biệt là các quy định về việc phát triển kinh tế trang trại, xác định quy mô kinh tế trang trại cho phù hợp với tình hình thực tế (Nghị quyết 3/2000/NQ-CP ngày 2-2-2000 của Chính phủ về kinh tế trang trại, Thông tư 61/2000/TT-BNN/KH ngày 6-6-2000 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn lập quy hoạch phát triển kinh tế trang trại, Thông tư liên tịch 69/2000/TTLT/BNN-TCTK ngày 23-6-2000 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn tiêu chí để xác định kinh tế trang trại); các văn bản vè cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư liên tịch số 1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30-10-2000 của Tổng cục Địa chính, Ban Tôn giáo Chính phủ hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng, Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30-11-2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tư số 1842/2001/TT-TCĐC ngày 1-11-2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1-10-2001 của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Thông tư liên tịch số 772/2001/TTLT/TCĐC-NHNN ngày 21-5-2001 của Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng, Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12-11-2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các mẫu hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất...).

Tóm lại, hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ban hành trong thời gian qua đã góp phần giải quyết được hàng loạt các vấn đề cấp bách về đất đai trong phạm vi cả nước, đưa công tác quản lí đất đai ngày càng vào nề nếp, ổn định, đúng kỷ cương pháp luật hơn. Nội dung các văn bản pháp luật đất đai, về cơ bản, đã đáp ứng được những bức xúc của xã hội, phù hợp với quan hệ sản xuất và quan hệ sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong đó, có một số nội dung rất quan trọng như: khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt cần xác định khung giá phù hợp, chính sách hạn điền, mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng chủ động hơn trong việc đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng các tiến bộ khoa học để làm tăng giá trị của đất để đạt mục tiêu cuối cùng là mỗi tấc đất đều được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao nhất. Ưu điểm nổi bật của pháp Luật Đất đai trong thời kỳ qua là tập trung tháo gỡ những vướng mắc, mở rộng quyền của người sử dụng đất nhằm phát huy tiềm năng đất đai, gắn lao động với đất đai, phát triển lực lượng sản xuất.

II. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

1. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình có mối quan hệ gắn bó với nhau. Mối tương quan giữa hai quyền dân sự này được thể hiện ở những điểm sau:

1.1. Quyền sở hữu đất đai là quyền hạn ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) và phụ thuộc vào quyền sở hữu. Tính phái sinh của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, quyền này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Khi sử dụng đất được giao, người sử dụng đất phải tuân theo những chế độ, thể lệ mà Nhà nước quy định nhằm bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước sẽ thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 27 Luật Đất đai). Khi bị thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích nêu trên thì người sử dụng đất được Nhà nước đền bù thiệt hại (Quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ban hành kèm theo Nghị định số 90-CP ngày 17-8-1994 và được thay thế bằng Nghị định số 22/998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ).

1.2. Về mặt lý thuyết quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.

Xuất phát từ đặc điểm quyền sở hữu là quyền có trước và là quyền trọn vẹn, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh và có thể bị hạn chế bởi chủ sở hữu đất đai. Nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận và bảo vệ hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước với tư cách đại diện của chủ sở hữu thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai bằng những phương thức khác nhau. Những phương thức này lại có mối quan hệ gắn bó với các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

a) Thực hiện quyền chiếm hữu. Theo quy định tại Điều 189 BLDS: ”Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình”. Đối với tài sản là đất đai Nhà nước nắm toàn bộ vốn đất đai trên toàn quốc.

CÓ QUAN ĐIỂM CHO RẰNG, KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÌ NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN VIỆC CHIẾM HỮU ĐẤT ĐAI THÔNG QUA CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH SỰ NGHIỆP, CÁC TỔ CHỨC, CÁC DOANH NGHIỆP, HOẶC CÁC CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH, CÒN CÁC CƠ QUAN, TỔ CHỨC, DOANH NGHIỆP, CÁ NHÂN... NÀY KHÔNG CÓ QUYỀN CHIẾM HỮU. QUAN ĐIỂM NÀY KHÔNG HỢP LÝ BỞI VÌ CÁC CƠ QUAN TRONG BỘ MÁY NHÀ NƯỚC, CÁC TỔ CHỨC, CÁC DOANH NGHIỆP HOẶC CÁC CHỦ THỂ KHÁC ĐỀU ĐƯỢC COI LÀ MỘT TẾ BÀO CỦA MỘT QUỐC GIA. TRONG PHẠM VI QUỐC GIA, CÁC CƠ QUAN TỔ CHỨC, CÁC DOANH NGHIỆP... ĐỀU CÓ NĂNG LỰC CHỦ THỂ ĐỂ THỰC HIỆN NHỮNG HÀNH VI ĐỘC LẬP MÀ PHÁP LUẬT CHO PHÉP VÀ CHỊU TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ VỀ HÀNH VI CỦA MÌNH. VỚI TƯ CÁCH LÀ MỘT CHỦ THỂ ĐỘC LẬP, CHO NÊN KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT MÀ LẠI KHÔNG ĐƯỢC GIAO QUYỀN CHIẾM HỮU THÌ LÀM SAO CÁC CHỦ THỂ NÀY CÓ THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Quan điểm khác lại cho rằng khi được giao đất, cho thuê đất Nhà nước, thì các chủ thể nói trên thực hiện việc chiếm hữu đất đai, quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước trên thực tế không còn. Quan điểm này cũng không hợp lý, bởi vì Nhà nước tuy giao đất, cho thuê đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình... nhưng các chủ thể này chỉ thực hiện quyền chiếm hữu một khoảnh đất nhất định đã được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn Nhà nước phải nắm toàn bộ đất đai trong cả nước. Hơn nữa quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền chiếm hữu vĩnh viễn, còn việc chiếm hữu của người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong một thời hạn nhất định do pháp luật quy định, tuỳ thuộc vào từng loại đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Theo quan điểm của chúng tôi, quyền chiếm đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng việc, Nhà nước thông qua các bộ máy do mình lập ra để quản lý toàn bộ đất đai trong cả nước. Vấn đề đặt ra là Nhà nước nắm giữ đất đai bằng cách nào? Bằng quyền lực của mình, thông qua hoạt động lập pháp, Nhà nước tạo ra những chính sách trong từng thời kỳ nhất định để điều tiết sự chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có những hành vi vi phạm quyền chiếm hữu đất đai (lấn chiếm đất đai - nghĩa là chiếm hữu đất không theo quyết định giao đất, cho thuê đất), sẽ bị Nhà nước xử phạt, hoặc bị thu hồi đất. Thông qua hoạt động kiểm kê đất đai hàng năm, hoặc trong từng thời kỳ, Nhà nước nắm giữ được tổng số các loại đất được đem vào sử dụng hoặc chưa được sử dụng. Nhà nước tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm hoặc trong thời gian nhiều năm để đất đai được sử dụng có hiệu quả. Như vậy việc chiếm hữu đất đai của Nhà nước là chiếm hữu một cách gián tiếp đối với toàn bộ vốn đất đai thuộc chủ quyền của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, còn việc chiếm hữu của người sử dụng đất là việc chiếm hữu trực tiếp một mức đất nhất định được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Quyền sử dụng đất đai. Là chủ sở hữu đất dai, Nhà nước cũng có quyền sử dụng đất đai. Như chúng ta đã biết quyền sử dụng của chủ sở hữu có thể thực hiện bằng hai cách: trực tiếp hoặc gián tiếp sử dụng đất. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, khai thác những lợi ích vật chất từ đất đai. Nhà nước đặt ra những quy định về điều kiện sử dụng đất cho tất cả những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải tuân theo phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Nhà nước sẽ thu hồi lại đất nếu người sử dụng đất không thực hiện các quy định này. Trước đây, các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền trực tiếp khai thác những lợi ích vật chất từ đất đai, nhưng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Người sử dụng đất nông nghiệp phải nộp thuế đất nông nghiệp trong hạn mức, và thuế bổ sung đối với diện tích đất vượt hạn mức. Người sử dụng đất ở để xây dựng các công trình kiến trúc phải nộp thuế nhà đất. Tuy Nhà nước giao đất nhưng lại quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Sau này người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ những người được giao đất, cho thuê đất hợp pháp cũng được coi là người sử dụng đất. Như vậy, về mặt lý thuyết, quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phụ thuộc vào Nhà nước.
Quyền định đoạt. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thể hiện dưới các hình thức thông qua bộ máy của mình:

NHÀ NƯỚC QUYẾT ĐỊNH VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC, CÁC TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG.
Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất;
Ban hành các điều kiện, trình tự, thủ tục bắt buộc người sử dụng đất phải tuân theo khi thực hiện một số quyền mang tính chất định đoạt mà Nhà nước cho phép.
Quyết định việc phân loại các loại đất, đặt ra chế độ, điều diện sử dụng các loại đất đó.
Quyết định việc thu hồi đất ;
Định ra các chế độ tài chính mà người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện (thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ);
Thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất;
Giải quyết các khiếu nại, các tranh chấp và xử lý vi phạm.

Người sử dụng đất được Nhà nước trao cho năm quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế), và bổ sung hai quyền theo Luật sửa dổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 (quyền bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất), tuy có những quyền mang tính chất định đoạt, nhưng phải thực hiện trong khuôn khổ pháp luật quy định.

2. Tại sao cho phép người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự.

Xuất phát điểm ban đầu từ quyền đại diện của chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai một cách độc lập. Dưới góc độ là người quản lý xã hội, Nhà nước đồng thời phải chăm lo, đảm bảo cuộc sống cho tất cả mọi người dân trong xã hội, đảm bảo sự công bằng xã hội và phải đảm bảo phát triển đồng đều nền kinh tế của đất nước. Vì vậy chính sách và các quy định pháp luật về đất đai mà Nhà nước đề ra trong từng thời kỳ là khác nhau phải đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được cả hai vai trò này. Trên thực tế cho thấy, việc điều chỉnh đúng đắn mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai là cơ sở thúc dẩy phát triển nền kinh tế của đất nước.

Như trên đã phân tích, từ khi thành lập nước đến nay, xét riêng về vấn đề sở hữu đất đai, Nhà nước ta đã trải qua nhiều thời kỳ, từ việc công nhận nhiều loại hình thức sở hữu đối với đất đai, cho đến nay chúng ta lựa chọn hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ở bất kỳ thời kỳ lịch sử nào trong quá trình phát triển của đất nước, sở hữu toàn dân đối với đất đai vẫn luôn luôn tồn tại.

XUẤT PHÁT TỪ MỘT NƯỚC NÔNG NGHIỆP, NÊN TỪ THỜI THỰC DÂN, PHONG KIẾN CHO ĐẾN TRƯỚC KHI XÓA BỎ BAO CẤP (NĂM 1986), CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH MỐI QUAN HỆ VỀ SỞ HỮU HAY SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI, CHỦ YẾU LÀ TẬP TRUNG VÀO ĐẤT NÔNG NGHIỆP, ĐẤT LÂM NGHIỆP. TRONG THỜI KỲ PHONG KIẾN, THỰC DÂN, CÓ SỰ ĐAN XEN NHIỀU LOẠI HÌNH THỨC SỞ HỮU ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI. TRONG HÌNH THỨC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC, CHỦ SỞ HỮU LÀ VUA CHÚA, LÀ CHÍNH QUYỀN THỰC DÂN. SỞ HỮU TƯ NHÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TUY CÓ TỒN TẠI NHƯNG CHỦ YẾU TẬP TRUNG VÀO TAY ĐỊA CHỦ, CÒN NÔNG DÂN KHÔNG CÓ ĐẤT NÊN THUỘC ĐỐI TƯỢNG BỊ BÓC LỘT. VÌ VẬY, NGƯỜI NÔNG DÂN TUY GẮN BÓ LAO ĐỘNG TRÊN MẢNH ĐẤT NHƯNG CHỈ MANG TÍNH CHẤT LÀM THUÊ, SẢN PHẨM LÀM RA THUỘC VỀ ĐỊA CHỦ.

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã giao ruộng dất cho nông dân cày cấy, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất phát triển, đã tạo điều kiện cho nông dân khắc phục khó khăn, tăng gia sản xuất, tạo ra các sản phẩm lương thực nuôi sống bản thân và phục vụ công cuộc kháng chiến cứu nước.

Từ năm 1970 đến năm 1980, Đất nước ta tập trung vào việc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Dưới sự chỉ đạo của Đảng, Nhà nước ta tiến hành hợp tác hóa tư liệu sản xuất chủ yếu, đưa đất đai của nông dân vào hợp tác xã. Nhưng tình trạng này không làm cho sản xuất phát triển bởi vì điều này đã dẫn đến tình trạng không gắn bó người dân với đất. Đất đai là của chung nên không ai chịu trách nhiệm trong việc làm sao để việc sử dụng đất có hiệu quả.

TỪ HIẾN PHÁP NĂM 1980, NHÀ NƯỚC TA THỰC HIỆN CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI. TRONG ĐÓ NHÀ NƯỚC LÀ ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI, CÒN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC GIAO CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH, TỔ CHỨC SỬ DỤNG. TỪ ĐÓ ĐẾN NAY, MỐI QUAN HỆ GIỮA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ NƯỚC NGÀY CÀNG ĐƯỢC NỚI RỘNG LINH HOẠT HƠN. ĐIỀU NÀY XUẤT PHÁT TỪ CÁC YÊU CẦU SAU:

Yêu cầu trước tiên là đảm bảo sự quản lý Nhà nước đối với đất đai. Để thực hiện yêu cầu này, Nhà nước ta đã khắc phục tình trạng vô chủ dối với đất đai. Để đất đai sử dụng hiệu quả thì điều quan trọng trước tiên là mỗi một mảnh đất đều phải gắn với một chủ sử dụng cụ thể. Vì vậy từ khi ban hành Luật Đất đai đầu tiên năm 1987, Nhà nước đã khẳng định việc giao đất cho các chủ thể sử dụng. Từ đó đến nay Nhà nước luôn có những quy định nhằm đảm bảo cho người dân những điều kiện để họ yên tâm gắn bó với mảnh đất và được hưởng những lợi ích vật chất từ việc khai thác đất đem lại. Đất đai được gắn với một chủ sử dụng đất thì cũng dễ dàng hơn cho việc quản lý đất đai của Nhà nước, tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp, góp phần bảo đảm ổn định xã hội, phát triển sản xuất trong điều kiện xây dựng nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Từ việc chỉ quy định Nhà nước giao đất cho các chủ thể sử dụng, các chủ thể chỉ phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất nhằm phát triển sản xuất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã có sự phân biệt giữa đối tượng được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy cho đến nay, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theocác điều kiện, trình tự, thủ tục nhất định và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Yêu cầu thứ hai, phải tạo các cơ sở pháp lý thúc đẩy quan hệ đất đai vào thế vận động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá, quy định Nhà nước giao đất ổn định, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì trong một thời hạn nhất định, đối với đất ở, Nhà nước không quy định thời hạn; cho phép người sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và để thừa kế quyền sử dụng đất, cho phép tích tụ đất trong mức hạn điền, đất đai được đưa vào sử dụng một cách có hiệu quả hơn. Tuy cho phép người dân có 5 quyền nhưng phải đảm bảo “Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật...”1. Điều đó có nghĩa là những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp là những giao dịch tuân theo các điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, các đối tượng được phép chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đối tượng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là người sử dụng đất và cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Yêu cầu thứ ba, thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước phát triển nền nông nghiệp lên sản xuất hàng hóa lớn. Với yêu cầu như vậy, chúng ta không thể coi tất cả các loại đất đai đều là đất phi hàng hóa. Chỉ một số loại đất chuyên dùng để xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các công trình công cộng, xây dựng đường giao thông là không thể đưa vào giao lưu dân sự. Còn các loại đất khác, phải tạo điều kiện để chúng được luân chuyển nhằm phát huy được vai trò của đất. Đối với sản xuất nông nghiệp, chúng ta dã có chủ trương xây dựng kinh tế trang trại, muốn xây dựng kinh tế trang trại thì không thể nói người dân chỉ có quyền sử dụng đất trong hạn mức được giao. Những đối tượng được giao đất chưa chắc đã có đủ vốn để sản xuất, vì vậy đất đai trong tay họ không phát huy được hiệu quả. Vấn đề đặt ra là tuy đất được đưa vào giao lưu dân sự nhưng vai trò điều tiết của Nhà nước đến đâu. Trong thời gian tới cần phải tạo sự cần bằng trong quản lý của Nhà nước cả về mặt quản lý hành chính và quản lý về mặt kinh tế.
Yêu cầu thứ tư, yêu cầu của việc phát triển đô thị. Trong những năm gần đây, các đô thị phát triển nhanh chóng. Điều này đã thể hiện, nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển, đời sống của nhân dân được nâng cao. Trên thực tế, nhu cầu thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của người dân tập trung phần lớn ở các thành phố lớn và những nơi có sự chuyển đổi từ khu vực nông thôn thành khu vực thành thị. Trước yêu cầu phát triển đô thị, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp. Nhiều tỉnh, thànhphố đã lập quy hoạch, kế hoạch đất đai của địa phương mình. Điều này đã tạo điều kiện cho người dân gặp những thuận lợi hơn khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Yêu cầu thứ năm, yêu cầu của hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Trong những năm qua Việt Nam đã thực hiện đàm phán, ký kết và tham gia nhiều các Công ước quốc tế, các Hiệp định quốc tế song phương, tham gia các tổ chức quốc tế. Chính vì vậy một vấn đề đặt ra là phải tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật trong nước ho phù hợp. Đứng trước yêu cầu này đòi hỏi pháp luật của Việt Nam liên quan đến quyền sử dụng đất phải có sự thay đổi nhằm thu hút đầu tư từ các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước.

Kết luận

Đất đai của nước ta là kết quả của quá trình đấu tranh và lao động từ hàng nghìn năm nay của nhân dân ta, là đối tượng của sản xuất và là tài sản vô cùng quý giá, phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội, xây dựng đời sống mới xã hội chủ nghĩa ở thành thị và nông thôn.

Khác với một số nước xã hội chủ nghĩa anh em, sau khi giành được chính quyền, Nhà nước ta không tiến hành ngay việc quốc hữu hóa đất đai. Do những đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước ta, Đảng và Nhà nước đã thực hiện con đường "thoạt đầu có thể làm giảm nhẹ sự quá độ từ sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể để người nông dân tự đi đến mục đích đó bằng con đường kinh tế"¹ . Và đến nay, khi yêu cầu đặt ra cấp thiết, bằng những quy định trong đạo luật cơ bản (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam), nhân dân lao động nước ta tuyên bố xác lập quyền sở hữu của mình đối với toàn bộ đất đai của cả nước, mà Nhà nước là người đại diện. Đất đai là khách thể đặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước, không thể chuyển dịch quyền sở hữu cho tập thể hoặc cá nhân, bởi vì:

- Đất đai mà chúng ta có hiện nay, dù trước kia thuộc hình thức sở hữu nào, cũng không phải đơn thuần là một tặng vật của thiên nhiên dành cho chúng ta, mà mỗi tấc đất đều là thành quả của Cách mạng mà dân tộc ta phải đấu tranh, thấm bao nhiêu xương máu của nhân dân mới dành lại được. Vì vậy, đất đai không thể của riêng ai mà phải là tài sản chung của nhân dân cả nước.

- Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý của Nhà nước, càng đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai mới chủ động điều tiết các quan hệ đất đai theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, nhằm đáp ứng tốt nhất những yêu cầu của công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội ở nước ta, vì lợi ích của thế hệ hôm nay và mai sau.

MỐI QUAN HỆ GIỮA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG VIỆC ĐIỀU CHỈNH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở các nước xã hội chủ nghĩa, pháp luật là một hệ thống thống nhất bao gồm nhiều ngành luật độc lập: như luật nhà nước, luật hành chính, luật dân sự, luật kinh tế, luật hình sự... Căn cứ để phân định các ngành luật trong hệ thống pháp luật là dựa vào đối tượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh và chủ thể tham gia quan hệ pháp luật, trong đó đối tượng điều chỉnh là căn cứ quan trọng nhất để phân định các ngành luật. Về mặt lý thuyết các ngành luật được nghiên cứu độc lập với nhau. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay trong thực tế không thể xác định được ranh giới bất di, bất dịch giữa các ngành luật đặc biệt là những ngành luật rất gần gũi với nhau như luật dân sự và luật đất đai. Vì vậy, tính độc lập giữa các ngành luật chỉ có ý nghĩa tương đối. Hơn nữa, do tính thống nhất của hệ thống pháp luật nên giữa các ngành luật có quan hệ mật thiết với nhau, bổ sung lẫn nhau trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội.

1. Luật dân sự Việt Nam được định nghĩa là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản mang tính chất hàng hoá, tiền tệ và một số các quan hệ nhân thân trên cơ sở bình đẳng, độc lập và tự định đoạt của các chủ thể tham gia vào các quan hệ dân sự.

Các quy phạm pháp luật dân sự được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau nhưng điển hình nhất là Bộ luật Dân sự có hiệu lực từ 1-7-1996 gồm 838 điều. Đó là Bộ luật lớn nhất nước ta hiện nay điều chỉnh hai mảng quan hệ: quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân.

Xét riêng về quan hệ tài sản trong ngành luật dân sự. Quan hệ tài sản là quan hệ giữa người với người thông qua tài sản. Theo Điều 172 Bộ luật dân sự tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, Bộ luật Dân sự phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Trong đó đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Như vậy Bộ luật Dân sự là văn bản pháp luật quy định chung, được coi là văn bản gốc để điều chỉnh các quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản nói chung. Trong đó đất đai chỉ là một loại tài sản.

Tuy vậy, luật dân sự không điều chỉnh tất cả các mối quan hệ tài sản, mà chỉ điều chỉnh mà mối quan hệ của các tài sản này trong giao lưu dân sự. Vì vậy, Bộ luật Dân sự điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự (Điều 1). Và như vậy liên quan đến tài sản nói chung, Bộ luật Dân sự điều chỉnh nội dung của quyền sở hữu của các chủ thể đối với tài sản (quy định tại Phần thứ hai Bộ luật Dân sự), các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản (nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự quy định tại Phần thứ ba Bộ luật Dân sự, thừa kế tài sản quy định tại Phần thứ tư Bộ luật Dân sự) quan hệ tài sản có yếu tố nước ngoài (Phần thứ bảy Bộ luật Dân sự). Đất đai được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, xuất phát từ quyền sở hữu đất đai chỉ thuộc một hình thức sở hữu duy nhất, nên việc điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai phải thể hiện được tính đặc biệt này. Đối với nội dung của quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự, đất đai cũng phải tuân theo các nội dung cơ bản về quyền sở hữu đối với tài sản nói chung, nhất là các quy định về hình thức sở hữu toàn dân. Ngoài ra mối quan hệ giữa người và người liên quan đến đất đai không những chỉ liên quan đến các giao dịch dân sự mà còn ảnh hưởng đến các mối quan hệ xã hội phức tạp khác. Vì vậy tại Phần thứ hai còn có quy định riêng biệt nhằm hạn chế quyền sử dụng của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề. Do tính chất đặc thù của tài sản đặc biệt này được thể hiện ở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, người sử dụng đất thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân theo những điều kiện, trình tự nhất định, nên các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai được quy định tại một phần riêng - Phần thứ năm Bộ luật Dân sự với tên gọi là “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất”.

2. Luật đất đai cũng được coi là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa là tổng hợp những quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai, nhằm sử dụng nó đạt hiệu quả kinh tế cao phù hợp với lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.

Nguồn chủ yếu của ngành luật đất đai là hệ thống các văn bản pháp luật đất đai đồ sộ, bao gồm Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có cả phần quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự.

Khác với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến một loại tài sản duy nhất đó là đất đai. Trong đó ngoài các quan hệ dân sự liên quan đến đất dai, Luật Đất đai còn điều chỉnh các quan hệ hành chính nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai.

3. Từ sự phân tích ở trên ta nhận thấy giữa hai ngành luật dân sự và luật đất đai có những quy định giao thoa nhau, bổ sung cho nhau. Dưới một góc độ nhất định, có thể coi Bộ luật Dân sự là Bộ luật gốc quy định về các quan hệ tài sản nói chung. Luật Đất đai là Luật chuyên ngành. Để điều chỉnh các quan hệ đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai đều dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:

b) Nguyên tắc đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và theo quy định của pháp luật. Điều này đã được quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1993, Điều 695 Bộ luật Dân sự. Các quy định của Luật Đất dai dã thể hiện rõ vai trò của Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, trong đó có quản lý đất đai. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.. Vì vậy đất đai phải được quản lý và khai thác theo một quy hoạch và kế hoạch thống nhất. Nhà nước phải xây dựng các cơ quan quản lý đất đai, có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng nhằm thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai. Đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể lệ phù hợp với các nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất sử dụng đất có hiệu quả. Các nội dung của quyền sử dụng đất được thể hiện trong Bộ luật Dân sự cũng không thể nằm ngoài nguyên tắc này.

c) Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm. Nguyên tắc này xuất phát từ việc đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, nó không tự nhiên sinh sôi, nảy nở như các tài sản thông thường khác. Vì vậy Luật Đất đai cũng như Bộ luật Dân sự đều khẳng định nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm nhằm đạt được hiệu quả cao. Đất đai cần phải sử dụng đúng mục đích đối với từng loại đất mà pháp luật đất đai quy định. Kể cả trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, đúng thời hạn được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Tận dụng mọi đất đai vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai có hiệu quả. Chính vì vậy kể cả các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, thì đối với chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cũng có những quy định chặt chẽ hơn đối với chuyển quyền sử dụng các loại đất khác.

Với phạm vi điều chỉnh được quy định tại Điều 1, “Bộ luật Dân sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ nhân thân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự” Bộ luật Dân sự ngoài các quy định về hình thức sở hữu toàn dân trong Bộ luật Dân sự, nên điều chỉnh các nội dung của quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự. Còn các điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện các nội dung ấy nên để pháp luật đất đai quy định.

Tại thời điểm ban hành Bộ luật Dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất được coi là một nội dung mới lần đầu tiên được khẳng định trong Luật Đất đai. Luật Đất đai năm 1993 tuy đã quy định 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng lại chưa quy định cụ thể điều kiện, hình thức, thủ tục, nhất là quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các quyền. Điều này làm cho người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân thiếu căn cứ pháp lý để thực hiện. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết những vụ việc có liên quan cũng gặp nhiều lúng túng. Hơn nữa, xét theo tính chất, 5 quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai 1993 quy định chính là các giao dịch dân sự. Bởi vậy, các giao dịch dân sự này phải được quy định trong Bộ luật Dân sự. Quá trình nghiên cứu từ dự thảo XII lên Dự thảo XIV, Ban soạn thảo Bộ luật Dân sự đã dự định đặt tiêu đề cho Phần thứ năm Bộ luật Dân sự là “Những quy định về quyền sử dụng đất”, trong đó có cả các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng sử dụng đất vô hiệu. Nhưng ý kiến này không được chấp nhận bởi lẽ Phần thứ năm Bộ luật Dân sự chỉ nên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất, chứ không quy định về nội dung quyền sử dụng đất. Các nội dung về quyền sở hữu tài sản nói chung đã được quy định tại Phần thứ hai Bộ luật Dân sự, các quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ được áp dụng quy định chung về giao dịch dân sự vô hiệu. Như vậy sẽ tránh được sự trùng lặp giữa các quy định trong cùng một Bộ luật.

TẠI PHẦN THỨ NĂM BỘ LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH CÓ TIÊU ĐỀ “NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” BAO GỒM 55 ĐIỀU, ĐƯỢC CHIA THÀNH 6 CHƯƠNG. TRONG ĐÓ CÓ 1 CHƯƠNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, 4 CHƯƠNG QUY ĐỊNH VỀ 4 LOẠI HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, 1 CHƯƠNG QUY ĐỊNH VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH HÌNH THỨC, NỘI DUNG VÀ ĐIỀU KIỆN CỦA CÁC GIAO DỊCH DỊCH NÀY. CÒN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CỤ THỂ DO CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH QUY ĐỊNH. VỚI QUY ĐỊNH NHƯ VẬY TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ ĐÃ ĐÁP ỨNG ĐƯỢC YÊU CẦU BẢO ĐẢM VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HỢP PHÁP LÀ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. LÀ CƠ SỞ ĐỂ CÁC QUYỀN NÀY ĐƯỢC THỰC HIỆN THÔNG SUỐT, KHÔNG BỊ ÁCH TÁCH TRONG GIAO LƯU DÂN SỰ, MÀ VẪN ĐẢM BẢO YÊU CẦU QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI.

TỪ THỜI ĐIỂM BAN HÀNH BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI TRƯỚC KHI SỬA ĐỔI, RIÊNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CHỈ CÓ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH SAU ĐÂY:

QUYẾT ĐỊNH SỐ 217/QĐ-NH1 NGÀY 17-8-1996 CỦA THỐNG ĐỐC NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY CHẾ THẾ CHẤP, CẦM CỐ TÀI SẢN VÀ BẢO LÃNH VAY VỐN NGÂN HÀNG. VĂN BẢN NÀY ĐÃ HƯỚNG DẪN THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ, HƯỚNG DẪN QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC ĐÃ ĐƯỢC QUY ĐỊNH TRONG PHÁP LỆNH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC TRONG NƯỚC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT.
THÔNG TƯ SỐ 01/TT-LB NGÀY 3-7-1996 CỦA BỘ TÀI CHÍNH, BỘ TƯ PHÁP, NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC HƯỚNG DẪN THỦ TỤC VỀ THẾ CHẤP, CẦM CỐ TÀI SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC VÀ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, CẦM CỐ VÀ BẢO LÃNH VAY VỐN NGÂN HÀNG. VĂN BẢN NÀY CHỈ HƯỚNG DẪN THI HÀNH PHẦN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC ĐÃ ĐƯỢC QUY ĐỊNH TẠI PHÁP LỆNH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC TRONG NƯỚC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT.

NHƯ VẬY NỘI DUNG CỦA CÁC QUYẾT ĐỊNH 217/QĐ-NH1 VÀ THÔNG TƯ SỐ 01/TT-LB NÀY CHỦ YẾU NHẰM PHỤC VỤ CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC BIỆN PHÁP NGHIỆP VỤ CỦA NGÂN HÀNG TRONG VIỆC NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ CHO VAY VỐN. VÌ VẬY TẠI THỜI ĐIỂM NÀY CHÚNG TA VẪN CÒN THIẾU CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÓI CHUNG, KỂ CẢ HƯỚNG DẪN THI HÀNH BỘ LUẬT DÂN SỰ HAY LUẬT ĐẤT ĐAI.

Sau khi Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung năm 1998, Chính phủ mới ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn quy định về nội dung, hình thức, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Đó là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai được tiếp tục sửa đổi năm 2001, và tương ứng với nó là các quy định hướng dẫn việc chuyển quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngoài ra các quy định về thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn được hướng dẫn thi hành trong nhiều văn bản pháp luật khác như: Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002); Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất...

Bộ luật Dân sự	Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành
Chủ thể chuyển quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất	- Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức kinh tế .
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Trong thời hạn còn được sử dụng đất; Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai; Đất không có tranh chấp.	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Ngoài ra tùy thuộc vào chủ thể chuyển quyền sử dụng đất và hình thức chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai còn quy định một số giấy tờ khác thay thế điều kiện này; Không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Cho thuê quyền sử dụng đất; Thế chấp quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất.	Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Cho thuê quyền sử dụng đất; Cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất; Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
BLDS không quy định cụ thể về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.	Văn bản hướng dẫn thi hành quy định cụ thể thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
BLDS quy định hình thức hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất, nội dung cụ thể của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng.	Chỉ quy định về hình thức hợp đồng,. Không quy định về nội dung cụ thể của hợp đồng. Còn quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì được quy định trong Luật Đất đai và hướng dẫn thi hành trong nhiều văn bản. Nội dung của các văn bản này ngày càng mở rộng hơn cho người sử dụng đất, đồng thời quy định các nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách linh hoạt hơn.

Qua sự so sánh một số quy định cơ bản về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành ta có thể rút ra một số nhận xét sau đây:

Bộ luật Dân sự đã được ban hành từ năm 1995, riêng về các quy định về chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự cụ thể hóa các quyền dân sự của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai. Tại thời điểm này quy định của Bộ luật Dân sự là phù hợp với yêu cầu của thực tế, đáp ứng được phần nào nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Do sự phát triển của nền kinh tế, các yêu cầu đòi hỏi mở rộng quyền sử dụng đất, bước đầu tạo lập một thị trường bất động sản trong khuôn khổ pháp luật, Luật Đất đai qua hai lần sửa đổi năm 1998, năm 2001 đã đáp ứng được các yêu cầu này. Trên thực tế việc thực hiện các điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tuân theo các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thích hợp hơn là áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự.

Như vậy vấn đề đặt ra là các quy định của Bộ luật Dân sự cần được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới nên quy định về vấn đề gì? Dưới giác độ nghiên cứu, theo quan điểm của chúng tôi Bộ luật dân sự nên quy định về nội dung quyền sử dụng đất. Trong đó cần quy định rõ:

Người sử dụng đất nói chung có các quyền gì. Điều đó có nghĩa là không nên chỉ quy định chủ thể của quyền sử dụng đất chỉ có hộ gia đình và cá nhân. Bởi vì xuất phát từ chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự được Bộ luật Dân sự ghi nhận là rất rộng. Vì vậy trong quan hệ sử dụng đất không nên hạn chế các chủ thể tham gia vào giao lưu dân sự.
Các quyền sử dụng đất này được áp dụng đối với mọi loại đất.
Mở rộng các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Một số loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự chỉ ghi nhận có các loại hợp đồng nào, nội dung của các loại hợp đồng đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Còn điều kiện để thực hiện hợp đồng, trình tự, thủ tục để pháp luật đất đai quy định. Vì vấn đề này tuỳ thuộc vào chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ mà Nhà nước có những chủ trương mở rộng hay hạn chế các quyền cho người sử dụng đất thông qua các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
Xử lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu. Trên thực tế, việc xử lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu rất phức tạp, vì vậy cần có quy định cụ thể để làm căn cứ giải quyết tranh chấp sau này.
Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất với các điều kiện mở rộng hơn để tạo sự bình đẳng về quyền thừa kế của các cá nhân.

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ VIỆC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG

CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 1995

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14-7-1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15-10-1993. Một trong những nội dung cơ bản của đạo luật này là mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Lần đầu tiên, pháp luật đất đai ở nước ta cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng trong thời hạn giao đất, nhằm tạo điều kiện cho họ được tiếp cận với cơ chế thị trường. Với việc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào lưu thông dân sự, pháp luật đất đai đã đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong cơ chế thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 mới chỉ dừng lại ở những quy định mang tính nguyên tắc chung mà chưa xây dựng được một cơ chế pháp lý hoàn chỉnh, cụ thể để đảm bảo cho việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng và thuận tiện trên thực tế. Phúc đáp đòi hỏi này, Bộ luật Dân sự ra đời năm 1995 đã dành hẳn một phần - Phần thứ năm (Từ Điều 690 đến Điều 744) - quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Kể từ đó đến nay, định chế về chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai không ngừng được bổ sung, hoàn thiện bằng việc ra đời hàng loạt các văn bản pháp luật cụ thể hoá về vấn đề này. Trước hết phải đề cập đến là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP) và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 79/2001/NĐ-CP) v.v ...

Trong khi đó các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự lại chưa được sửa đổi, bổ sung kể từ khi ra đời năm 1995 đến nay. Chính vì vậy, có sự không thống nhất, mâu thuẫn giữa các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay đặt ra vấn đề cấp bách là phải sửa đổi, bổ sung các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất để khắc phục những hạn chế, bất cập trên đây.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn trao đổi một vài suy nghĩ xung quanh việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Một trong những mục tiêu của việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất là bảo đảm sự đồng bộ với pháp luật đất đai. Muốn vậy, trước tiên chúng ta phải tìm hiểu mối quan hệ giữa các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất.

1. Mối quan hệ giữa các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất

Nghiên cứu nội dung các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, chúng ta nhận thấy giữa hai Đạo luật này có mối quan hệ với nhau khi đề cập đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Mối quan hệ này tồn tại dựa trên các lý do sau đây:

Thứ nhất, trên thực tế theo phong tục, tập quán sinh hoạt và đời sống truyền thống của người dân thì việc sử dụng đất luôn luôn gắn liền với các tài sản trên đất như: nhà ở, vật kiến trúc khác, cây cối. Vì đất đai là không gian tồn tại của nhà cửa, vật kiến trúc khác và cây cối. Mà theo quy định của Bộ luật Dân sự thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai là bất động sản - tài sản (Khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự). Do đó khi chuyển nhượng nhà ở và các tài sản khác trên đất, bao giờ cũng đi liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.

Thứ hai, dưới góc độ lý luận xét về bản chất thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản (vật quyền), hay nói một cách khác quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù([1]). Nó thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự. Sở dĩ quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, bởi vì:

- Gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân.

Gắn liền với một loại tài sản đặc biệt là đất đai (quan hệ về tài sản).
Người sử dụng có một số quyền năng nhất định đối với đất được giao (quyền chiếm hữu, sử dụng và các quyền năng khác)

Thứ ba, theo quy định của Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Tài sản chung của hộ gia đình được sử dụng trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp bao gồm: vốn, công nghệ, đất đai và các tư liệu sản xuất khác v.v... “Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình được xác định là tài sản chung của hộ” (Điều 118 Bộ luật Dân sự).

Mặt khác, các chủ thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất này là những pháp nhân (tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. Đây là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Các chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 73 và Điều 79 Luật Đất đai năm 1993.

Thứ tư, xét về tính chất của mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là mối quan hệ được xác lập theo chiều “ngang” giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất. Các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất này được xác lập dựa trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện, thoả thuận. Đây là nguyên tắc cơ bản mà Bộ luật Dân sự sử dụng để xác lập và điều chỉnh các mối quan hệ về tài sản và nhân thân phi tài sản giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự. Mặt khác, ở đây cũng cần lưu ý đến một điểm chung là các chủ thể sử dụng đất muốn xác lập được mối quan hệ theo chiều “ngang” với nhau, thì trước tiên họ phải được Nhà nước giao đất cho để sử dụng.

Thứ năm, không phải đối với bất cứ loại đất nào và trong bất cứ trường hợp nào, việc chuyển quyền sử dụng đất cũng nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Mà trước tiên việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở là nhằm thuận tiện cho sản xuất và đời sống, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích. Mặt khác, các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đều là các quyền về tài sản. Xét về bản chất đây là các quan hệ dân sự được thực hiện dựa trên cơ sở thoả thuận giữa các bên.

Thứ sáu, trong nền kinh tế thị trường dưới tác động của các quy luật khách quan của thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu v.v thì các quan hệ đất đai không chỉ “đóng khung” trong mối quan hệ hành chính đơn thuần giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất, mà còn bao gồm các quan hệ mang tính chất kinh tế - dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau. Các quan hệ đất đai được xác lập giữa những người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, thông qua các hình thức chính thức (thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước) hoặc không chính thức, thị trường "ngầm" (thị trường bất động sản không có sự quản lý của Nhà nước). Do vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai có hiệu quả trong cơ chế mới, thì không chỉ quản lý bằng các biện pháp hành chính mà còn phải quản lý bằng các biện pháp kinh tế, dân sự. Mặt khác, việc hình thành thị trường bất động sản đất đai thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là một đòi hỏi tất yếu, khách quan của bất kỳ một nền kinh tế thị trường nào, nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và quyền tự do cư trú của mỗi cá nhân - công dân.

2. Tính độc lập trong mối quan hệ giữa các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất

Mặc dù giữa các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có mối quan hệ với nhau như đã phân tích ở phần trên. Tuy nhiên, giữa chúng lại có tính độc lập nhất định. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có rất nhiều công dụng khác nhau trong cuộc sống của con người. Ở nước ta các ngành luật khác nhau thuộc lĩnh vực luật công và luật tư đều điều chỉnh các quan hệ đất đai, mà điển hình là sự điều chỉnh của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên sự tác động của hai ngành luật này đến các quan hệ đất đai thể hiện ở các phương diện khác nhau. Bộ luật Dân sự bảo vệ quyền của người sử dụng đất - với ý nghĩa là quyền về tài sản, thông qua phương pháp xác định mức độ và nội dung của các quyền năng về tài sản. Luật Đất đai thể hiện sự can thiệp mạnh mẽ của Nhà nước (mang tính chất công quyền) đến các quan hệ đất đai thông qua việc quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện ở những điểm sau đây:

- Cơ sở để xây dựng các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai dựa trên nguyên tắc: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17 - Hiến pháp 1992). Trên cơ sở quy định này, Luật Đất đai năm 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung) đã cụ thể hoá: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất.

Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất" (Điều 1) và "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất, thuê đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao, được thuê theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật" (Điều 3). Nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai là các quy định nhằm phục vụ cho việc quản lý đất (đất đai là đối tượng của hoạt động quản lý của Nhà nước), chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu và trực tiếp quản lý đất đai) với người sử dụng đất (chủ sử dụng đất). Đây là mối quan hệ hành chính, được xác lập theo chiều “dọc”. Do đó, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai chủ yếu đề cập đến đối tượng, điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trong việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và quyết định cho phép hay không cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất? Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất được điều chỉnh bởi phương pháp quyền uy - mệnh lệnh. Người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sau khi xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trong Bộ luật Dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tập trung vào các quyền của người sử dụng đất (các quyền về tài sản) (đất đai là đối tượng của các giao dịch dân sự - kinh tế) khi tham gia vào lưu thông dân sự. Đây là mối quan hệ được xác lập theo chiều “ngang” giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất. Theo GS.TSKH. Đào Trí Úc thì: "Luật dân sự, trong mọi phương diện của chủ thể: đối với người tiêu dùng, đối với người sản xuất, kinh doanh độc lập hay là đối với các pháp nhân - đều xuất phát từ nhiệm vụ tạo cho các chủ thể đó thể hiện khả năng tài sản của mình, bảo vệ tư cách công dân làm ăn lương thiện, làm giầu chính đáng. Bảo hộ bằng việc quy định khả năng tự chịu trách nhiệm về tài sản là sự bảo hộ có tính bền vững và lâu dài nhất. Các phạm trù kinh tế về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chỉ thể hiện mặt vật chất của chế độ sở hữu, nhưng khi trở thành các quyền năng dân sự thì đó là những quyền năng mà công dân có thể sử dụng để tự do thể hiện mình, tự do phát triển nhân cách"([2]) Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự chủ yếu đề cập đến chủ thể, hình thức, nội dung của các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau được xác lập dựa trên cơ sở tự nguyện và được điều chỉnh bằng phương pháp bình đẳng - thoả thuận.

Tuy nhiên vì đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên mối quan hệ theo chiều “ngang” giữa những người sử dụng đất với nhau chỉ được xác lập khi họ được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng (tức là khi họ đã có quyền sử dụng đất hợp pháp). Điều này được thể hiện bằng việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ). Do đó, pháp luật quy định chỉ những người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự bao giờ cũng nhấn mạnh là những thoả thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai (3).

Chúng tôi cho rằng việc chỉ ra tính độc lập trong mối quan hệ giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần làm sáng tỏ cơ sở cho quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự.

3. Sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự

Bộ luật Dân sự được Quốc hội Khoá IX thông qua ngày 28-10-1995 và có hiệu lực từ ngày 1-7-1996, tính đến nay đã qua gần 6 năm thi hành. Cũng trong thời gian đó, Luật Đất đai năm 1993 đã hai lần được sửa đổi, bổ sung một số điều vào các năm 1998 và năm 2001. Do đó, giữa các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay có một số điểm bất cập. Chính những bất cập này của Bộ luật Dân sự đang gây trở ngại cho các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất và cản trở tiến trình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay ở nước ta. Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế dưới đây là một việc làm rất cần thiết. Để việc sửa đổi, bổ sung những quy định này của Bộ luật Dân sự đạt hiệu quả, thì việc chỉ ra những điểm bất cập có ý nghĩa rất quan trọng. Những bất cập này thể hiện ở một số điểm sau đây:

Thứ nhất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở rộng đối tượng sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất: Không chỉ là hộ gia đình, cá nhân, mà còn cả các tổ chức sử dụng đất. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự vẫn chỉ có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều này thể hiện sự không bình đẳng của pháp luật đối với tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trong vấn đề sử dụng đất. Bởi lẽ theo quy định của Bộ luật Dân sự thì pháp nhân (tổ chức), hộ gia đình, cá nhân đều là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự.

Thứ hai, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 có bổ sung thêm Điều 78g. Theo đó mở rộng phạm vi nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của người sử dụng. Cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ( Bao gồm Ngân hàng Nhà nước, tổ chức tín dụng Việt Nam, Ngân hàng liên doanh và các Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam). Trong khi đó, các quy định tại Điều 729 và Điều 730 của Bộ luật Dân sự vẫn chỉ giới hạn cho hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập và các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước để vay vốn sản xuất. Vậy theo các quy định trên đây của Bộ luật Dân sự thì bản thân người sử dụng đất không có quyền lựa chọn nơi thế chấp, đồng thời chúng ta không khai thác được nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Về vấn đề này, tác giả Vũ Ngọc Kích đã có nhận xét: "Như vậy, theo quy định hiện hành, quyền bình đẳng của người sử dụng đất trong hệ thống pháp luật nói chung chưa được bảo đảm"([4]).

Thứ ba, về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: Bộ luật Dân sự quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ bốn điều kiện quy định tại Điều 693. Một trong bốn điều kiện này là: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai”. Trong khi đó, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại quy định: Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) (khoản 1, Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP). Như vậy theo quy định này, thì hiện nay pháp luật đất đai thừa nhận không chỉ người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành (bìa đỏ), mà cả những người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Quản lý ruộng đất trước đây phát hành (không phải là bìa đỏ) cũng được chuyển quyền sử dụng đất. Vẫn biết rằng về mặt lý luận, thì giá trị pháp lý của một văn bản dước Luật (Nghị định) không thể cao hơn giá trị pháp lý của một văn bản luật (Bộ luật). Song người viết vẫn băn khoăn với câu hỏi: Liệu một trong bốn điều kiện cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp được quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự có bao gồm cả người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành trước đây không (không phải là bìa đỏ), hay chỉ là những người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành (bìa đỏ)?. Nếu chỉ những người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính phát hành (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) (bìa đỏ) mới được phép chuyển quyền sử dụng đất, thì quy định này lại chưa thống nhất với quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được viện dẫn trên đây.

Các chuyên gia pháp lý nước ta nhận xét quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 693 của Bộ luật Dân sự được đề cập trên đây mang ít tính khả thi và tạo ra những thủ tục hành chính rắc rối không cần thiết. Bởi lẽ: "Trong thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị, cần phải có thời gian dài mới hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày, không thể ngăn cản và cũng không thể lường trước được. Nếu người sử dụng đất đã có một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (ví dụ như quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai của chính quyền Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mà người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên tục sử dụng đất đó cho đến nay...), cần cho người sử dụng đất chuyển quyền, cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền đồng thời làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền, tránh tình trạng, theo Điều 693, bên chuyển quyền buộc phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, sau đó chuyển quyền và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền. Thủ tục hành chính này kéo dài không cần thiết([5]).

Thứ tư, về vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp: các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, cụ thể là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định cách thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp theo hai con đường. Đầu tiên, khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp, thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng, thì giải quyết theo quy định của pháp luật. Mặc dù giá trị pháp lý của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thấp hơn giá trị pháp lý của Bộ luật Dân sự. Nhưng theo chúng tôi thì cách thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp quy định như vậy hợp lý hơn so với quy định tại Điều 737 Bộ luật Dân sự. (Điều 737 Bộ luật Dân sự chỉ đưa ra một cách thức duy nhất để giải quyết vấn đề này. Đó là nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi). Bởi vì xét về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất (một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ) là một quan hệ giao dịch dân sự và hình thức của nó là một loại hợp đồng dân sự. Do đó khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ được ghi trong hợp đồng, thì trước tiên phải xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng. Nếu không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng, thì mới xử lý theo quy định của pháp luật, có như vậy mới phù hợp với bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất, tôn trọng quyền tự do thoả thuận ý chí của các bên.

Thứ năm, việc sử dụng thuật ngữ trong các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất là không thống nhất. Bộ luật Dân sự sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” trong các quy định tại Phần thứ năm (từ Điều 690 - Điều 744), trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 lại sử dụng thuật ngữ “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” khi đề cập đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi cần thống nhất việc sử dụng thuật ngữ trong các quy định của hai đạo luật này, nhằm khắc phục những cách hiểu khác nhau trong quá trình thi hành.

Thứ sáu, Bộ luật Dân sự được ban hành năm 1995, khi đó Luật Đất đai năm 1993 chưa có sự sửa đổi, bổ sung một số điều và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa kịp thời ban hành một số văn bản dưới luật nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993. Chính vì vậy, chúng ta chưa thấy rõ được một số điểm bất cập trong các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay, Luật Đất đai năm 1993 đã hai lần được sửa đổi, bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001, đồng thời các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một loạt các văn bản dưới luật hướng dẫn, thi hành Luật Đất đai năm 1993. Điều này làm bộc lộ rõ những điểm bất cập giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự. Một số điều quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất không cần thiết quy định trong Bộ luật Dân sự. Vì đây là các quy định về quản lý đất đai đã được đề cập trong Luật Đất đai năm 1993. Theo thiển nghĩ của chúng tôi có thể tại thời điểm xây dựng Bộ luật Dân sự, khi mà Luật Đất đai năm 1993 mới ban hành, còn thiếu các văn bản hướng dẫn thi hành, nên các quy định của Bộ luật Dân sự về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất là sự bổ sung cần thiết cho Luật Đất đai năm 1993. Nhưng nay khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung một số điều và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 được ban hành tương đối đồng bộ. Vì vậy không nên quy định các vấn đề này trong Bộ luật Dân sự.

Thứ bảy, về giá chuyển quyền sử dụng đất, theo Điều 694 Bộ luật Dân sự thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, nhưng trên thực tế quy định này không thực hiện được. Bởi lẽ giá đất trên thực tế cao hơn rất nhiều lần giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và biến động thường xuyên theo sự tác động của quy luật "cung - cầu" của thị trường. Vì vậy, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường tự thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng căn cứ vào giá đất trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Mặt khác, theo Điều 12 (sửa đổi, bổ sung) của Luật Đất đai năm 1993 thì mục đích của việc Nhà nước xác định khung giá "để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất". Vì vậy, Luật Đất đai năm 1993 không quy định việc xác định khung giá đất là cơ sở để người sử dụng đất xác định giá đất khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng. Nên quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 694 Bộ luật Dân sự không phù hợp với quy định về khung giá đất của Luật Đất đai năm 1993. Theo chúng tôi thì chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự, nên cần tôn trọng nguyên tắc tự định đoạt của các chủ thể khi họ tham gia các quan hệ này. Do đó, Nhà nước cần để cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Một số quan điểm cơ bản về việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự

Hiện nay, các nhà luật học nước ta và một số chuyên gia pháp lý nước ngoài có những quan điểm và ý kiến khác nhau xung quanh việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự. Tựu trung lại có một số quan điểm chủ yếu sau đây.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, Bộ luật Dân sự là một đạo luật cơ bản điều chỉnh tất cả các quan hệ tài sản và nhân thân phi tài sản phát sinh trong xã hội (trong đó có lĩnh vực đất đai). Nên việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự phải cập nhật, bổ sung tất cả những quy định mới của pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất được ban hành trong thời gian qua. Cụ thể Bộ luật Dân sự phải bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP v.v đã bổ sung thêm hai quyền năng mới của chuyển quyền sử dụng đất là: cho thuê lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy, Bộ luật Dân sự cần phải bổ sung thêm những quyền năng mới này.

Quan điểm thứ hai cho rằng, không nên đưa phần quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân sự mà nên để cho Luật Đất đai và văn bản thi hành quy định là tốt hơn ([6]). Những người theo quan điểm này lập luận như sau.

- Ở Việt Nam, việc giao đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất phải do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện. Việc định đoạt quyền sử dụng đất được đặt dưới quy chế chặt chẽ của Nhà nước, lĩnh vực mà các bên đương sự được tự định đoạt rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường, Bộ luật Dân sự là luật cơ bản của luật tài sản, là luật có tính cách quan điểm chỉ đạo của nguyên tắc tự do trong hợp đồng. Do đó, đặt những quy định về lĩnh vực chịu quy chế chặt chẽ của Nhà nước là quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân sự sẽ gây vấn đề xung đột về mặt cơ sở lý luận.

- Điều 693 quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, Điều 700 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất, Điều 706 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở, Điều 711 quy định về điều kiện của người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 715 quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất, là những quy định về điều kiện để hợp đồng giữa các chủ thể được xác lập. Nhưng cũng nội hàm vấn đề là các quy định này là những quy chế hành chính của Nhà nước đối với nội dung của hợp đồng.

Việc đưa những quy định có tính cách quy chế hành chính vào luật chung của luật tài sản là luật dân sự là không phù hợp. Những điều kiện này cần được quy định trong luật có tính cách hành chính, điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

- Nghị định số 17/1999/CP-NĐ và Nghị định số 79/2001/CP-NĐ đã quy định rất chi tiết về trình tự, thủ tục và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các điều kiện trong Bộ luật Dân sự), nên các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự là không còn cần thiết nữa.

Mặt khác, Luật dân sự là luật chung của luật tài sản, mà cũng là luật cơ sở có tính cách nòng cốt, việc sửa đổi nhiều lần Bộ luật này không những gây bất tiện cho nhân dân mà còn cho cả những người áp dụng pháp luật như thẩm phán, luật sư v.v

Quan điểm thứ ba cho rằng, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự là rất cần thiết. Vì xét về bản chất thì quyền sử dụng đất cũng là một dạng quyền về tài sản của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự có cần thiết phải đề cập đến tất cả mọi khía cạnh về chuyển quyền sử dụng đất hay không? Những người có quan điểm này cho rằng, Bộ luật Dân sự chỉ đề cập đến những quy định về các giao dịch quyền sử dụng đất dưới góc độ các quyền về tài sản của công dân, mà không nên quy định cả những vấn đề về quản lý, kiểm soát quá trình chuyển quyền sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thể hiện sự can thiệp của quyền lực Nhà nước đến các quan hệ đất đai). Chúng tôi tán thành với việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự theo quan điểm thứ ba, bởi vì những lý do dưới đây.

- Khi Bộ luật dân sự ra đời vào năm 1995, lúc đó còn thiếu các quy định cụ thể hoá nội dung của Luật Đất đai năm 1993 về chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất ra đời là sự bổ sung rất cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ để người dân thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất ngày càng được bổ sung hoàn thiện với việc ban hành một loạt các văn bản pháp luật như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất v.v. Nên dẫn đến một thực tế là một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự hiện mâu thuẫn với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai hoặc không cần thiết hay chưa bổ sung một số quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất. Để khắc phục những bất cập này giữa các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai, theo chúng tôi cần phân biệt sự khác nhau giữa nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Theo đó những vấn đề nào mang nội dung là quản lý nhà nước về đất đai thì Bộ luật Dân sự không cần phải quy định mà để cho pháp luật đất đai quy định. Ví dụ như các vấn đề về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự chỉ đề cập đến các vấn đề về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau, dưới góc độ các quyền về tài sản. Ví dụ như hình thức và nội dung hợp đồng của các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào các quan hệ giao dịch này. Hậu quả pháp lý khi một trong các bên không thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình gây thiệt hại cho bên kia.

5. Một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự

Để sửa đổi, bổ sung các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất khắc phục những bất cập trên đây, chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau đây:

Thứ nhất, Bộ luật Dân sự cần bổ sung những quy định về hình thức, nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức cho phù hợp với các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001. Cụ thể là các quy định về hình thức và nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, hậu quả pháp lý khi vi phạm các điều khoản của hợp đồng này.

Thứ hai, sửa đổi các quy định tại Điều 729 và Điều 730 của Bộ luật Dân sự theo hướng cho phép người sử dụng đất được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam cho phù hợp với quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 vừa được Quốc hội thông qua.

Thứ ba, cần phân biệt rõ phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai về quyền của người sử dụng đất. Luật Dân sự điều chỉnh các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đây là các giao dịch về quyền tài sản. Các quy định của Luật Dân sự đề cập đến chủ thể, nội dung, hình thức và hậu quả pháp lý của các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 điều chỉnh các hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong lĩnh vực quản lý hành chính về đất đai. Các quy định của Luật Đất đai năm 1993 đề cập đến các điều kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ tư, cần sử dụng thống nhất thuật ngữ trong các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi nên thống nhất sử dụng thuật ngữ “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất”. Vì thuật ngữ này có nghĩa hơn so với thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”(3)

Thứ năm, bổ sung vào Điều 737- Bộ luật Dân sự về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp quy định: “ Khi người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thuận đã ghi trong hợp đồng, trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Thứ sáu, trước mắt chưa có điều kiện sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự, thì Quốc hội cần ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự. Trong đó, cần bổ sung một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001. Đồng thời bỏ các Điều 700, 706, 715, 728, 729, 730 và 740 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ bảy, cần bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của dòng họ trong Bộ luật Dân sự. Cụ thể:

Bộ luật Dân sự chỉ đề cập đến việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân mà chưa có các quy định đề cập đến việc thừa kế đất dòng họ, đất hương hoả. Thực tế việc quản lý và sử dụng loại đất này thường được giao cho một người của dòng họ thực hiện. Người này sử dụng đất vào việc sản xuất, trồng trọt, hoa lợi thu được dùng vào việc "hương khói" tổ tiên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp người được dòng họ cử trông coi quản lý khu đất này đã tự ý định đoạt như để lại thừa kế hoặc chuyển nhượng v.v mà không được sự đồng ý của dòng họ, dẫn đến tranh chấp đòi quyền thừa kế đất dòng họ. Chúng tôi cho rằng Bộ luật Dân sự cần bổ sung quy định về thừa kế đất dòng họ, theo đó người được dòng họ giao quản lý, sử dụng khu đất này không được tự ý để lại thừ kế khi không có ý kiến của cả dòng họ. Trong trường hợp người này chết thì khu đất này được tiếp tục giao cho một người khác được dòng hộ cử ra.

Thứ tám, bỏ quy định tại Điều 694 về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Vì theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 thì bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định không phải là cơ sở để các bên xác định giá đất khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc để người sử dụng đất tự thoả thuận xác định giá đất khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự là tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên đương sự.

KẾT LUẬN

Sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự là vấn đề quan trọng và cần thiết, nhằm thúc đẩy hơn nữa các giao dịch dân sự về đất đai ở nước ta. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sửa đổi theo phương hướng nào và sửa đổi ra sao để đảm bảo các quy định của Bộ luật Dân sự không mâu thuẫn hoặc không lặp lại các quy định của pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất? lại là vấn đề không đơn giản. Hiện nay ở nước ta có rất nhiều quan điểm khác nhau xung quanh việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi bước đầu nêu ra một số ý kiến của mình về vấn đề này. Chắc chấn rằng những vấn đề mà chúng tôi đề cập trên đây có thể không phù hợp với quan điểm của một số chuyên gia pháp lý khác hoặc còn cần phải có sự tranh luận, trao đổi. Nhưng với mong muốn góp thêm một tiếng nói cho quá trình thảo luận nhằm tìm ra một phương thức thích hợp để sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự đáp ứng đòi hỏi của thực tế cuộc sống.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG VIỆC NGƯỜI SỬ DỤNG THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

Chính sách đất đai là một trong các chính sách quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội được Đảng và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đặc biệt quan tâm. Từ năm 1980 đến nay, Nhà nước với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu đất đai thực hiện việc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai trong cả nước. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, do đó pháp luật đất đai đã có những quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời quy định thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở Điều 31, nguyên tắc thực hiện các quyền đó được quy định ở các Điều 74, 75, 76, 77 và Điều 78. Tuy nhiên, các quy định trong Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, ngày 28-10-1995, Bộ luật Dân sự ra đời đã quy định một cách cụ thể các quyền của người sử dụng đất.

Qua hơn sáu năm thi hành Bộ luật Dân sự (từ ngày 1-7-1996), thực tế cho thấy Bộ luật Dân sự chính là văn bản pháp luật quan trọng quy định cụ thể các quyền dân sự của người sử dụng đất, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp. Trong phạm vi nghiên cứu của chuyên đề này chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề đặt ra trong việc người sử dụng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự - thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng và phương hướng hoàn thiện.

CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN) THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Trong năm hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế) thì chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất thực chất là hành vi “đổi đất - lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất ổn định cuộc sống, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai do cơ chế giao đất trước đây để lại.

1.1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 700).

Chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Thứ nhất, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo nên sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong sản xuất và đời sống. Như vậy, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh. Bộ luật Dân sự cũng như các văn bản pháp luật đất đai đều quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không bị hạn chế về phạm vi hành chính, nghĩa là người sử dụng đất ở địa phương này có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ở địa phương khác (có thể khác xã, phường, thị trấn, huyện, quận, tỉnh, thành phố).

- Thứ hai, sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn, trong hạn mức đối với từng loại đất đã được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên. Riêng đối với hạn mức sử dụng đất, pháp luật chỉ quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, giao đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn như sau:

Hạn mức đất nông nghiệp. Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối ở các tỉnh Cà Mau, Bạc Liêu, Kiên Giang, Sóc Trăng, An Giang, Vĩnh Long, Cần Thơ, Trà Vinh, Đồng Tháp, Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh không quá 3 ha cho mỗi loại đất. Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác không quá 2 ha cho mỗi loại đất. Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm các xã vùng đồng bằng không quá 10 ha; các xã trung du, miền núi không quá 30 ha. Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất vùng triều thì hạn mức của mỗi hộ, cá nhân sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và khả năng sản xuất của họ đảm bảo thực hiện chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng các loại đất này vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Hộ gia đình sử dụng nhiều loại đất để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất trống, đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nước eo vịnh, đầm, phá, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức sử dụng đất được xác định riêng cho từng loại đất (khoản 4 Điều 1 của Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài).

Hạn mức đất lâm nghiệp giao cho hộ gia đình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 30 ha. Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất cát ven biển, đất lấn biển thì mức đất giao cho hộ gia đình sử dụng vào mục đích lâm nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào mức đất của địa phương và khả năng sản xuất của họ, đảm bảo thực hiện chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để khai thác, sử dụng các loại đất này vào mục dích lâm nghiệp (Điều 13 Nghị định của Chính phủ số 163/1999/NĐ-CP ngày 16-11-1999 về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp).

Hạn mức đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn các xã đồng bằng không quá 300 m², các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400 m². Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó. Hạn mức giao đất cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở tại đô thị thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp chưa có đủ điều kiện giao đất theo dự án, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương để quy định mức giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch đô thị và tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị (khoản 2 Điều 6 Nghị định của Chính phủ số 04/2000/NĐ-CP ngày 17-2-2000 về việc thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai).

- Thứ ba, người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất được giao. Thực chất điều kiện này chỉ áp đụng đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Bởi vì đối với đất ở, Nhà nước không quy định thời hạn giao đất làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. Việc sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là ổn định, lâu dài.

Đối với đất nông nghiệp, theo quy định tại Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, thì thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản là 20 năm, giao đất trồng cây lâu năm là 50 năm.

Đối với đất lâm nghiệp, theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16-11-1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp, thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm.

Thời hạn giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được tính như sau: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp từ ngày 15-10-1993 trở về trước, thì được tính thống nhất từ ngày 15-10-1993; hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sau ngày 15-10-1993 thì được tính từ ngày giao.

Ngoài quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Điều 700 Bộ luật Dân sự, theo hướng dẫn tại Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất còn đưa ra một điều kiện chặt chẽ hơn. Đó là: việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong cùng một loại đất. Với quy định như vậy người sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đối với người sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất lâm nghiệp, đất ở chỉ được chuyển đổi với người sử dụng đất có cùng loại đất tương ứng. Quy định này đã hạn chế hơn quyền của người sử dụng đất trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất so với quy định của Bộ luật Dân sự.

1.2. Hình thức, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 701, 702 Bộ luật Dân sự).

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải được lập thành văn bản. Các bên trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có:

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất).

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau đây:

(1). Họ tên, địa chỉ của các bên.

(2). Lý do chuyển đổi quyền sử dụng đất.

(3). Quyền, nghĩa vụ của các bên .

(4). Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất. Việc ghi rõ trong hợp đồng loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới của từng thửa đất chuyển đổi vừa có ý nghĩa trong việc xác định quyền sử dụng của bên được chuyển đổi, vừa có tác dụng tránh xảy ra tranh chấp và bảo đảm sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai.

(5). Thời điểm chuyển giao đất.

(6). Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi. Trên cơ sở thời hạn giao đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi bên và thời gian đã sử dụng đất để tính thời hạn sử dụng đất còn lại của mỗi thửa đất. Chẳng hạn, ông A được giao 1 ha để trồng cây hàng năm với thời hạn sử dụng 20 năm, ông đã sử dụng được 5 năm, nay ông chuyển đổi quyền sử dụng đất cho ông B. Vậy thời gian sử dụng đất khi ông B nhận đất chuyển đổi chỉ còn lại 15 năm.

(7). Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có.

(8). Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi, nếu có. Ví dụ như đất đó đang cho người khác thuê để sử dụng, hoặc quyền sử dụng lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản liền kề...

(9). Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.

Ngoài các nội dung chủ yếu nói trên các bên có thể ghi trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất những nội dung khác nếu thấy cần thiết, chẳng hạn việc thoả thuận chuyển giao cho nhau đầy đủ các giấy tờ về nộp tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc giấy tờ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp...

Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất tuân theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001như sau:

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi và vào sổ theo dõi biến động đất đai; nếu không được chuyển đổi thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Sau khi xác nhận vào bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất trong trường hợp được chuyển đổi, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất cho cơ quan địa chính cấp huyện.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi và vào sổ theo dõi biến động đất đai; nếu không được chuyển đổi thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa chính cấp huyện trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận vào bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Sau khi được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đã thực hiện xong việc chuyển đổi.

1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

a) Về nghĩa vụ (Điều 703).

Bên cạnh việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất với nhau, các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

- Nghĩa vụ mà các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất phải thực hiện với nhau là: chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên nhận phần đất có giá trị thấp hơn phải thanh toán phần chênh lệch đối với bên kia nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận.

- Nghĩa vụ mà các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước:

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn. Thời hạn sử dụng đất còn lại của mỗi bên chuyển đổi được tính bằng thời hạn sử dụng đất đối với mỗi loại đất trừ đi thời gian đã sử dụng đất của bên chuyển đổi. Riêng đối với việc chuyển đổi đất ở thì các bên chuyển đổi được quyền sử dụng đất là ổn định lâu dài, không xác định thời hạn, trừ trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

+ Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi. Theo quy định tại Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21-12-1999 về lệ phí trước bạ thì khoản lệ phí này là 1% giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tối đa không quá 500 triệu đồng.

+ Bên được thanh toán số tiền chênh lệch do giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi cao hơn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với phân chênh lệch cao hơn theo quy định của pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 7 và Điều 14 của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (được sửa đổi, bổ sung bằng Luật số 17/1999/QH10 ngày 21-12-1999) khi “chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện canh tác”, hộ gia đình, cá nhân được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thuế suất chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4 %. Chênh lệch phần giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi được tính theo chênh lệch về diện tích, chênh lệch về hạng đất, chênh lệch cả về diện tích và hạng đất.

b) Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 704).

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng; đồng thời, cũng có quyền yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bên chuyển đổi, giấy tờ nộp thuế, giấy tờ nộp tiền sử dụng đất...). Ngoài ra, các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất còn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi và sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất đó. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng và được nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất, còn người nhận chuyển nhượng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc trưng khác với việc mua bán các tài sản khác ở chỗ:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện của bên chuyển nhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm đất đai phải được chuyển giao cho người thực sự có nhu cầu sử dụng đất và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức và phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để các cơ quan này thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất đai.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá. Tuy giá cả do các bên thỏa thuận nhưng phải dựa trên cơ sở bảng giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng loại đất, đúng hạng đất và trong thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng.

2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật về đất đai nên Nhà nước đã quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định với mỗi loại đất khác nhau thì điều kiện chuyển nhượng cũng được quy định khác nhau (Điều 706 Bộ luật Dân sự). Cụ thể:

a) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.

- Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh. Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh thì họ có quyền chuyển quyền sử dụng đất để lấy một số tiền làm vốn để sinh cơ lập nghiệp tại nơi ở mới. Chẳng hạn gia đình bà B có 1500m² đất nông nghiệp ở tỉnh Hải Dương, nay gia đình bà muốn chuyển lên Hà Nội thì gia đình bà có quyền chuyển quyền sử dụng 1500m² đất đó cho người khác sử dụng.

- Chuyển sang làm nghề khác. Trong nền kinh tế thị trường, hộ gia đình, cá nhân có quyền tự do lựa chọn ngành nghề sao cho phù hợp với điều kiện của họ và không trái với quy định của pháp luật. Để tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân trong việc lựa chọn ngành nghề sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất nông nhiệp, lâm nghiệp được chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển sang làm nghề khác. Ví dụ, năm 1998 ông A được giao 1 ha đất làm muối ở huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định với thời hạn 15 năm. Năm 2001, con trai của ông A mở xưởng sản xuất đồ thuỷ tinh rất cần ông A giúp đỡ, lúc này ông A cũng không muốn tiếp tục làm muối nữa. Vậy ông A có thể chuyển nhượng quyền sử dụng 1 ha đất làm muối đó cho người khác cũng có nhu cầu làm muối để chuyển sang làm đồ thuỷ tinh với con trai.

- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động. Khi người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do tuổi cao, sức yếu, hoặc do ốm đau, bệnh tật, do tai nạn,... mà không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động thì có thể chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó.

b) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở rộng rãi hơn so với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Chỉ cần hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất ở đó thì hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho người khác. Quy định này dựa trên cơ sở Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở ổn định, lâu dài và chỉ thu hồi đất trong những trường hợp pháp luật có quy định.

2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh việc quy định điều kiện chuyển nhượng đối với mỗi loại đất khác nhau thì Bộ luật Dân sự còn quy định điều kiện của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh ra đời của Bộ luật Dân sự (năm 1995), Đảng và Nhà nước ta đang có chủ trương hạn chế việc tích tụ, kinh doanh đất đai. Do đó, Điều 711 Bộ luật Dân sự đã quy định cụ thể điều kiện của bên nhận quyền sử dụng đất:

- Có nhu cầu sử dụng đất. Đây là nhu cầu thực sự để trực tiếp sử dụng đất, nếu bên nhận quyền sử dụng đất đã nhận đất mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền thì Nhà nước thu hồi đất đó (khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai).

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất sử dụng cũng không được vượt quá hạn mức đối với từng loại đất. Tuy nhiên, Nhà nước chỉ quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở tại khu vực nông thôn, nhưng chưa có quy định về hạn mức giao đất ở tại khu vực thành thị hoặc hạn mức cho thuê đất.

Ngoài các điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Bộ luật Dân sự quy định, tại Điều 9 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP còn quy định có quy định chặt chẽ hơn đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất (Điều 9 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP).

2.3. Hình thức, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 707-708).

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHẢI ĐƯỢC THỂ HIỆN BẰNG VĂN BẢN BAO GỒM CÁC NỘI DUNG CHỦ YẾU SAU ĐÂY:

- Họ, tên, địa chỉ của các bên;

- Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển quyền; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận quyền;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng, nếu có;

- Trách nhiệm của mỗi bên khi xảy ra vi phạm hợp đồng (Điều 708 Bộ luật Dân sự).

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật dất đai.

Theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 quy thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được làm tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đồng thời Nghị định 79/2001/NĐ-CP hướng dẫn trình tự, thủ tục thực tiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ khác;
Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);
Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất).

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của hợp đồng chuyển nhượng và trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

SAU KHI CÁC BÊN ĐÃ NỘP XONG THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ, PHÒNG ĐỊA CHÍNH VÀO SỔ THEO DÕI BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ TRẢ HỒ SƠ CHO CÁC BÊN, BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHẢI ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN NƠI CÓ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH TẠI THÔNG TƯ SỐ 1990/2001/TT-TCĐC NGÀY 30-11-2001 CỦA TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH HƯỚNG DẪN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 710 Bộ luật Dân sự. Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu bên nhận quyền sử dụng đất chậm trả tiền, thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 313 Bộ luật Dân sự).

- Trong trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ thì bên chuyển quyền sử dụng đất có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

b) Cùng với những quyền trên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có các nghĩa vụ (theo Điều 709 Bộ luật Dân sự):

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở đây theo quy định của pháp luật đất đai là Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (điểm 10 Điều 1 Luật Đất đai sửa đổi năm 2001). Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định bằng văn bản cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền đó mà chỉ làm thủ tục và xác nhận vào hợp đồng

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, nghĩa là đất được giao theo thời hạn nào thì người nhận quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng đất hết thời hạn đó và khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì phải đang còn thời hạn sử dụng đối với đất được giao.

- Bên chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

- NGOÀI RA, BÊN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÒN CÓ NGHĨA VỤ BÁO CHO BÊN NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI THỨ BA ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG, NẾU CÓ. CHẲNG HẠN, NẾU QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐEM CHUYỂN NHƯỢNG LÀ THUỘC SỞ HỮU CHUNG CỦA NHIỀU NGƯỜI THÌ NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG PHẢI THÔNG BÁO CHO NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG BIẾT; HOẶC NẾU MẢNH ĐẤT ĐÓ PHẢI ĐỂ CHO CHỦ SỬ DỤNG MẢNH ĐẤT KHÁC ĐẶT ỐNG THOÁT NƯỚC NGẦM, ĐƯỜNG ĐIỆN... THÌ NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG CŨNG PHẢI THÔNG BÁO ĐẦY ĐỦ CHO NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG BIẾT...

- Ngoài việc thực hiện những nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích cho bên nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đó là nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 14-7-1993 (được sửa đổi, bổ sung ngày 21-12-1999), trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất, thì thuế suất chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối là 2%; đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4 %. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp thì thuế suất là 50 %; từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp thuế suất là 40 %. Riêng chuyển nhượng từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp thì thuế suất là 30 %, từ đất nông nghiệp khác sang đất xây dựng công trình công nghiệp thì thuế suất là 20 %.

Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng quy định các trường hợp sau đây khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất:

+ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp thì không phải nộp thuế.

+ Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam anh hùng” chuyển quyền sử dụng đất;

+ Chuyển quyền sử dụng đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo do Chính phủ quy định.

2.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây (Điều 713 Bộ luật Dân sự):

- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

b) Bên cạnh việc quy định về quyền của bên nhận quyền sử dụng đất, Điều 712 Bộ luật Dân sự còn quy định về nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất là phải trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển quyền sử dụng đất. Chẳng hạn các bên có thể thoả thuận về phương thức trả tiền thành nhiều đợt, hoặc thỏa thuận trả tiền mua nhà bằng tiền Việt Nam, bằng vàng, hay bằng ngoại tệ theo giá quy đổi. Khi các bên đã có những thoả thuận như vậy thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện đúng phương thức đó. Như vậy, việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền phải đảm bảo ba yêu cầu: trả đủ tiền; trả đúng thời hạn, trả đúng phương thức;

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, đó là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điều 31 Luật Đất đai 1993).

- KHI NGƯỜI NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG BÁO VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI THỨ BA ĐỐI VỚI VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT, THÌ NGƯỜI NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ NGHĨA VỤ BẢO ĐẢM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO NGƯỜI THỨ BA. CHẲNG HẠN, KHI ĐÃ ĐƯỢC NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG THÔNG BÁO RẰNG MẢNH ĐẤT ĐÓ PHẢI ĐỂ CHO CHỦ SỬ DỤNG MẢNH ĐẤT BÊN CẠNH ĐẶT ỐNG THOÁT NƯỚC NGẦM ĐI QUA THÌ NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG PHẢI ĐỂ CHO NGƯỜI CHỦ SỬ DỤNG MẢNH ĐẤT BÊN CẠNH THỰC HIỆN VIỆC ĐẶT ỐNG NƯỚC NGẦM ĐÓ.

- Ngoài ra, người nhận quyền sử dụng đất còn có các nghĩa vụ:

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất;

+ Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất;

+ Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

+ Nộp thuế sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật;

+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi.

3. Thuê quyền sử dụng đất

Thuê quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất cho phép bên thuê được sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê quyền sử dụng đất phải trả một khoản tiền nhất định tương ứng với thời gian sử dụng đất gọi là tiền thuê.

3.1. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự chỉ quy định điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Trong trường hợp này hộ gia đình, cá nhân có một trong những điều kiện sau đây được phép cho thuê quyền sử dụng đất:

Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, không có sức lao động, thiếu vốn để sản xuất;
Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia đình gặp khó khăn do chuyển nghề;
Do thiếu sức lao động mà không có đủ khả năng canh tác hết diện tích đất được giao.

Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản do các bên thỏa thuận nhưng không được quá 3 năm. Tuy nhiên, đối với một số trường hợp đặc biệt khó khăn được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì thời hạn cho thuê có thể dài hơn ba năm nhưng không quá 10 năm. Các trường hợp đó có thể là:

Những hộ gia đình, cá nhân không còn sức lao động mà nguồn sống chính dựa vào việc cho thuê quyền sử dụng đất;
Những hộ gia đình, cá nhân đã cho thuê 3 năm, nhưng hoàn cảnh gia đình vẫn thực sự khó khăn.
Những hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn đột xuất: như ốm đau, tai nạn, không còn đủ khả năng sản xuất để tự nuôi sống mình.

3.2. Hình thức, thủ tục thuê quyền sử dụng đất.

Khi cho thuê quyền sử dụng đất các bên phải lập hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê quyền sử dụng đất và một bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi là bên thuê quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung được quy định tại Điều 715, 716, 717 Bộ luật Dân sự.

Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cũng bao gồm các điều khoản tương tự như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Riêng về giá cả cho thuê quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận. Nhà nước chưa quy định khung giá cho thuê quyền sử dụng đất.

Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm có:

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);
Chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn).

Trong thời hạn 7 ngày, Ủy ban nhân dân xã nhận được hồ sơ hợp lệ phải thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của đương sự và vào sổ theo dõi biến động về đất đai. Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì Ủy ban nhân dân cấp xã trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do.

Sau khi có xác nhận được cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê phải đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

3.3. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 718 - 719).

a) Khi cho thuê quyền sử dụng đất bên cho thuê quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây:

- Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ đăng ký địa chính tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Việc đăng ký này có ý nghĩa thiết thực giúp cho chính quyền địa phương nắm vững biến động về đất đai và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp xảy ra.

- Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất.

- Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải thường xuyên kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích được giao. Nghĩa vụ này trước hết nhằm bảo vệ quyền của chính bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Bởi vì nếu bên thuê quyền sử dụng đất không sử dụng đất đúng mục đích hoặc có những hành vi phá hoại đất đai, thì Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất đó.

- Trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê vẫn là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên vẫn được coi là người sử dụng đất. Do vậy bên cho thuê quyền sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận rằng bên thuê phải nộp thuế sử dụng đất.

- Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất cho thuê, nếu có. Ví dụ quyền đi qua của người sử dụng đất liền kề, quyền về tưới nước, thoát nước của người sử dụng đất xung quanh...

b) Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

- Khi bên cho thuê quyền sử dụng đất đã giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền thuê như hai bên đã thỏa thuận (có thể bằng tiền hoặc bằng hoa màu được trồng trên đất tùy theo sự thỏa thuận của các bên).

- Nếu bên thuê quyền sử dụng đất có những hành vi vi phạm như sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất, thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay hành vi vi phạm đó. Trong trường hợp bên thuê vẫn cố ý không chấm dứt hành vi vi phạm, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bên cho thuê có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi bên thuê có những hành vi vi phạm trên.

- Thời hạn thuê quyền sử dụng đất được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Riêng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản, thời hạn thuê không được quá ba năm. Khi thời hạn thuê đã hết bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê giao lại đất cho mình.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 725).

Trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê quyền sử dụng đất vẫn là chủ sử dụng diện tích đất đó, vì vậy theo quy định của pháp luật bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 706 Bộ luật Dân sự, và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất. Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải thông báo cho bên thuê biết việc chuyển nhượng và thông báo cho bên được chuyển nhượng biết việc cho thuê. Đây là nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất cho thuê phải thực hiện và đã được quy định tại khoản 4 Điều 709 Bộ luật Dân sự. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất, phải trả tiền thuê cho người nhận quyền sử dụng đất.

- Khi bên thuê quyền sử dụng đất chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận, bên cho thuê có thể gia hạn việc trả tiền thuê trong một thời gian hợp lý. Nếu hết thời hạn đó bên thuê vẫn không trả tiền thuê, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự), bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thuê hoàn trả đất và yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê, kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

3.4. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất (Điều 720-721).

a) Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

- Bên thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích (theo quy định tại Điều 78 Luật Đất đai), như nếu thuê sử dụng đất nông nghiệp thì phải sử dụng đất đó để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản, không được sử dụng vào mục đích khác. Nếu không sử dụng đúng mục đích mà bị Nhà nước thu hồi đất, thì bên thuê quyền sử dụng đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê theo quy định tại Điều 723 Bộ luật Dân sự; phải sử dụng đất đúng ranh giới, đúng thời hạn thuê đã được quy định trong hợp đồng.

- Bên thuê quyền sử dụng đất không được hủy hoại hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng đất, nếu vi phạm nghĩa vụ này, bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo quy định tại Điều 719 Bộ luật Dân sự. Đây là một trong những quyền rất quan trọng, nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì độ màu mỡ của đất càng có ý nghĩa quyết định đối với sản lượng cây trồng thu hoạch hàng năm.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường.

- Ngoài ra bên thuê quyền sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác mà các bên đã thỏa thuận, các nghĩa vụ này cũng tương tự như thuê các tài sản thông thường khác. Bên thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm theo phương thức đã thỏa thuận ngay cả trong trường hợp sử dụng đất không sinh lợi, hoặc mất mùa... trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Việc sử dụng đất thuê không được làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh được quy định từ Điều 268 đến Điều 284 Bộ luật Dân sự. Khi hết thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả lại đất cho người cho thuê quyền sử dụng đất đúng tình trạng như khi nhận, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về tình trạng đất được trả lại.

b) Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

- Bên thuê quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên cho thuê quyền sử dụng đất chuyển giao đất cho mình đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng, được sử dụng đất thuê ổn định trong thời hạn đã thỏa thuận; được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất.

- Khi bên cho thuê quyền sử dụng đất vi phạm hợp đồng đã ký kết (không chuyển giao đúng loại đất hoặc chuyển giao đất không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng...), bên thuê quyền sử dụng đất có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng. Khi đình chỉ thực hiện hợp đồng, bên thuê quyền sử dụng đất phải thông báo ngay cho bên cho thuê biết về việc đình chỉ hợp đồng. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên thuê quyền sử dụng đất phải bồi thường thiệt hại.

- Trong trường hợp bất khả kháng (như gặp hạn hán, lũ lụt...) bên thuê quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với bên cho thuê quyền sử dụng đất để được giảm hoặc miễn tiền thuê quyền sử dụng đất. Và bên thuê quyền sử dụng đất chỉ được miễn, giảm tiền thuê quyền sử dụng đất khi bên cho thuê đồng ý.

- Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết (Điều 724).

Trong trường hợp bên cho thuê đất chết mà hợp đồng thuê vẫn còn hịêu lực, những người thừa kế của bên cho thuê được thừa kế quyền sử dụng đất, nhưng vẫn phải bảo đảm quyền tiếp tục được thuê quyền sử dụng đất của bên thuê.

Trong trường hợp bên thuê chết trước khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn. Bởi vì, thông thường người ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là người đại diện cho hộ gia đình, việc thực hiện hợp đồng không những chỉ do họ thực hiện mà còn do các thành viên trong hộ gia đình thực hiện. Để bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, cũng như cho những thành viên trong gia đình họ, pháp luật cho phép: quyền sử dụng đất thuê được để lại cho các thành viên trong hộ thực hiện cho đến hết thời hạn của hợp đồng. Tuy nhiên, khi người thuê quyền sử dụng đất chết trước khi chấm dứt thời hạn của hợp đồng mà có thành viên của hộ gia đình tiếp nhận quyền thuê, thì phải được đăng ký bổ sung tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đã đăng ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

4. Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là việc cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể là đảm bảo cho việc vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh và phục vụ đời sống.

4.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 728 Bộ luật Dân sự chỉ quy định một điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi áp dụng điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất chúng ta cần áp dụng đồng thời với các quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự. Trong đó người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Trong thời hạn còn được sử dụng đất;

- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai;

- Đất không có tranh chấp.

Ngoài các quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 còn quy định: trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà thế chấp quyền sử dụng đất thì còn phải thỏa mãn thêm điều kiện đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm. Trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 05 năm thì thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (khoản 11 Điều 1).

4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Tùy thuộc vào từng loại đất mà bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là những đối tượng khác nhau. Cụ thể:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất (Điều 729).

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân ở trong nước (Điều 730).

Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung năm 2001) và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 mở rộng hơn các đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và cá nhân Việt Nam ở trong nước được nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở.

4.3. Hình thức, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 731).

Thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lập thành 4 bản, phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hợp đồng thế chấp phải có cam kết của các thành viên trong gia đình. Các bản hợp đồng có giá trị pháp lý ngang nhau.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có các nội dung cơ bản sau đây:

- Họ, tên, địa chỉ của các bên hoặc của người đại diện hộ gia đình của các bên;

- Số, ngày tháng năm của hợp đồng vay vốn;

- Số hiệu tài khoản tiền gửi... tại Ngân hàng...

- Địa chỉ của thửa đất thế chấp;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản chính);

- Nghĩa vụ cần được bảo đảm;

- Thời hạn thế chấp;

Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình;
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

- Những thỏa thuận khác của các bên (nếu có).

Kèm theo hợp đồng là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp và sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).

Khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp ngoài những nội dung trên còn phải quy định rõ một trong các bên cho vay được giữ bản gốc và các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm theo hợp đồng, các bên cho vay khác giữ bản sao (có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện) và ghi trong hợp đồng hợp tác cho vay nhiều bên về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 26) và Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở đây là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay nhiều lần tại một bên cho vay, mỗi lần thế chấp đều phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung, hợp đồng bổ sung phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện. Khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất, các bên phải làm thủ tục xóa thế chấp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đã đăng ký thế chấp.

4.4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 732 Bộ luật Dân sự quy định: "Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ". Đó cũng là quyền của người sử dụng đất đối với quyền về tài sản của mình, họ tự quyết việc thế chấp quyền sử dụng đất của mình phù hợp với nhu cầu vay tiền.

- Khoản 1 Điều 346 Bộ luật Dân sự: "Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Vì vậy hộ gia đình, cá nhân có thể chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các loại tài sản khác trên đất có thuộc tài sản thế chấp hay không là phải được sự thỏa thuận giữa các bên thế chấp. Vấn đề này có liên quan đến việc hưởng lợi từ tài sản có trên đất. Trong trường hợp nhà ở, các tài sản có trên đất cũng đem thế chấp thì bên thế chấp không được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp.

Bên nhận thế chấp quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị tài sản bảo đảm tiền vay và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định.

4.5. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất.

a) Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự, bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Đây là nghĩa vụ hết sức cần thiết, bên nhận thế chấp phải có giấy này vì đó là căn cứ pháp lý để khẳng định bên nhận thế chấp cũng có quyền về tài sản đối với tài sản đã thế chấp (quyền sử dụng đất). Bên nhận thế chấp phải giữ bản gốc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các bên thỏa thuận người thứ ba giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp, xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.

Việc đăng ký quyền sử dụng đất là biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai trong từng địa phương. Do đó mọi trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đều phải đăng ký. Theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm kể từ khi đăng ký việc thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng khoảnh đất (và tài sản có trên đất, nếu có thỏa thuận) được xác định theo thứ tự đăng ký. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có giá trị trong năm năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên yêu cầu đăng ký trước thời hạn hoặc đăng ký gia hạn. Thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn là năm năm.

Mặt khác, khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp đã trả xong nợ, thì người đó phải làm thủ tục giải trừ thế chấp tại cơ quan đã đăng ký thế chấp. Sau khi giải trừ thế chấp, người sử dụng đất không còn bất cứ sự ràng buộc nào đối với bên nhận thế chấp.

- Khi đã đưa quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên thế chấp không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã làm hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trừ quyền sử dụng).

- Bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Ví dụ nếu đất đã thế chấp là đất nông nghiệp, thì bên thế chấp vẫn phải sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được trồng cây lâu năm hay làm nhà... (sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp) trên đất đó. Trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải bảo vệ độ màu mỡ của đất, không được sử dụng các loại hóa chất làm thoái hoá đất đai...

- Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.

Chẳng hạn, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận với nhau thế chấp 3 năm kể từ ngày 1-1-2000 đến 1-1-2003, cứ đến ngày 30 hàng tháng bên thế chấp sẽ thanh toán tiền lãi, và đến ngày hết hạn của hợp đồng bên thế chấp phải trả đủ số tiền vay. Vậy bên thế chấp phải thực hiện đúng như đã thỏa thuận.

b) Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 734).

- Vì đất đai là bất động sản nên khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn giữ tài sản đó và chỉ giao giấy tờ cho bên nhận thế chấp. Điều đó có nghĩa bên thế chấp được chiếm giữ đất để sử dụng, khai thác lợi ích của đất đai, vì người làm nghề nông sống chủ yếu dựa vào đất đai hoặc nhà phải gắn liền với đất. Do đó, tuy quyền sử dụng đất đã được đem thế chấp nhưng bên thế chấp vẫn được sử dụng để bảo đảm cuộc sống của họ.

- Bên thế chấp được nhận tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định.

Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính như sau: đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở thì giá đất để thế chấp do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định.

- Bên thế chấp có quyền hưởng hoa lợi thu được từ tài sản trên đất đã thế chấp, trừ trường hợp thế chấp cả tài sản như vườn cây, hoa màu, nhà và các tài sản khác cho hoa lợi có trên đất.

- Khi hết thời hạn thế chấp, nếu bên thế chấp đã trả được nợ và lãi, bên thế chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm này người sử dụng đất có toàn quyền đối với diện tích đất của mình không bị bất cứ hạn chế nào của bên cho vay, hợp đồng thế chấp được giải trừ.

4.6. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

a) Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

- Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp. Theo quy định tại Điều 731 Bộ luật Dân sự và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Đây thực chất cũng chính là quyền của bên nhận thế chấp, bởi khi thực hiện nghĩa vụ này chính nhằm để bảo vệ quyền lợi ưu tiên của bên nhận thế chấp khi đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với mình.

- Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, nghĩa là bên nhận thế chấp không còn quyền gì đối với diện tích đất đã thế chấp trước đây. Hiệu lực thế chấp quyền sử dụng đất cũng được chấm dứt.

b) Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự bên nhận thế chấp có các quyền sau đây:

- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích. Trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của mình, thì bên nhận thế chấp có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm. Nếu bên thế chấp vi phạm việc hủy hoại đất đai dẫn đến tình trạng không thể sử dụng được đất đó gây hậu quả nghiêm trọng, bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng, người vi phạm bị xử lý theo pháp luật. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì bên thế chấp phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp.

- Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp đến hạn bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm kể từ khi đăng ký việc thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng một thửa đất (và tài sản có trên đất, nếu có thỏa thuận) được xác định theo thứ tự đăng ký.

4.7. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp (Điều 737)

Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp là thực hiện các biện pháp pháp lý để giải quyết những trường hợp vi phạm một trong các điều khoản của hợp đồng thế chấp. Cụ thể là điều khoản về thời hạn trả nợ.

Đất đai không thuộc sở hữu của bên thế chấp, do đó khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý quyền sử dụng đất không giống như việc xử lý các tài sản khác thuộc sở hữu của bên thế chấp. Về nguyên tắc, bên nhận thế chấp không được tự đứng ra tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và đất. Theo quy định tại Điều 737 Bộ luật Dân sự thì mặc dù quyền sử dụng đất đã đem thế chấp là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng hay đất ở được thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam hay các tổ chức kinh tế, cá nhân, nhưng khi đến hạn bên thế chấp không trả được nợ, thì bên nhận thế chấp phải yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định từ Điều 452 đến Điều 455 Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

5. Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khi người này đã chết sang cho người thừa kế của họ.

Sau khi được thừa kế quyền sử dụng đất, người thừa kế chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, khai thác công dụng và hưởng lợi ích từ việc khai thác quyền sử dụng đất chứ không trở thành chủ sở hữu đối với di sản thừa kế như đối với các tài sản thông thường khác.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn người để thừa kế quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Khi hết thời hạn, nếu người thừa kế quyền sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất đó để tiếp tục sử dụng.

5.1. Người được để thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 634 Bộ luật Dân sự, thì mọi cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật. Điều 637 Bộ luật Dân sự đã khẳng định quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất, người được để thừa kế quyền sử dụng đất có phạm vi hẹp hơn. Người được để lại thừa kế quyền sử dụng đất (theo Điều 739 Bộ luật Dân sự) bao gồm:

- Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Bộ luật Dân sự không chỉ quy định cá nhân được giao đất được để thừa kế quyền sử dụng đất, mà còn quy định cả cá nhân có quyền sử dụng do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với các quy định của pháp luật cũng được để lại thừa kế quyền sử dụng đất.

- Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở.

Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu trong hộ gia đình có thành viên chết trước khi thời hạn giao đất chấm dứt, thì thành viên đó không được để thừa kế quyền sử dụng đất, mà các thành viên khác trong hộ gia đình đó được quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất của thành viên đó.

Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành đã mở rộng hơn so với quy định của Bộ luật Dân sự về người được để thừa kế quyền sử dụng đất. Đó là cá nhân, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất chuyên dùng cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất.

5.2. Các điều kiện của người thừa kế quyền sử dụng đất

Ngoài những quy định chung áp dụng cho mọi đối tượng thừa kế tại Điều 638 Bộ luật Dân sự, người thừa kế quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng được các điều kiện quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai tuỳ thuộc vào từng loại đất để thừa kế.

a) Điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản.

Theo quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự thì không phải ai cũng có quyền được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Người được thừa kế phải có đủ 2 điều kiện sau đây:

- Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích. Nghĩa là người được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, trước hết người đó phải là người làm nông nghiệp, sống bằng nghề nông. Sau khi được thừa kế bản thân họ phải tự mình trực tiếp canh tác trên đất đó. Không phải sau khi được thừa kế rồi chuyển nhượng cho người khác hoặc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích làm nhà ở, hoặc thực hiện công việc kinh doanh khác... Những người là cán bộ hoặc sống ở đô thị không được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Vì vậy, yêu cầu có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích là yêu cầu cơ bản khi thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm hoặc đất nuôi trồng thuỷ sản.

- Điều kiện thứ hai của người thừa kế là hoàn toàn chưa có một diện tích đất nào để sử dụng vào mục đích nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, hoặc nếu có thì đang sử dụng đất dưới hạn mức.

a₁) Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản

Người được thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản trước hết phải là những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật được quy định tại khoản 1 Điều 679 Bộ luật Dân sự và người thừa kế thế vị quy định tại Điều 680 Bộ luật Dân sự, bao gồm những người thừa kế sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết.

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.

Người thừa kế thế vị là người được xác định trong trường hợp sau: con của người để lại di sản chết trước người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng đã chết trước người được để lại di sản, thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Như vậy khi lập di chúc, thì người lập di chúc phải ghi đúng người trong hàng thừa kế theo pháp luật, hoặc người thừa kế thế vị, và người đó phải có đủ hai điều kiện theo quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự, họ mới được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản.

a₂) Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản

Nếu những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản không lập di chúc, hoặc di chúc nhưng di chúc không hợp pháp, hoặc những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; hoặc những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền hưởng di sản, thì khi người sử dụng đất chết, quyền sử dụng đất của họ sẽ được để lại thừa kế theo pháp luật. Điều 677 Bộ luật Dân sự quy định, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự do pháp luật quy định. Những người thừa kế theo pháp luật phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự mới được thừa kế quyền sử dụng đất.

Những người thừa kế có thể tự thỏa thuận với nhau để chia thừa kế hoặc yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo pháp luật. Nguyên tắc chia thừa kế được thực hiện theo quy định tại Phần thứ tư Bộ luật Dân sự.

Trong trường hợp không có người thừa kế hoặc có nhưng không có đủ hai điều kiện quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự, hoặc đủ điều kiện nhưng họ từ chối nhận di sản, hoặc họ là những người không được hưởng di sản theo quy định tại Điều 646 Bộ luật Dân sự, thì Nhà nước thu hồi đất đó.

b) Thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở

Đối tượng được thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở rộng hơn so với đối tượng được thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản. Người được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở không bị hạn chế, có thể là bất kỳ ai trong hàng thừa kế, hoặc không thuộc hàng thừa kế.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự bao gồm 5 quyền được thực hiện thông qua hợp đồng dân sự. Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất thì họ phải tuân theo các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định. Qua thực tế thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất cho thấy nội dung các quy định này còn nhiều bất cập so với nhu cầu của xã hội. Những quy định của Bộ luật Dân sự chưa tạo được khung pháp lý đầy đủ và rõ ràng cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, dẫn đến thực trạng thị trường ngầm về đất đai phát triển mạnh, đe dọa tính ổn định của xã hội.

Sự bất cập của quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự so với thực tế đời sống xã hội được thể hiện trên một số vấn đề cụ thể như sau:

VỀ ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG

Bộ luật Dân sự chỉ quy định cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, các tổ chức, đơn vị sử dụng đất cũng có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng để thuận tiện cho hoạt động, sản xuất, kinh doanh của mình và pháp luật đất đai đã cho phép các tổ chức được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 691 Bộ luật Dân sự, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và để thừa kế quyền sử dụng đất. Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bổ sung thêm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là cho thuê lại và bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các quy định của Bộ luật Dân sự về đất đai là những điều luật rất quan trọng, có ý nghĩa cả về mặt pháp lý cũng như về mặt kinh tế, xã hội, góp phần tạo điều kiện đưa đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, giữa các quy định của Bộ luật Dân sự về đất đai và pháp luật đất đai phải có sự tương đồng khi cùng điều chỉnh về một lĩnh vực.

3. VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quy định của Bộ luật Dân sự về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp là không phù hợp với thực tiễn chuyển quyền hiện nay (Điều 693 Bộ luật Dân sự). Nhìn chung, quy định này là đúng, song thực trạng hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường gặp phải rất nhiều khó khăn. Thời gian để hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá dài với nhiều thủ tục rườm rà, trong khi đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại diễn ra hàng ngày. Mặt khác, trong thực tế không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân vẫn tiến hành việc chuyển nhượng, quy định cứng nhắc của Bộ luật Dân sự đã trở thành điều kiện buộc các người sử dụng đất làm trái pháp luật vì nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không thể hạn chế được. Từ đó dẫn đến một thực tế là đến 90% các giao dịch dân sự về đất đai và các giao dịch về bất động sản không thực hiện theo các quy định của Nhà nước. Nhà nước không kiểm soát được thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, đồng thời Nhà nước thất thu một khoản tiền rất lớn từ các khoản thuế, lệ phí.

Hơn nữa, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng đã có quy định thông thoáng hơn về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Vì vậy, Bộ luật Dân sự cần phải sửa đổi quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân khi tham gia vào thị trường bất động sản.

4. Về hạn mức sử dụng đất

Để khuyến khích việc đầu tư khai thác và sử dụng có hiệu quả đất trống, đồi núi trọc ở trung du, miền núi, biên giới, hải đảo, tận dụng khai thác các loại đất còn hoang hóa, ao, hồ, đầm, bãi bồi ven sông, ven biển, mặt nước eo vịnh để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, Nhà nước cho phép phát triển kinh tế trang trại. Cùng với việc phát triển kinh tế trang trại, Nhà nước có những chính sách khuyến khích người sử dụng đất làm kinh tế trang trại.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự cùng với quy định cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền, tức là cho phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông dân sự như một loại hàng hoá đặc biệt, nhưng lại quy định nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất tại khoản 3 Điều 695 như sau: “Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phương đó; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; ...”

Quy định như vậy đã dẫn đến những hiện tượng người dân “lách luật” như: nếu hộ gia đình đang sử dụng đất đã tới hạn mức cho phép, để được nhận chuyển quyền sử dụng đất thì ông bố (chủ hộ) đã làm thủ tục chuyển cho các con đứng tên trong Sổ đỏ để bảo đảm hộ gia đình sử dụng trong hạn mức, nhưng thực chất là người cha vẫn nắm quyền quản lý và trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đó. Như vậy, quy định của Bộ luật Dân sự trở nên không có ý nghĩa trên thực tế. Mặt khác, trong điều kiện Nhà nước ta đang có chủ trương hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất nước, nếu không cho người nông dân tích tụ đất đai thì không thể hiện đại hoá và công nghiệp hoá được, sản xuất hàng hoá sẽ manh mún, không thể có hàng hoá để xuất khẩu. Vậy không nên đặt vấn đề hạn mức trong việc chuyển quyền sử dụng đất.

5. Giá chuyển quyền sử dụng đất

Giá chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 694 Bộ luật Dân sự là giá do các bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trên cơ sở khung giá của Chính phủ. Trên thực tế, việc căn cứ vào bảng giá như quy định tại điều luật trên là chưa thực sự hợp lý. Bởi vì, giá mà các bên thỏa thuận trên thực tế khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất khác xa với giá được tính trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Việc quy định cứng nhắc như trên, không những không mang lại một lợi ích gì cho Nhà nước mà trái lại, nó còn làm cho Nhà nước thất thu một khoản thuế lớn đối với các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ quan điểm trên, có rất nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước cần điều chỉnh lại căn cứ tính giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở giá trị thực tế trên thị trường hoặc có tính đến mức độ trượt giá, tình trạng biến động của giá cả trên thị trường tại thời điểm thực hiện giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, vì vậy các điều khoản của hợp đồng trong đó có cả giá cả phải là trên cơ sở sự thoả thuận bình đẳng giữa các bên. Điều 694 chỉ có ý nghĩa khi khung giá đất Nhà nước quy định luôn sát với giá cả thị trường mà điều này là không thể thực hiện được ở trong giai đoạn hiện nay.

6. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

6.1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo Điều 700 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi đối với các loại đất sau: đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho sản xuất và kinh doanh của nhân dân. Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu chuyển đổi đất chuyên dùng thì lại không được pháp luật quy định. Nên chăng Bộ luật Dân sự cần mở rộng hơn loại đất được chuyển đổi.

6.2. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 703 Bộ luật Dân sự thì các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có nghĩa vụ “Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Vậy trong trường hợp các bên có thoả thuận khác thì bên nhận quyền sử dụng đất có giá trị cao hơn không phải thanh toán tiền chênh lệch của phần giá trị quyền sử dụng đất cho bên kia. Trong trường hợp này, bên nhận quyền sử dụng đất có giá trị thấp hơn có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không, là một vấn đề mà pháp luật còn bỏ ngỏ.

7. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai có một số điểm chưa phù hợp.

7.1. Bộ luật Dân sự quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó Luật Đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là: nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng ngay, hay người sử dụng đất phải làm đơn xin phép và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

7.2. Khoản 5 Điều 709 Bộ luật Dân sự quy định bên chuyển quyền sử dụng đất phải “Nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 1) mặc dù có quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất do người chuyển quyền sử dụng đất nộp nhưng cũng tại điểm 1 khoản 3 điều luật này có quy định “Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định tại Điều 10 của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thoả thuận với nhau về việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà không nhất thiết nghĩa vụ này phải thuộc về bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Bộ luật Dân sự quy định.

8. Cho thuê quyền sử dụng đất

8.1. Về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự, điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất là hộ gia đình có hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu sức lao động, thiếu vốn hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định mới được cho người khác thuê quyền sử dụng đất và thời hạn cho thuê không quá 3 năm (trường hợp đặc biệt thời hạn cho thuê có thể kéo dài theo quy định của Chính phủ nhưng không quá 10 năm). Hơn nữa, theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp không được trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Quy định chặt chẽ như trên đã làm bó hẹp quyền của người sử dụng đất đồng thời dẫn đến tình trạng có nơi đất để hoang và nơi thì không có đất để sản xuất, kinh doanh.

8.2. Loại đất được cho thuê.

Theo quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự, chúng ta có thể hiểu rằng chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản được cho người khác thuê đất. Đối với các loại đất khác như đất lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng thì Bộ luật Dân sự chưa quy định được cho thuê. Quy định như vậy dẫn đến bất hợp lý, không phù hợp với yêu cầu cho thuê quyền sử dụng đất trên thực tế.

9. Thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 729 và Điều 730), hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam, thế chấp quyền sử dụng đất ở với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước để vay vốn sản xuất. Trong khi đó, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập, chi nhánh ngân hàng Việt Nam hoạt động tại Việt Nam, ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng). Như vậy, bản thân người sử dụng đất không có quyền lựa chọn nơi thế chấp và không khai thác được nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam.

10. Thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 740 của Bộ luật Dân sự quy định điều kiện của người thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản phải là người có khả năng trực tiếp sử dụng đất hoặc chưa có đất, dưới hạn mức theo pháp luật quy định. Theo quy định này thì tuy là người thừa kế nhưng họ là cán bộ hoặc làm ruộng sống tại địa phương khác thì họ cũng không được thừa kế quyền sử dụng đất hoặc người chưa thành niên hoặc người không có khả năng trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng không được thừa kế mặc dù người đó có người giám hộ. Do đó, quy định này cho thấy không thể đáp ứng nhu cầu thực tế và trái với quy định tại Điều 635 của Bộ luật Dân sự về quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân.

Chế độ thừa kế quyền sử dụng đất được áp dụng với hai nhóm đất khác nhau. Bộ luật Dân sự quy định rạch ròi điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất đối với hai loại đất này. Nếu như với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp trồng rừng, đất ở, cá nhân, thành viên hộ gia đình sau khi chết có quyền để thừa kế cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà không cần phải có điều kiện gì thì với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, người được thừa kế (Điều 679, 680 Bộ luật Dân sự) phải thoả mãn các điều kiện pháp luật dân sự quy định (Điều 740 Bộ luật Dân sự), đó là: có nhu cầu và có điều kiện sử dụng đất đúng mục đích; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức. Tuy nhiên, để thực hiện chủ trương phát triển kinh tế trang trại, phát triển ngành nghề ở nông thôn, không nên quy định điều kiện đối với người thừa kế đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản mà nên quy định về thừa kế như những tài sản thông thường khác. Thực tế hiện nay ở nông thôn, nhiều trường hợp nếu tuân thủ theo quy định này sẽ dẫn đến tình trạng đẩy một số gia đình lâm vào cảnh khốn cùng. Có những trường hợp, người chồng được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trước khi xây dựng gia đình. Sau khi xây dựng gia đình một năm, người vợ sinh được một đứa con nhưng trong quá trình sinh nở gặp rủi ro, người vợ mất khả năng lao động. Thời gian sau, người chồng gặp tai nạn rồi qua đời. Như vậy, trong trường hợp này, vợ con anh ta có được thừa kế quyền sử dụng đất mà người chồng để lại không bởi họ là người không trực tiếp sử dụng đất.

Theo Điều 740 Bộ luật Dân sự, một trong các điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản đó là: chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai chỉ quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình còn đối với cá nhân thì Luật Đất đai không quy định. Do vậy, quy định về điều kiện thừa kế đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản của Bộ luật Dân sự (Điều 740) là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để rồng rừng, đất ở, Điều 743 Bộ luật Dân sự quy định “Cá nhân, thành viên hộ gia đình sau khi chết có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Quyền sử dụng đất của các loại đất này có điểm khác biệt là bao giờ quyền sử dụng đất cũng gắn liền với các tài sản có giá trị thuộc quyền sở hữu của họ. Căn cứ vào quy định của pháp luật, chúng ta thấy pháp luật không hạn chế ý chí của người để thừa kế quyền sử dụng đất, không hạn chế đối tượng nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật. Trường hợp người chết để lại di chúc cho vợ, con họ nhưng hiện vợ, con người đó dang định cư ở nước ngoài hoặc họ để lại di chúc cho một tổ chức nước ngoài tại Việt Nam thì trong trường hợp này pháp luật giải quyết như thế nào? Nên chăng pháp luật cần có quy định cụ thể hơn về vấn đề này nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.

11. Vấn đề sử dụng thuật ngữ

Tại các Điều 700, 706, 715, 728 của Bộ luật Dân sự khi nói tới quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất đều sử dụng cụm từ “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Nhưng tại Điều 739 khi nói tới quyền thừa kế quyền sử dụng đất lại sử dụng cụm từ “cá nhân được Nhà nước giao đất" hoặc "cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất”. Việc sử dụng thuật ngữ không thống nhất về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như vậy dẫn đến có cách hiểu không đúng với ý tưởng của Bộ luật là: chỉ những thành viên hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất mới được để thừa kế quyền sử dụng đất còn thành viên hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên cơ sở các căn cứ khác thì không được để thừa kế quyền sử dụng đất, mà theo tinh thần của Bộ luật thì tất cả những thành viên hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì đều có quyền năng này. Vì vậy Bộ luật Dân sự cần phải quy định lại cho chính xác về mặt thuật ngữ .

KIẾN NGHỊ NHẰM SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

Quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất cần được xem xét sửa đổi, bổ sung theo hướng Bộ luật Dân sự là bộ luật gốc quy định các vấn đề chung nhất. Còn các điều kiện, trình tự thực hiện các quyền của người sử dụng đất nên để Luật Đất đai quy định. Cụ thể,

1. Bộ luật Dân sự cần bổ sung thêm các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức. Đồng thời thống nhất sử dụng thuật ngữ “người sử dụng đất” xuyên suốt các quy định tại Phần thứ năm.

2. Đề nghị bổ sung thêm hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là cho thuê lại và bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

3. Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, để phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai sửa đổi năm 2001, nên chăng sửa lại quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất tại khoản 1, Điều 693 là “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp”, việc quy định cụ thể về những loại giấy tờ nào được coi là giấy tờ hợp pháp sẽ do các văn bản dưới luật điều chỉnh. Khi đó, nếu người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật đất đai như bằng khoán, điền thổ, quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp...) có thể chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho họ, đồng thời làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

4. Giá chuyển quyền sử dụng đất

Điều 694 Bộ luật Dân sự cần sửa lại theo hướng tôn trọng sự thoả thuận của các bên tham gia vào quan hệ chuyển quyền. Tuy nhiên, vẫn đảm bảo sự quản lý của Nhà nước bằng việc hạn chế: “giá thoả thuận của các bên không được thấp hơn khung giá của Nhà nước”.

5. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Việc đặt ra mức hạn điền sử dụng đất như Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai trong thời gian qua nhằm mục đích hạn chế việc tích tụ ruộng đất. Tuy nhiên, qua thực tế áp dụng cho thấy quy định về hạn điền đã làm hạn chế sản xuất phát triển. Hiện nay, Đảng và Nhà nước ta đang chủ trương phát triển kinh tế trang trại, các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai phải cụ thể hoá quan điểm này. Vì vậy cần bỏ điều kiện “phải có diện tích đất dưới hạn mức” trong các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự.

6. Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Đề nghị bỏ các quy định tại các Điều 701- Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, Điều 707 - Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 716 - Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Điều 731- Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vì Điều 691 đã quy định chung về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, việc quy định trùng lặp tại nhiều điều luật về cùng một vấn đề là không cần thiết.

7. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

Điều 700 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất, theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi đối với các loại đất sau: đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Quy định này mới chỉ dừng lại ở phạm vi đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở trong khi việc chuyển đổi các loại đất khác nhau là nhu cầu chính đáng để phát triển ngành nghề trong xã hội. Vì vậy, Điều 700 cần được sửa đổi theo hướng mở rộng loại đất được chuyển đổi quyền sử dụng.

Ngoài ra, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, vì vậy nên bỏ quy định tại khoản 2 Điều 700 Bộ luật Dân sự về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất là “Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn, trong hạn mức đối với từng loại đất”.

8. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Khoản 5 Điều 703 Bộ luật Dân sự cần phải sửa lại theo hướng quy định trong mọi trường hợp chuyển đổi đều phải nộp thuế cho phần chênh lệch giá trị. Tuy nhiên, việc nộp thuế này được áp dụng đối với từng loại đất nhất định theo quy định của pháp luật đất đai.

9. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cần mở rộng hơn đối với loại đất được phép chuyển nhượng (chẳng hạn đối với đất chuyên dùng). Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế đòi hỏi hiện nay của người sử dụng đất.

10. Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất

Đề nghị bỏ quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp pháp luật cấm. Như vậy khi người sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại Luật Đất đai thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không có nghĩa vụ phải làm đơn xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể coi như một hành động thông báo cho Uỷ ban nhân dân biết hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, không cần thiết phải có quy định quá nhiều thủ tục gây phiền hà, không phù hợp với chính sách cải cách hành chính hiện nay.

11. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự cần mở rộng loại đất và đối tượng được cho thuê quyền sử dụng đất, đơn giản hoá các thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất.

12. Thế chấp quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự cần mở rộng đối tượng được phép nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo hướng cho phép người sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (không loại trừ tổ chức tín dụng của nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam).

13. Người được để thừa kế quyền sử dụng đất.

Điều 739 cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng hình thức cho thuê đất cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất.

14. Điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

Quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành về điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất tại Điều 740 - thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản không bảo đảm quyền bình đẳng giữa những người thừa kế. Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì người đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, trường hợp người thừa kế không có khả năng trực tiếp sử dụng đất thì họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người đó được thừa kế. Do đó, cần bỏ quy định tại Điều 740.

Một số vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự trong mối quan hệ với các quy định của pháp luật đất đai

Trong cuốn sách chuyên đề “Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam” của Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp đăng tải nhiều bài viết với các ý kiến khác nhau của các chuyên gia trong nước và ngoài nước về việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự. Đối với các quy định về chuyển quyền sử dụng dất được ghi nhận ở Phần V của Bộ luật Dân sự, có tác giả đề nghị huỷ toàn bộ các chương này, chuyển giao nó cho Luật Đất đai và các văn bản liên quan đến Luật Đất đai[7]. Mặt khác, có tác giả cho rằng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước mở rộng quyền cho người sử dụng đất thì tài sản đặc biệt chính là quyền sử dụng đất chính là đối tượng của Luật dân sự. Vì thế cho nên không cần tranh cãi có nên hay không nên đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vào trong Bộ luật Dân sự, mà quan trong là vạch ra phương hướng để sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự[8]. Về các ý kiến khác nhau nêu trên, chúng tôi xin trình bày một số quan điểm cá nhân và hướng sửa đổi các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự sắp tới trong tương quan hiện tại với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành như thế nào.

Các vấn đề mang tính nguyên tắc

Bộ luật Dân sự có vai trò nền tảng và gốc rễ trong hệ thống luật tư điều chỉnh các quan hệ xã hội về nhân thân và tài sản được xác lập trên cơ sở tự do ý chí, bình đẳng và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể”. Vì vậy, Bộ luật Dân sự được áp dụng trong trường hợp các luật chuyên nghành có liên quan không quy định cụ thể. Cho nên, đối với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, phạm vi và mức độ tác động tới các giao dịch dân sự về đất đai cần phải xác định rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo giữa các quy định của Bộ luật Dân sự tới các luật chuyên nghành khác. Cần phải thấy rằng, cho tới trước khi có Luật Đất đai năm 1993, các dự thảo dự án luật còn né tránh việc quy định các quyền của người sử dụng đất và cơ chế của việc sử dụng các quyền đó. Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên quy định 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân trong nước, chưa chính thức luật hoá các quyền của tổ chức trong nước, tổ chức và cá nhân nước ngoài. Các quyền này quy định mới mang tính nguyên tắc, chưa xây dựng cơ chế thực hiện. Vì vậy, với sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 1995, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai được chính thức quy định.

Trong quan hệ giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất có những điểm khá kỳ lạ, đó là trong khi Luật Đất đai đáng lẽ phải quy định chi tiết trình tự, thủ tục để thực hiện các quyền, điều kiện thực hiện các quyền thì Bộ luật Dân sự lại chi tiết hoá và cụ thể hoá các quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch dân sự về đất đai. Đây là sự thống nhất theo quy trình ngược, bởi phải coi Bộ luật Dân sự là đạo luật chung chiếm vị trí cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều chỉnh các quan hệ tài sản, các luật chuyên ngành phải chi tiết hoá và cụ thể hoá các vấn đề còn mang tính nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, trong quá trình xác lập cơ chế pháp lý cho việc chuyển quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn nhiều lúng túng, quan điểm chưa thống nhất thì việc ban hành Bộ luật Dân sự đã thực sự giải quyết một trong những vướng mắc mà pháp luật đất đai ở thời điểm đó chưa giải quyết được.

Với quá trình phát triển, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung ngày 2-12-1998 đã chính thức luật hoá các quyền của tổ chức trong nước, mở rộng thêm một số quyền cho hộ gia đình và các nhân đồng thời xác định rõ trách nhiệm của chính phủ trong việc ban hành văn bản về trình tự thủ tụcchuyển quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Theo đó, Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29-3-1999 ra đời quy định khá chi tiết trình tự thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Tiếp theo đó Luật Đất đai sửa đổi bổ sung ngày 29-6-2001 ra đời cho phép những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh để vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Đây là quyền năng mới và trình tự thủ tục thực hiện chưa được quy định. Vì vậy ngày 1-11-2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2001/NĐ-CP nhằm thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai ngày một thông thoáng hơn và xác định trình tự về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với các quá trình như vậy, qua sáu năm thi hành Bộ luật Dân sự , các quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự đã phần nào khập khiễng với thực tế cuộc sống, đã lạc hậu hơn rất nhiều so với các quy định của pháp luật đất đai. Như vậy, việc “dân sự hoá” các vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự vào thời điểm năm 1995 được hoan nghênh thì nay cần phải xem xét lại.

Tuy nhiên, chúng tôi không thống nhất với quan điểm của luật sư Muto cho rằng “không nên đưa phần chuyển quyền sử dụng đất vào trong Bộ luật Dân sự mà nên để cho Luật Đất đai và các văn bản thi hành là tốt hơn” và “đề nghị huỷ bỏ Phần V của Bộ luật Dân sự và giao nó cho Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai quy định”. Bình luận về quan điểm trên, chúng tôi rất ngạc nhiên về sự am hiểu uyên thâm của học giả Nhật bản nêu trên về Bộ luật Dân sự của Việt Nam. Song, vấn đề không phải là với quá trình phát triển của pháp luật đất đai, các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã không còn ý nghĩa. Vấn đề về mặt phương pháp luận là: không phải chuyển giao các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự sang Luật Đất đai mà là thiết kế lại các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự cho phù hợp với các quy định hiện hành của các luật chuyên nghành.

Mặt khác, chúng tôi cũng không thống nhất với nhóm tác giả khi cho rằng, không nên tranh luận có nên hay không đưa các quy định về chuyển quyền sử sụng đất vào trong Bộ luật Dân sự vì do đặc điểm của chế độ kinh tế của Việt Nam và nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các tranh luận khoa học luôn rất cần thiết, bởi các chính kiến về khoa học mà bị áp đặt thì bản thân nó không còn sức sống mãnh liệt của khoa học. Vì vậy, việc quy định trong Bộ luật Dân sự các giao dịch dân sự về đất đai là lẽ đương nhiên nhưng phải thiết kế lại theo tinh thần sau:

Nhóm các quy định chung từ Điều 690 đến Điều 698 chỉ giữ lại một số điều mang tính nghuyên tắc nhất.
Nhóm các điều từ Điều 699 đến Điều 744 chỉ giữ lại các điều liên quan tới các khái niệm về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất, các điều liên quan tới quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Bổ sung nhóm các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng từ người khác.
Bổ sung nhóm các quy định về cho thuê lại đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước.

Trên cơ sở giữ lại các điều cần thiết và bổ sung các nhóm vấn đề trên, chúng tôi cho rằng, phần quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự sẽ bao quát được đầy đủ các giao dịch dân sự về đất đai của các pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân và các quy định sẽ không còn tình trạngchồng chéo với các quy định chi tiết tại Luật Đất đaivà các văn bản thi hành Luật Đất đai.

II. CÁC VẤN ĐỀ CỤ THỂ

Phần các quy định chung

Theo chúng tôi, Điều 690 nói về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất không còn phù hợp, bởi lẽ, khi xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thì không phải là căn cứ, mà là một nguyên tẵc xuyên suốt của quá trình quản lý và sử dụng đất của Nhà nước. Mặt khác, Khoản 1, Điều 1 của Luật Đất đai sửa đổi bổ sung ngày 2-12-1998 quy định còn rõ hơn rất nhiều khi xác định về việc nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài với hình thức giao đất không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác.

Vì vậy, Điều 690 cần sửa đổi cho phù hợp với quan niệm hiện tại trong Luật Đất đai sửa đổi bổ sung.

Điều 691 cần xác định lại các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo các quyền hiện nay là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các hợp đồng đó được xác lập trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai, có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với hộ gia đình, các nhân, có xác nhận của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong trường hợp đối với tổ chức trong nước.

Bỏ Điều 692, vì các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã quy định rất chi tiết tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 của Chính phủ.

Bỏ Điều 693 về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Bởi vì, trong từng quyền cụ thể các Nghị định của Chính phủ về vấn đề này đã quy định chi tiết. Các quy định chung ở đây, theo chúng tôi trở nên không cần thiết. Mặt khác, việc quy định các chủ thể phải có giấy chứng nhaanj quyền sử dụng đẩttong mọi giao dịch dân sự về đất đai là không phù hợp với thực tiễn cuộc sống và trái với các quy định chi tiết trong các luật chuyên nghành.

Sửa đổi Điều 694 về giá chuyển quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở khung giá của Chính phủ không phù hợp với thực tế chuyển nhượng tại các địa phương. Giá đất các địa phương quy định thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế. Ví dụ: ở Nam định. giá đất chuyển nhượng cao hơn từ 2,5 đến 5 lần, Hải dương từ 1,5 đến 4,28 lần, Bà Rịa - Vũng Tầu 5 lần, An Giang theo giá thoả thuận, Bến Tre cao gấp 15 lần khi thực hiện việc bồi thường cho dân. (các số liệu lấy từ Ban kinh tế Trung ương Đảng về tình hình thực hiện chính sách và pháp luật đất đai ngày 19-8-2002 trang 83). Vì vậy, đã là giao dịch dân sự trong đời sống, nên chăng không quy định một khung giá cứng từ phía Nhà nước mà thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

+ Điều 695 nên giữ nguyên.

+ Về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 696 Bộ luật Dân sự, sẽ phát sinh sau khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp vốn liên doanh của hộ gia đình, cá nhân đều phải đanưg ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc cho phép thực hiện các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói trên là do Ủy ban nhân dân cấp huyện xác nhận. Như vậy điều gì sẽ xảy ra nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trên đã cho phép nhưng vì người sử dụng đất chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã và vì vậy chưa phát sinh hiệu lực của hợp đồng?

Vì vậy theo chúng tôi không nên nhầm lẫn giữa công việc quản lý hợp đồng với trách nhiệm quản lý đất đai của chính quyền cơ sở. Bản thân việc kê khai, đăng ký đất đai là trách nhiệm của người sử dụng đất là cơ sở để sau này họ được chính quyền địa phương đề nghị cấp có thẩm quyền cấp chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, trong phần lớn các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã có chuyển quyền sử dụng đất. (Tôi nhấn mạnh trong phần lớn các trường hợp ở đây vì Nghị định 79/2001/NĐ-CP cho phép hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế phải có chuyển quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ được coi là hợp lệ).

Cho nên, quan điểm của chúng tôi cho rằng, với việc đăng ký quyền sử dụng đất chưa được làm tốt như hiện nay thì nên chăng thời điểm có hiệu lực pháp lý là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp huyện xác nhận cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thời điểm xác nhận của cơ quan quản lý đất đia cấp tỉnh trong trường hợp tổ chức sử dụng đất.

+ Giữ nguyên các Điều 697 và 698 của Bộ luật.

2. Các quy định từ Chương II đến Chương VI.

2.1. Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704).

Các quy định trong chương này nên giữ nguyên lại các Điều 699, 701, 702 và 704. Đối với Điều 700, các quy định của pháp luật đất đai đã quy định rất cho tiết các điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đáat nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Vì vậy Bộ luật Dân sự không cần thiết phải quy định về vấn đề này. Riêng về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 701, theo chúng tôi nên sửa lại là: “hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Thủ tục chuyển đổi và đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật đất đai”.

Đối với khoản 5 Điều 703 Bộ luật Dân sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4 Điều 1 của Luật Sửa ddổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999 là miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp chuển đổi quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 703 cần sửa đổi cho phù hợp với Luật chuyên ngành.

2.2. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (từ Điều 705 đến Điều 713).

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật đất đai có nhiều điểm không đồng bộ. Chúng tôi có thể đề cập một số ý kiến sau:

Thứ nhất, Bộ luật Dân sự quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại khoản 1 và 2 Điều 706 là nhắc lại khoản 1 và 2 của Điều 75 Luật Đất đai là không cần thiết. Thậm chí tại Điều 8, 9 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP còn quy định chi tiết hơn rất nhiều so với Bộ luật Dân sự. Vì vậy chúng tôi cho rằng nên bỏ Điều 706.

Thứ hai, Bộ luật Dân sự quy định việc chuyển nhượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó Điều 3 Luật Đất đai chỉ quy định người được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, vấn đề đặt ra là, nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm đúng thủ tục theo Luật định thì họ không nhất thiết phải xin phép bất cứ cơ quan Nhà nước nào, các thủ tục đó là đương nhiên. Hơn nữa, không cần thiết thực hiện một thủ tục hành chính để cản trở một giao dịch dân sự đương nhiên. Vì vậy Điều 707 cần xác định lại nội hàm của quy định cho chính xác.

Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời khoản 5 của Điều này cũng xác định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với Luật sửa đôỉ, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999. Vì điểm 1 khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất có quy định: “Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định tại Điều 10 của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết là nghĩa vụ riêng của người chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại Bộ luật Dân sự.

Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều kiện cho bên nhận quyền là chưa có đất, hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức, sau khi nhận chuyển nhượng cũng không được phép vượt hạn mức quy định. Quy định như trên là chưa phù hợp với cách xử lý đất vượt hạn mức được quy định tại Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2-12-1998 và trái với quan điểm về phát triển kinh tế trang trại tại Nghị quyết 02/2002/NQ-CP ngày 2-12-2000 của Chính phủ.

2.3. Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (từ Điều 714 đến Điều 726).

Hiện nay việc quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất đã quy định tại Điều 78 Luật Đất đai và được chi tiêt hóa tại Điều 15 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Vì vậy không cần thiết phải quy định điều này trong Bộ luật Dân sự.

2.4. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (từ điều 727 đến Điều 737).

Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai có nhiều điểm không đồng nhất. Xin đề cập các vấn đề sua:

Thứ nhất, các khái niệm “thế chấp quyền sử dụng đất” và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” được sử dụng ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Vậy nội hàm của khái niệm này là như nhau hay khác nhau? Các văn bản quy định không thống nhất. Ví dụ: Bộ luật Dân sự quy định “tài sản gắn liền với đất có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận. Trong khi đó Nghị định số 178/1999/NĐ-CP quy định khi thế chấp tài sản gắn liền với đất phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất. Đương nhiên về hiệu lực pháp lý thì Bộ luật rõ ràng là phải cao hơn Nghị định. Song dưới giác độ thực tiễn thì Nghị định 178/1999/NĐ-CP đang được áp dụng có hiệu quả.

Thứ hai, tại Điều 77 Luật Đất đai đã quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, cũng với nội dung như vậy, Bộ luật Dân sự lại tách thành hai điều (Điều 729 và Điều 730). Như vậy Bộ luật Dân sự đã nhắc lại quy định này một cách không cần thiết. Trong khi đó Điều 24 và Điều 27 của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn cụ thể hơn rất nhiều so với Bộ luật Dân sự.

Thứ ba, Bộ luật Dân sự quy định tại Điều 737 cách thức xử lý quyền sử dụng đất khi mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá. Đây là hình thức xử lý duy nhất trong Bộ luật Dân sự. Trong khi đó, tại khoản 18 Điều 1 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 quy định 3 cách thức xử lý: chuyển nhượng, bán đấu giá, và khởi kiện tại Tòa án trong trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận trong hợp đồng, được áp dụng chung cho mọi đối tượng thế chấp và nhận thế chấp. Với quy định trên đây, Bộ luật Dân sự đã có nhiều điểm lạc hậu so với thực tiễn cuộc sống. Vì vậy chúng tôi đề nghị sửa đôi Điều 737 Bộ luật Dân sự cho phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật đất đai.

Thứ tư, theo các quy định của pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng. Để tạo ra sự bình đẳng giữa người sử dụng đất trong nước và nước ngoài. Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 29-6-2001 đã quy định tại Điều 78g cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước nếu được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Với vấn đề trên Bộ luật Dân sự mới chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền của tổ chức tín dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân sự về đất đai. Cho nên chúng tôi đề nghị sửa Điều 729, 730 Bộ luật Dân sự cho phù hợp với thực tế hiện nay.

2.5. Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ Điều 738 đến Điều 744).

Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản của những người được quy định tại Điều 679, 680 phải gắn với điều kiện được quy định tại Điều 740 Bộ luật Dân sự là quá ngặt nghèo. Mặt khác Luật Đất đai không quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá nhân. Vì thế việc quy định điều kiện thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản tại khoản 2 Điều 740 là không chính xác. Hơn nữa cơ sở khoa học và thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa kế đối với đất nông nghệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản với việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng. Vì vậy chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định này trong Bộ luật Dân sự theo hướng bỏ điều kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác.

3. Các quy định cần phải bổ sung trong Bộ luật Dân sự.

Cho đến nay lộ trình các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tiến những bước dài trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Từ 5 quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 1993, cho đến nay hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền cho thuê lại đất, quyền góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Như vậy với các sửa đổi nhanh chóng của pháp luật đất đai cho phù hợp với thực tiễn của đời sống, các quy định trong Bộ luật Dân sự đã thiếu vắng nhiều quy định quan trọng. Cho nên để sửa đổi Bộ luật Dân sự cho phù hợp với tiến tình phát triển của xã hội, và đồng bộ với các Luật chuyên ngành. Chúng tôi thấy rằng, Bộ luật Dân sự cần bổ sung các quy định sau:

+ Bổ sung các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến quyền cho thuê lại đất. Đây là một quyền quan trọng của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh được quy định tại Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung ngày 2-12-1998. Như vậy với thời hạn được Nhà nước cho thuê đất mà người sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm, trả tiền cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì người sử dụng đất được bảo hộ các quyền năng khác nhau. Các quyền đó đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực hiện khả năng kinh doanh của mình, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong thời hạn thuê đất. Cho nên trong Bộ luật Dân sự cần quy định về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất, hình thức, nội dung và quyền, nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng. Việc bổ sung đó sẽ góp phần đồng bộ giữa các quy định về quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất đai với cơ chế thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong Bộ luật Dân sự.

+ Bổ sung các quy định về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay tiền của các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Bộ luật Dân sự cần xác định rõ về hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, hình thức, nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự về đất đai này.

+ Bổ sung hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. Suy cho cùng thì hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng là sự hợp tác giữa những người sử dụng đất. Cho nên trong Bộ luật Dân sự cần chính thức xác định hình thức, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi góp vốn liên doanh và trách nhiệm pháp lý của các bên khi chấm dứt việc góp vốn, xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

+ Bổ sung các quy định về quyền sử dụng đất của pháp nhân trong nước. Bộ luật Dân sự hiện hành mới quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, chưa quy định các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước. Nhưng nếu xem Luật dân sự là luật chung của luật tài sản thì theo chúng tôi cần bổ sung phần quyèen của tổ chức trong nước. Chúng tôi hiểu rằng khi Bộ luật Dân sự ra đời thì các quyền của tổ chức trong nước chưa chính thức được luật hóa trong Luật Đất đai, cho nên qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 Luật Đất đai đã quy định khá đầy đủ các quyền của tổ chức trong nước. Vì vậy đã đến lúc Bộ luật Dân sự cần chính thức quy định các giao dịch dân sự về đất đai của tổ chức trong nước. Theo chúng tôi phần các quyền cụ thể sẽ xắp xếp thành hai mục, mục về quyền cụ thể của hộ gia đình và cá nhân, mục về quyền của tổ chức trong nước theo nguyên tắc Bộ luật Dân sự chỉ quy định những vấn đề chung, đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự về đất đai. Các quy định mang tính trình tự, thủ tục sẽ được quy định trong các văn bản pháp luật về đất đai

Tóm lại việc bổ sung thêm các quy định mà chúng tôi nêu trên sẽ góp phần dân sự hóa một số các giao dịch về đất đai chưa được thể hiện trong Bộ luật Dân sự, trong khi các quyền đó đã được bảo hộ trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung. Từ đó các quyền của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai có sự thống nhất hài hòa trong giao lưu dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự.

THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1. QUÁ TRÌNH THAY ĐỔI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1. Luật Đất đai năm 1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân (gọi là người sử dụng đất) để sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất được giao, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, không thừa nhận giá trị của đất đai. Chính vì vậy không có quy định về thế chấp hay bão lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tài sản được dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng có thể bất động sản như nhà ở, nhà xưởng, cơ sở sản xuất, nhà kho... (Điều 3 Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng ban hành theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18-11-1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam). Nếu đến hạn mà bên vay không trả được nợ, Ngân hàng làm văn bản kèm theo hợp đồng tín dụng và hồ sơ thế chấp đề nghị cơ quan pháp luật xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy pháp luật không thừa nhận đất đai là một bất động sản có thể đưa vào giao lưu dân sự, nhưng các bất động sản được dùng để thế chấp vay vốn Ngân hàng đều gắn với đất đai, vì vậy khi xử lý tài sản thế chấp dưới hình thức bán đấu giá tài sản, người mua được tài sản bán đấu giá đương nhiên được quyền sử dụng đất mà trên đó có các tài sản thế chấp. Cũng tương tự như vậy nếu một người nào đó mua nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác trên đất, được thừa kế nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất có nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đó. Như vậy quyền sử dụng đất được chuyển cho người mua được tài sản đấu giá, người mua nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất không phải do Nhà nước giao đất.

2. Luật Đất đai năm 1993 (Điều 3) quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy Luật Đất đai 1993 ra đời mới chỉ chú trọng tới quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất. Trong khi đó các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rất cần vốn để sản xuất kinh doanh thì lại không được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để vay vốn. Hơn một năm sau, hai Pháp lệnh: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam mới được ra đời và khắc phục phần nào nhược điểm này của Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1-1-1995). Tại thời kỳ này trong Luật Đất đai cũng như các Pháp lệnh nêu trên chưa đề cập tới việc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự ra đời năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-1996) trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có quy định biện pháp bảo lãnh, trong đó “Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là người được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” (khoản 1 Điều 366). Nhưng biện pháp này không được coi là quyền của người sử dụng đất. Bộ luật Dân sự đã dành hẳn Phần thứ năm quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân được phép chuyển quyền sử dụng đất dưới 5 hình thức chuyển quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Đối với tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14-10-1994 có quy định các tổ chức trong nước là các cơ quan hành chính sự nghiệp, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội được giao đất không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 3). Đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, Pháp lệnh cũng quy định chỉ các tổ chức kinh tế được giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, tổ chức kinh tế tập thể được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn, sản xuất kinh doanh (điểm b khoản1 Điều 4, Điều 6), còn các tổ chức kinh tế được giao đất để sử dụng vào mục đích khác chưa có các quyền này. Các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh (Điều 10). Pháp lệnh này được sửa đổi, bổ sung vào ngày 27-8-1996, theo đó các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất được chia thành hai loại: tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất, và tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất. Bổ sung các quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh (khoản 4 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất).

Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994 quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong thời hạn thuê đất (khoản 2 Điều 7) để vay vốn.

Để hướng dẫn các quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thay thế Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng ban hành theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18-11-1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, mãi đến ngày 17-8-1996, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước mới ban hành Quyết định số 217/QĐ-NH1 ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Đối với việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Nhà nước được điều chỉnh bởi một văn bản pháp luật riêng, đó là Thông tư liên bộ số 01/TT-LB ngày 3-7-1996 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn thủ tục về thế chấp, cầm cố tài sản đối với doanh nghiệp Nhà nước và thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng.

So sánh giữa các quy định của Bộ luật Dân sự và Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17-8-1996 có những điểm khác biệt sau đây:

Bộ luật Dân sự	Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng
1. Đối tượng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở.	Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở; Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất; Tổ chức, cá nhân ở nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất;
2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; - Trong thời hạn còn được sử dụng đất; - Được phép chuyển quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp.	- Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. - Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của pháp luật về đất đai. - Đất không có tranh chấp. - Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chỉ bằng với thời hạn được giao đất hoặc được thuê đất còn lại.
3. Hình thức và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.	Thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản là Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc UBND cấp huyện chứng thực và làm thủ tục đăng ký tại cơ quan địa chính cùng cấp với UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; - Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp, xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; - Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp; - Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; - Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.	Giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể cả trích lục sơ đồ khu đất thế chấp cho bên nhận thế chấp. Đề nghị cơ quan Công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp. Đăng ký thế chấp và giải trừ thế chấp. Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đang thế chấp. Sử dụng đất đúng mục đích, không huỷ hoại và làm giảm giá trị của đất đang thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho bên cho vay kiểm tra đất đang thế chấp. Trả nợ gốc, lãi đúng hạn cho bên cho vay như ghi trong hợp đồng tín dụng. Chịu mọi chi phí phát sinh về công chứng, đăng ký, xử lý thế chấp quyền sử dụng đất.
5. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; - Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp	Bảo quản an toàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác (nếu có) cho bên thế chấp sau khi trả hết nợ, lãi và tiền phạt (nếu có). Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp nếu làm hư hỏng, mất mát giấy tờ quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp.
6. Quyền của bên nhận thế chấp
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; - Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá. - Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.	- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đúng mục đích đất đang thế chấp, nếu bên thế chấp có biểu hiện vi phạm pháp luật về đất đai thì báo cho cơ quan có thẩm quyền biết để xử lý. Được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ cả gốc, lãi và tiền phạt (nếu có).

Nhìn vào bảng so sánh ở trên ta nhận thấy:

Đối tượng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự hẹp hơn Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Tuy vậy sau khi Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được sửa đổi, bổ sung năm 1996 thì cả hai văn bản này đều chưa quy định hết các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất.
Đối với điều kiện thứ hai để được thế chấp quyền sử dụng đất tại Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng không hợp lý. Khó có thể xác định được đất nào là có khả năng chuyển nhượng dễ dàng. Như vậy đối với đất ở vùng núi, xa đường giao thông sẽ khó có thể được thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn.
Nhìn chung quy định về hình thức và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng thế chấp được quy định tại Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng bổ sung cho các quy định của Bộ luật Dân sự.
Điều 33 Luật Đất đai năm 1993 quy định Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, trong đó bao hàm cả đăng ký ban đầu khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và đăng ký sự biến động về việc sử dụng đất. Như vậy khi quyền sử dụng đất được đem thế chấp thì phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Quy định về đăng ký đất đai đã được hướng dẫn tại Thông tư số 346/1998-TT-TCĐC ngày 16-3-1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng lại quy định cơ quan có thẩm quyền đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cơ quan địa chính cùng cấp với Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 27). Quy định như vậy là trái với tinh thần của Luật Đất đai.
Quy định tại Điều 729 “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất”, Điều 730 “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước” cũng có điểm không hợp lý. Với quy định như vậy hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng có được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức và cá nhân khác hay không? Hay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có được thế chấp tại Ngân hàng và tổ chức tín dụng hay không?
Tuy có quy định về bảo lãnh vay vốn ngân hàng, nhưng Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17-8-1996 không quy định rõ tài sản được dùng để bảo lãnh là những tài sản nào. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình khoản 2 Điều 43 (như vậy loại trừ quyền sử dụng đất). Các bên có thể thoả thuận bên bảo lãnh phải thế chấp, cầm cố tài sản cho bên nhận bảo lãnh (khoản 3 Điều 2). Như vậy bên bảo lãnh có thể dùng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng nhằm bảo lãnh cho bên thứ ba. Tuy nhiên, thủ tục để bên bảo lãnh thế chấp quyền sử dụng đất để bảo lãnh cho người khác vay vốn ngân hàng lại không được quy định trong văn bản này. Liệu chúng ta có thể áp dụng giống như thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn cho chính người có quyền sử dụng đất hay không?

3. Luật Đất đai sửa đổi ngày 2-12-1998 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-1999) đã khẳng định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Điều 3). Các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam.

Với quy định sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai năm 1998, thì các quy định của Bộ luật Dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17-8-1996 đều không còn phù hợp. Để hướng dẫn Luật Đất đai, các quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất được điều chỉnh tại các văn bản pháp luật sau đây: Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11-2-2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (Nghị định này đã thay thế Quyết định số 217/QĐ-NH1 ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng) và một số văn bản của Tổng cục Địa chính đã quy định thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Trong khi đó Bộ luật Dân sự năm 1995 vẫn dừng lại ở các quy định về điều kiện, hình thức... thế chấp quyền sử dụng đất, của hộ gia đình, cá nhân. Chính vì thế các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai có những điểm bất hợp lý sau đây:

- Bộ luật Dân sự vẫn chỉ quy định việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, trong khi các văn bản pháp luật về đất đai đã ở rộng đối tượng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

- Đối với việc xử lý tài sản thế chấp Bộ luật Dân sự chỉ quy định một hình thức xử lý là yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 737). Trong khi đó các văn bản pháp luật về đất đai quy định nhiều hình thức xử lý: xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (Điều 31 Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Điều 31 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), bán tài sản bảo đảm tiền vay, tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (Điều 33 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP).

Điểm bất hợp lý của các văn bản pháp luật đất đai trong thời gian này là:

Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam, tại nên những hạn chế về các đối tượng nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 9-6-2000 đã quy định các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn. Như vậy các quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư nước ngoài mâu thuẫn với nhau.

Thứ hai, trong khi giá trị đất đai trên thị trường ngày càng tăng và cao hơn nhiều so với khung giá mà Chính phủ quy định. Thì việc xác định giá trị đất đai luôn được xác định khi thế chấp trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định (Điều 694 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 8 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), hoặc trên cơ sở tiền thuê đất mà Nhà nước quy định (khoản 3 Điều 8 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP). Điều này dẫn đến tình trạng các chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất được vay vốn rất ít.

Thứ ba, điều kiện để được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 693, 728 BLDS, khoản 1 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP), trong khi tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra rất chậm chạp do nhiều nguyên nhân khác nhau. Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa cấp theo từng thửa đất, nên người sử dụng đất chỉ được thế chấp tại một nơi cho vay vốn. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà người sử dụng đất muốn thế chấp tại nhiều nơi, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng thửa (Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Thông tư liên tịch số 772/2001/TTLT/TCĐC-NHNN ngày 21-5-2001 hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức tín dụng). Đây là điểm bất hợp lý gây phiền hà cho người dân. Bộ luật Dân sự và Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định là như vậy, nhưng riêng đối với doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì doanh nghiệp vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất của mình, nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với chứng từ nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với hợp đồng cho thuê đất và chứng từ nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật (Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22-11-2000 hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31-7-2000). Khi thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất ghi rõ đây là trường hợp thế chấp nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Sau khi đã hoàn thành thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ cho Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất nơi có đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Như vậy đối với doanh nghiệp Nhà nước thì điều kiện để thế chấp giá trị quyền sử dụng được quy định thoáng hơn so với điều kiện của hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác.

Thứ tư, Bộ luật Dân sự quy định quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất, thì nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận (Điều 732). Khoản 5 Điều 6 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP quy định khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó. Quy định này tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP là bất hợp lý và hạn chế sự tự do thỏa thuận của các bên.

4. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 78g). Sửa đổi Điều 12 quy định về việc xác định giá các loại đất. Trong đó khung giá mà Nhà nước quy định phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương là cơ sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bổ sung quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 78g). Trên cơ sở đó, các quy định điều chỉnh các quyền của người sử dụng đất cũng được thay đổi theo như: Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và một số văn bản của Tổng cục Địa chính đã quy định thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

Đối với điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Với 9 loại giấy tờ khác chỉ được sử dụng khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc khi hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ nói trên là quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp; Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp; Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa; Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Về đối tượng được thế chấp, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất còn mở rộng hơn cả đối với Luật Đất đai, cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 05 năm. Trường hợp này sẽ phải tuân theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Điểm bất hợp lý về phạm vi thế chấp tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được khắc phục và được sửa đổi bằng “Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời là do các bên thoả thuận. Trường hợp các bên thoả thuận thế chấp, bảo lãnh tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho vay và xử lý được tài sản đó để thu hồi nợ, nếu khách hàng vay không trả được nợ" (khoản 7 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP).

Để phù hợp với việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, khoản 11 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP đã quy định “Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, bảo lãnh”. Tuy nhiên, đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. Vấn đề đặt ra là khung giá do Nhà nước quy định để làm cơ sở tính đền bù thiệt hại, khung giá cho thuê đất vẫn chưa được sửa đổi cho phù hợp với giá trị thực tế của đất tại từng địa phương (quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP và khoản 14 Điều 1 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP).

Đối với việc hướng dẫn quy định mới về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể tài sản được dùng để bảo lãnh, trong đó khẳng định bên bảo lãnh được dùng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo lãnh cho bên được bảo lãnh để bên được bảo lãnh vay vốn ngân hàng (khoản 6 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP), giá trị quyền sử dụng đất để bảo lãnh, các đối tượng được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh, đăng ký và xóa đăng ký cũng được thực hiện như đối với thế chấp.

Đối với đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đối với bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân (Điều 26, 26a Nghị định 17/1999/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 79/2001/NĐ-CP); đăng ký Sở Địa chính, hoặc Sở Địa chính - Nhà đất đối với bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức (khoản 4 Điều 29, khoản 5 Điều 29a Nghị định 17/1999/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 79/2001/NĐ-CP). Điều 33 Luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”. Theo hướng dẫn tại Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30-11-2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì “Đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có một trong những thay đổi về mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện tích sử dụng, tên chủ sử dụng đất, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy khi người sử dụng đất dùng giá trị sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng chưa có những thay đổi này, nên việc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất không thuộc các biến động đất đai phải đăng ký theo điều 33 Luật Đất đai, nhưng là giao dịch bảo đảm phải đăng ký theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10-3-2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

II. ĐÁNH GIÁ VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỜI GIAN QUA

1. Về mặt được

Từ năm 1993 đến nay, trên cơ sở Luật Đất đai được sửa đổi bổ sung ngày càng “thông thoáng”, thì việc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ngày càng mở rộng, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có điều kiện tiếp cận vốn vay ngân hàng để sản xuất kinh doanh. Nếu như trước đây, chỉ có hộ gia đình, cá nhân thế chấp đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp cho tổ chức tín dụng Việt Nam, thì nay các đối tượng này ngày càng được mở rộng thậm chí kể cả đối với các đối tượng thuê đất đã trả tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm cũng được sử dụng để thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và đang được ban hành, hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn.

2. Về mặt hạn chế

2.1. Qua khảo sát thực tế ở một số địa phương cho thấy: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất rất quan tâm đến vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Dư nợ cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất tăng khá hàng năm, phù hợp với tỷ lệ diện tích đất được cơ quan địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo thống kê sơ bộ thì số tiền vay bằng thế chấp hoặc bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng chưa cao. ngoài lý do hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn vay dưới 20 triệu đồng không phải thế chấp thì nguyên nhân chủ yếu là diện tích đất ở, đất lâm nghiệp, đất của doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp.

Tình hình thế chấp quyền sử dụng các loại:

Đất sản xuất nông nghiệp: thực tế hiện nay, có khoảng 80% đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc thế chấp đất này để vay vốn có nhiều thuận lợi. Tuy nhiên do việc vay vốn căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định cho nên những hộ sản xuất hàng hoá lớn và tổ chức kinh tế vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất còn hạn chế.
Đất lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản: tỷ lệ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đạt khoảng 50% nhiều doanh nghiệp và chủ trang trại được thuê đất, chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất tính để thế chấp vay vốn còn thấp. Vì thế số hộ gia đình, cá nhân vay, số tiền vay được thế chấp bằng quyền sử dụng đất lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản không nhiều.
Đất nông, lâm trường: các nông, lâm trường chia lô, thửa và khoán cho công nhân, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp chung cho nông trường, lâm trường, do vậy mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng loại đất này dù có nhu cầu thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vẫn không thực hiện được vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân muốn trực tiếp thuê quyền sử dụng đất từ Nhà nước, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác hơn là nhận khoán quyền sử dụng đất từ các nông, lâm trường. Vấn đề đặt ra là hộ gia đình, cá nhân nhận khoán từ các nông, lâm trường hầu như là những hộ gia đình, cá nhân nghèo, nếu được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thì còn có khả năng, vì giá thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là rất thấp. Nhưng nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác theo giá thị trường, thì hộ gia đình, cá nhân nghèo không thể thực hiện được.
Tỷ lệ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đất ở rất thấp. Điều này hạn chế số lượng người sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn.Trên thực tế hầu hết các doanh nghiệp Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất còn rất ít. Điều này tạo nên sự không bình đẳng trong việc đầu tư của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.

- Việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất đề thế chấp thu hồi nợ phải được thực hiện ở Trung tâm bán đấu giá tài sản của Sở Tư pháp, nhưng nhiều tỉnh không có Trung tâm này, nếu có, thì ở xa địa bàn nông thôn. Vì thế, việc xử lý quyền sử dụng đất và bất động sản khác để thu hồi nợ gặp khó khăn.

2.2. Những khó khăn vướng mắc của pháp luật về đất đai:

NHƯ TRÊN ĐÃ PHÂN TÍCH, CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐẤT DAI TRONG TỪNG THỜI KỲ ĐỀU CÓ NHỮNG QUY ĐỊNH MÂU THUẪN, CHỒNG CHÉO NHAU. CÓ NHỮNG TRƯỜNG HỢP VĂN BẢN CÓ HIỆU LỰC CAO QUY ĐỊNH THOÁNG HƠN CÁC VĂN BẢN DO CẤP DƯỚI BAN HÀNH. VÍ DỤ BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ THỂ ĐƯỢC THẾ CHẤP MỘT PHẦN HOẶC TOÀN BỘ. KHI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THÌ NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC, RỪNG TRỒNG, VƯỜN CÂY VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC CỦA NGƯỜI THẾ CHẤP GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHỈ THUỘC TÀI SẢN THẾ CHẤP, NẾU CÓ THOẢ THUẬN (ĐIỀU 732). KHOẢN 5 ĐIỀU 6 NGHỊ ĐỊNH SỐ 178/1999/NĐ-CP QUY ĐỊNH KHI THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, KHÁCH HÀNG VAY PHẢI THẾ CHẤP CẢ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÙNG VỚI TÀI SẢN ĐÓ. QUY ĐỊNH NÀY SAU BA NĂM THI HÀNH MỚI ĐƯỢC SỬA ĐỔI. HOẶC VĂN BẢN CÓ HIỆU LỰC THẤP HƠN LUẬT, PHÁP LUẬT MỞ RỘNG QUYỀN HƠN CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG. VÍ DỤ ĐIỀU 78A, 78D LUẬT ĐẤT ĐAI CHỈ QUY ĐỊNH NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC THUÊ ĐÃ TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT CHO CẢ THỜI GIAN THUÊ, HOẶC ĐÃ TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT CHO NHIỀU NĂM VÀ THỜI GIAN TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT CÒN LẠI ÍT NHẤT LÀ 5 NĂM MỚI ĐƯỢC THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. NHƯNG KHOẢN 14 ĐIỀU 1 NGHỊ ĐỊNH SỐ 79/2001/NĐ-CP NGÀY 1-11-2001 SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 17/1999/NĐ-CP NGÀY 29-3-1999 VỀ THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP, GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÒN MỞ RỘNG HƠN CẢ ĐỐI VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI, CHO PHÉP THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ ĐỂ VAY VỐN NGẮN HẠN MÀ THỜI HẠN THUÊ ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC TRẢ TIỀN CÒN LẠI DƯỚI 05 NĂM.

QUÁ TRÌNH THAY ĐỔI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY DIỄN RA LIÊN TỤC, NHẰM ĐÁP ỨNG VÀ PHÙ HỢP VỚI YÊU CẦU CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỜI SỐNG VÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ- XÃ HỘI TRONG TỪNG THỜI KỲ. TRONG KHI ĐÓ CÁC QUY ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VỀ VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÓI CHUNG VÀ VIỆC THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÓI RIÊNG VẪN CHƯA ĐƯỢC SỬA ĐỔI. NÊN DẪN ĐẾN SỰ MÂU THUẪN GIỮA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI. THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC ÁP DỤNG VỚI CÁC ĐỐI TƯỢNG QUÁ HẸP VÀ CÒN CÓ NHIỀU ĐIỂM BẤT HỢP LÝ, MÂU THUẪN VỚI CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐẤT DAI.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Hiên nay các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh tại Việt Nam có nhu cầu thế chấp giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê có thời hạn, để vay vốn của các tổ chức tài chính Quốc tế và các tổ chức tín dụng nước ngoài nhưng pháp luật về đất đai chưa cho phép tổ chức, cá nhân được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoà, chưa quy định được thế chấp quyền sử dụng đất do nguồn gốc thuê lại.
Các quy định về khung giá các loại đất, khung giá cho thuê đất quá lạc hậu không phù hợp với tình hình thực tế.
Việc xử lý tài sản thế chấp hiên nay được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, các văn bản quy định thiếu thống nhất, không rõ ràng và khó thực hiện.
1. Các vướng mắc khác
Vấn đề quy hoạch đất đai ở nhiều địa phương còn nhiều yếu kém, bất cập, nhất là vùng sản xuất chuyên canh, nuôi trồng thuỷ sản... cho nên việc cho vay vốn có nhiều rủi ro
Do chưa có thị trường bất động sản chính thức, cho nên vấn đề định giá đất đai thế chấp, bảo lãnh theo cơ chế thị trường chưa thể làm được. Nếu tổ chức tín dụng áp dụng giá thực tế trên thị trường hiện nay thì sẽ gặp rủi ro.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với đất thế chấp của tổ chức kinh tế thực hiện ở Sở Địa chính - Nhà đất và hộ gia đình, cá nhân ở Ủy ban nhân dân cấp xã làm chưa tốt.
Thủ tục chuyển nhượng đất đai hợp pháp trên thực tế diễn ra rất chậm. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất muốn thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quền sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không thể thực hiện được.

III. CÁC KIẾN NGHỊ VỀ VIỆC BAN HÀNH CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI

Một bộ phận lớn đất đai là tư liệu sản xuất, vì thế nên coi đó là “hàng hoá đặc biệt”, cần được tổ chức quản lý chặt chẽ, phù hợp với cơ chế thị trường, nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển lành mạnh các giao dịch bất động sản, bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất. Để thực hiện được công việc này cần tiến hành các giải pháp sau đây:

Khắc phục các khiến khuyết trong Bộ luật Dân sư về chuyển quyền sử dụng đất. Có hai phương án thực hiện công việc này.

Phương án thứ nhất, đưa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự sang điều chỉnh thống nhất trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tại Bộ luật Dân sự dùng phương pháp dẫn chiếu trong đó khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các quy định về quản lý, sử dụng đất đai áp dụng theo các quy định pháp luật đất đai.

Phương án hai, nếu vẫn giữ nguyên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, cần bổ sung các chủ thể được thực hiện các quyền, trong đó có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và quy định cụ thể từng loại hợp dồng chuyển quyền sử dụng đất.

Rà soát các văn bản pháp luật đất đai nhằm khắc phục tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo. Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng:

Tạo nên sự bình đảng giữa các chủ thể trong việc chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định cụ thể về các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các chủ thể sử dụng đất.
Quy định cụ thể về giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp, vay vốn theo giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường để tổ chức tín dụng và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vay vốn có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện.
Cho phép tổ chức, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài để vay vốn, với sự quản lý của Nhà nước và có các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp này.
Có các quy định chặt chẽ về khâu quy hoạch đất đai để tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí.
Các chính sách về đất đai đối với một số lĩnh vực ưu tiên cần được quy định cụ thể như: đất đai cho phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa, doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngành kinh tế mũi nhọn, cho y tế và giáo dục...

Ngoài những nội dung cần sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, về mặt tổ chức cần đẩy mạnh cải cách hành chính, áp dụng mô hình dịch vụ công, thành lập cơ quan ngang Bộ thống nhất quản lý đất đai và bất động sản khác. Tại cơ quan này cần thành lập bộ phận thực hiện nhiệm vụ xác định giá trị các loại đất, để đảm bảo giá trị đất đai được xác định kịp thời khi có biến đọng. Nhất là các biến động về giá trị quyền sử dụng đất này không phải do sự đầu tư của người sử dụng đất vào đất đai, mà do chính sách của Nhà nước./.

QUAN HỆ GIỮA CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI, SỰ TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT, HƯỚNG SỬA ĐỔI TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ

I. CÁC QUY ĐỊNH CÒN MÂU THUẪN, CHỒNG CHÉO, KHÓ THỰC HIỆN

NGÀY 29-12-1987, QUỐC HỘI ĐÃ THÔNG QUA LUẬT ĐẤT ĐAI LÀ ĐẠO LUẬT ĐẦU TIÊN CỦA NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CÁC QUAN HỆ VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT. LUẬT ĐẤT ĐAI ĐÃ THỂ CHẾ HOÁ ĐƯỜNG LỐI, CHÍNH SÁCH ĐẠI HỘI LẦN THỨ VI CỦA ĐẢNG ĐỀ RA VÀ HIẾN PHÁP 1980 (ĐIỀU 19 VÀ 20) KHẲNG ĐỊNH ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN DO NHÀ NƯỚC THỐNG NHẤT QUẢN LÝ. LUẬT ĐẤT ĐAI ĐƯỢC BAN HÀNH ĐÚNG VÀO THỜI KỲ ĐẤT NƯỚC TA BẮT ĐẦU BƯỚC VÀO GIAI ĐOẠN ĐỔI MỚI VỀ KINH TẾ THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG CÓ SỰ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC. THỜI KỲ NÀY CÓ NHIỀU CHÍNH SÁCH MỞ CỬA KHÔNG CHỈ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ VÀO ĐẤT ĐAI CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC ĐỂ PHÁT TRIỂN SẢN XUẤT KINH DOANH MÀ CÒN THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI. TUY NHIÊN, DO LUẬT ĐẤT ĐAI ĐƯỢC SOẠN THẢO TỪ NĂM 1972 TRONG THỜI KỲ QUẢN LÝ KINH TẾ NHÀ NƯỚC CÒN MANG TÍNH CHẤT HÀNH CHÍNH, BAO CẤP, CHO NÊN CÁC QUY ĐỊNH TRONG LUẬT CÒN MANG NẶNG TÍNH CHẤT XIN CHO, GIAO ĐẤT THEO THỦ TỤC HÀNH CHÍNH, MỆNH LỆNH, NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT. CŨNG CHÍNH VÌ VẬY, LUẬT CŨNG ĐÃ QUY ĐỊNH NGƯỜI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT CHỈ ĐƯỢC SỬ DỤNG ĐÚNG MỤC ĐÍCH; NGHIÊM CẤM VIỆC MUA BÁN ĐẤT ĐAI DƯỚI MỌI HÌNH THỨC...

NGHỊ QUYẾT SỐ 05-NQ/HNTƯ NGÀY 10-6-1993 CỦA BAN CHẤP HÀNH TRUNG ƯƠNG KHOÁ VII TIẾP TỤC ĐỔI MỚI VÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ- XÃ HỘI NÔNG THÔN ĐÃ KHẲNG ĐỊNH: “NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, THỪA KẾ, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”. HIẾN PHÁP NĂM 1992 ĐÃ QUY ĐỊNH: “TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT”. TRÊN CƠ SỞ CHÍNH SÁCH CỦA ĐẢNG VÀ HIẾN PHÁP 1992, NGÀY 14-7-1993 QUỐC HỘI KHOÁ IX, KỲ HỌP THỨ BA ĐÃ THÔNG QUA LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT BẮT ĐẦU CÓ HIỆU LỰC TỪ NGÀY 15-10-1993, VỀ CƠ BẢN LUẬT KẾ THỪA MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 1987 VÀ VẪN GIỮ ĐƯỢC NGUYÊN TẮC CHỦ ĐẠO, KHẲNG ĐỊNH ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN DO NHÀ NƯỚC THỐNG NHẤT QUẢN LÝ, ĐỒNG THỜI MỞ RỘNG CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT. CỤ THỂ LÀ:

1) LUẬT CHO PHÉP HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT ĐƯỢC THỰC HIỆN 5 QUYỀN: CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, THỪA KẾ, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (ĐIỀU 3). RIÊNG QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT SẼ ĐƯỢC QUY ĐỊNH TRONG PHÁP LỆNH KHÁC.

2) ĐỂ BẢO ĐẢM MỌI NGƯỜI SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP, LÂM NGHIỆP ĐỀU CÓ ĐẤT SẢN XUẤT, LUẬT QUY ĐỊNH HẠN MỨC GIAO ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH 3HA ĐỐI VỚI CÁC TỈNH Ở ĐỒNG BẰNG NAM BỘ, SÔNG CỬU LONG; CÒN CÁC TITNH KHÁC 2HA;

3) GIAO ĐẤT NÔNG NGHIỆP, LÂM NGHIỆP CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG KHÔNG PHẢI TRẢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

4) GIAO ĐẤT ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI VỚI THỜI HẠN LÀ 20 NĂM ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, 50 NĂM ĐỐI VỚI ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM;

5) ĐỂ BẢO ĐẢM TÌNH HÌNH SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG LUẬT ĐÃ QUY ĐỊNH: “NHÀ NƯỚC KHÔNG THỪA NHẬN VIỆC ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ GIAO CHO NGƯỜI KHÁC SỬ DỤNG TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI...".

QUA ĐÁNH GIÁ CỦA CÁC BỘ, NGÀNH, CÁC ĐỊA PHƯƠNG NHIỀU Ý KIẾN CHO RẰNG, LUẬT ĐẤT ĐAI LÀ MỘT TRONG NHỮNG ĐẠO LUẬT QUAN TRỌNG THỂ HIẸN ĐƯỜNG LỐI TIẾP TỤC ĐỔI MỚI CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC TA, TẠO CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐƯA CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀO NỀ NẾP, KHAI THÁC ĐẤT ĐAI NGÀY CÀNG CÓ HIỆU QUẢ VÀ TIẾT KIỆM HƠN, GIẢI PHÓNG ĐƯỢC NĂNG LỰC SẢN XUẤT CỦA TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG SỬ DỤNG ĐẤT, GÓP PHẦN TÍCH CỰC VÀO QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ VÀ ỔN ĐỊNH CHÍNH TRỊ, XÃ HỘI. TUY NHIÊN, DO SỰ PHÁT TRIỂN NHANH CHÓNG CỦA TÌNH HÌNH KINH TẾ, XÃ HỘI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG LÀM CHO QUAN HỆ ĐẤT ĐAI CÀNG TRỞ NÊN PHỨC TẠP, NHIỀU VẤN ĐỀ LỊCH SỬ CÒN CHƯA ĐƯỢC XỬ LÝ THÌ CÁC VẤN ĐỀ MỚI LẠI NẢY SINH MÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 1993 CHƯA CÓ QUY ĐỊNH.

NGÀY 25-10-1995, QUỐC HỘI KHOÁ IX, KỲ HỌP THỨ 8 ĐÃ THÔNG QUA BỘ LUẬT DÂN SỰ CỦA NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM. NGHĨA LÀ SAU 2 NĂM BAN HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI, BỘ LUẬT DÂN SỰ MỚI QUY ĐỊNH VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHƯNG CŨNG CHỈ QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN, NỘI DUNG, HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, BỞI LẼ PHÁP LỆNH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC TRONG NƯỚC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHƯA CHO PHÉP TỔ CHỨC ĐƯỢC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TRỪ QUYỀN THẾ CHẤP, GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. KHI SOẠN THẢO CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHẦN THỨ NĂM CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ CHỦ YẾU CĂN CỨ VÀO CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THÊM VÀ QUY ĐỊNH CỤ THỂ HƠN.

SAU KHI BỘ LUẬT DÂN SỰ ĐƯỢC BAN HÀNH, LUẬT ĐẤT ĐAI LẠI ĐƯỢC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG THÊM HAI LẦN NỮA (VÀO NĂM 1998 VÀ NĂM 2001) THEO HƯỚNG MỞ RỘNG THÊM QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT KỂ CẢ QUYỀN CỦA CÁC TỔ CHỨC TRONG NƯỚC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CŨNG ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. NGOÀI RA, LUẬT ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CŨNG ĐƯỢC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG VÀ CHO PHÉP CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG HOẠT ĐỘNG TẠI VIỆT NAM. ĐỂ THI HÀNH CÁC VĂN BẢN NÊU TRÊN CHÍNH PHỦ CŨNG ĐÃ BAN HÀNH NHIỀU VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN QUAN HỆ ĐẤT ĐAI NHƯ: NGHỊ ĐỊNH SỐ 17/1999/NĐ-CP NGÀY 29-3-1999 VỀ THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP, GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT; NGHỊ ĐỊNH SỐ 178/1999/NĐ-CP CỦA CHÍNH PHỦ NGÀY 29-12-1999 VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG; NGHỊ ĐỊNH 165/1999/NĐ-CP CỦA CHÍNH PHỦ NGÀY 19-11-1999 VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM; NGHỊ ĐỊNH SỐ 24/2000/NĐ-CP NGÀY 31-7-2000 QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM; NGHỊ ĐỊNH SỐ 79/2001/NĐ-CP CỦA CHÍNH PHỦ NGÀY 1-11-2001 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 17/1999/NĐ-CP...

CHÍNH VÌ LUẬT ĐẤT ĐAI ĐƯỢC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG VÀ CÓ NHIỀU VĂN BẢN KHÁC CÓ LIÊN QUAN ĐƯỢC BAN HÀNH TRONG KHI BỘ LUẬT DÂN SỰ CHƯA HỀ ĐƯỢC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CHO NÊN NHIỀU QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ BẤT CẬP KHÔNG PHÙ HỢP VỚI TÌNH HÌNH THỰC TẾ, MÂU THUẪN, CHỒNG CHÉO VỚI CÁC VĂN BẢN KHÁC. QUA VIỆC RÀ SOÁT NỘI DUNG CÁC VĂN BẢN NÊU TRÊN CÓ THỂ RÚT RA ĐƯỢC MỘT SỐ NHẬN XÉT SAU ĐÂY:

NHÌN CHUNG CÁC VĂN BẢN NÊU TRÊN ĐỀU CỤ THỂ HOÁ PHẦN THỨ NĂM CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ, LUẬT ĐẤT ĐAI. VỀ CƠ BẢN CÁC NGHỊ ĐỊNH, THÔNG TƯ ĐỀU PHÙ HỢP VỚI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT, NHƯNG CŨNG CÓ MỘT SỐ QUY ĐỊNH MỀM DẺO VÀ PHÙ HỢP VỚI THỰC TIỄN HƠN. VÍ DỤ: BLDS QUY ĐỊNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN PHẢI CÓ CHỨNG NHẬN CỦA CÔNG CHỨNG, NHƯNG NGHỊ ĐỊNH SỐ 165 QUY ĐỊNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN CÓC CHỨNG NHẬN HAY KHÔNG LÀ DO CÁC BÊN THOẢ THUẬN.

QUA THỰC TIỄN THI HÀNH BỘ LUẬT DÂN SỰ CHO THẤY, MỘT SỐ QUY ĐỊNH TẠI PHẦN THỨ NĂM TẠI THỜI ĐIỂM BAN HÀNH LÀ ĐÚNG VÀ PHÙ HỢP VỚI NHIỀU QUY ĐỊNH CỦA CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT KHÁC, CÓ TÍNH ỔN ĐỊNH, TUY NHIÊN CHO ĐẾN NAY CÓ MỘT SỐ QUY ĐỊNH KHÔNG PHÙ HỢP VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI... CỤ THỂ LÀ:

1. VỀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH

BỘ LUẬT DÂN SỰ CHỈ MỚI QUY ĐỊNH VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN, CHƯA QUY ĐỊNH VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ. HIỆN NAY LUẬT ĐẤT ĐAI ĐÃ CHO PHÉP CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CŨNG ĐƯỢC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯ CHUYỂN NGƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

2. VỀ HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

ĐIỀU 691 BỘ LUẬT DÂN SỰ CHỈ MỚI QUY ĐỊNH 5 HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÓ LÀ CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, THỪA KẾ, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐÃ QUY ĐỊNH CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÒN CÓ THÊM CÁC QUYỀN KHÁC NHƯ: QUYỀN CHO THUÊ LẠI, QUYỀN BẢO LÃNH, GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. NGOÀI RA, LUẬT CÒN QUY ĐỊNH CHO TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT ĐÃ TRẢ TRƯỚC TIỀN THUÊ ĐẤT CHO CẢ THỜI GIAN THUÊ ĐẤT HOẶC ĐÃ TRẢ TRƯỚC TIỀN THUÊ ĐẤT CHO NHIỀU NĂM, NHƯNG TIỀN ĐÃ TRẢ TRƯỚC CÒN LẠI ÍT NHẤT LÀ 5 NĂM CŨNG ĐƯỢC CHO THUÊ, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN CÒN ĐƯỢC ĐỂ LẠI QUYỀN THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. BỘ LUẬT DÂN SỰ CÓ MỘT SỐ ĐIỀU QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN VÀ TẶNG CHO BẤT ĐỘNG SẢN, NHƯNG TRONG HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHÁP LUẬT CHƯA QUY ĐỊNH TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. THEO QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ THÌ ĐẤT ĐAI LÀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU 463 BỘ LUẬT DÂN SỰ CŨNG QUY ĐỊNH HỢP ĐỒNG TẶNG CHO BẤT ĐỘNG SẢN. VẬY VIỆC TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CŨNG NÊN QUY ĐỊNH CỤ THỂ TRONG PHẦN THỨ NĂM CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ. TUY NHIÊN,VẤN ĐỀ NÀY ĐANG CÓ HAI QUAN ĐIỂM KHÁC NHAU:

- CÓ QUAN ĐIỂM CHO RẰNG, ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU CỦA TOÀN DÂN KHÔNG PHẢI SỞ HỮU CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN CHO NÊN KHÔNG THỂ LẤY TÀI SẢN THUỘC SỞ HỮU CỦA NGƯỜI KHÁC ĐỂ TẶNG CHO;

- QUAN ĐIỂM KHÁC CHO RẰNG, TUY ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN, NHƯNG NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, VẬY CŨNG NÊN CHO CẢ QUYỀN TẶNG CHO.

PHÁP LUẬT TUY CHƯA CHO PHÉP, NHƯNG ĐANG NẢY SINH TRONG THỰC TẾ VIỆC TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP TÁCH HỘ GIA ĐÌNH MỚI CÓ NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT LÀM NHÀ Ở, NHƯNG KHÔNG ĐƯỢC ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP CÓ THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT MỚI ĐỂ LÀM NHÀ. DO ĐÓ, BỐ MẸ ĐÃ CHO CON ĐẤT ĐỂ LÀM NHÀ; NẾU BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI KHÔNG QUY ĐỊNH THÌ SẼ THIẾU CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP.

3) VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 693 Bộ luật Dân sự quy định muốn chuyển quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhìn chung quy định này là đúng, Nhà nước cần sớm lập lại kỷ cương trong việc quản lý đất đai, mặt khác người sử dụng đất cũng cần thấy mình phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất và được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý để xác định quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất, đồng thời cũng là căn cứ để Toà án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nhưng để thi hành đúng quy định của pháp luật thì Nhà nước cần sớm hoàn thành việc cấp giấy. Trong thời gian vài ba năm tới Nhà nước chưa cấp xong giấy thì quy định như vậy là quá cứng nhắc, thực tế không thể thực hiện được. Trong khi việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp...Vậy có phải các hình thức: chuyển quyền này đều bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Mặt khác, cho đến nay cơ bản cấp mới xong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất ở chỉ mới cấp được khoảng 28%, đất lâm nghiệp số giấy đã cấp cũng được rất ít. Trong khi cuộc sống đang đòi hỏi giao dịch dân sự về đất đaingày càng phát triển, nhiều doanh nghiệp thiếu vốn sản xuất kinh doanh cần phải thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, nhưng vì do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên họ không thể thế chấp vay vốn. Thị trường bất động sản cũng ngày càng trở nên sôi động, các doanh nghiệp ngày càng phát triển đòi hỏi phải có vốn để đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. đứng trước tình hình đó ngày 31-7-2000, Chính phủ đã ra Nghị quyết 11/2000/NQ-CP về một số giải pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong 6 tháng cuối năm 2000 cho phép doanh nghiệp khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất làm căn cứ pháp lý cho việc thế chấp. Theo quy định này cho thấy Nghị quyết của Chính phủ chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng phần nào đã tháo gỡ được những vướng mắc của các doanh nghiệp khi cần thiết phải thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 1-11-2001 quy định: Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất nếu có một trong 8 loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Nghị định này. Qua đó chúng ta thấy, các văn bản dưới Luật đã có nhiều quy định mở rộng hơn so với Luật để đáp ứng nhu cầu thực tế, thúc đẩy sản xuất phát triển.

4. Về giá chuyển quyền sử dụng đất

Điều 694 Bộ luật Dân sự quy định: Các bên thoả thuận giá quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá đất của Chính phủ. Vấn đề này trong thực tế không thể áp dụng được, người sử dụng đất vẫn chuyển quyền sử dụng đất theo giá thoả thuận. Mặt khác, Điều 12 chỉ quy định khung giá đất do Nhà nước ban hành để áp dụng cho 5 mục đích như: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Luật Đất đai không hề quy định Nhà nước ban hành giá để áp dụng vào việc chuyển quyền sử dụng đất. Trong 8 năm thi hành Nghị định số 87/CP của Chính phủ về khung giá các loại đất cho thấy, khung giá các loại đất rất thấp không phù hợp với thực tế như giá đất ở đô thị cao nhất là 11.500.000 đồng/m², giá đất nông nghiệp loại 1 cao nhất là 19.300 đồng/m². Trong khi đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế có những đường phố lên tới hàng trăm triệu đồng/m². Nghị định của Chính phủ được ban hành từ năm 1994, nhưng cho đến nay vẫn chưa có văn bản khác thay thế. Mặc dù, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: Trên cơ sở khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định bảng giá các loại đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Việc chuyển quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, vậy đã là quan hệ dân sự thì giá chuyển quyền quyền sử dụng đất phải do các bên thoả thuận mới hợp lý, Nhà nước không nên can thiệp vào các quan hệ đó.

Do căn cứ vào Bộ luật Dân sự cho nên Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng cũng quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp phải áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Quy định này cũng không phù hợp với Điều 12 của Luật Đất đai không bảo đảm quyền lợi của các doanh nghiệp khi vay vốn trong khi tổ chức tín dụng chỉ cho khách hàng vay một mức bằng 70% giá trị tài sản; nếu áp dụng khung giá đất hiện hành thì số tiền vay không được bao nhiêu.

5. Vấn đề về thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Khoản 5 Điều 703 Bộ luật Dân sự quy định: Bên được thanh toán khoản tiền chênh lệch do giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi cao hơn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này không còn phù hợp với quy định tại Khoản 4 Điều 14 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999. Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định: trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cho nhau phù hợp với điều kiện canh tác, thì không phải nộp thuế chuyển đổi quyền sử dụng đất. Riêng việc chuyển đổi các loại đất khác thì các bên chuyển đổi đều là người kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với giá trị đất chuyển đổi theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Như vậy là chuyển đổi các loại đất khác cũng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định của Bộ luật Dân sự không còn phù hợp với Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

- Khoản 5 Điều 709 Bộ luật Dân sự quy định bên chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ này không phải thuộc về bên chuyển quyền mà có thể là nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

“Người chuyển quyền sử dụng đất có thể ủy nhiệm cho người đại diện kê khai và nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Người nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thoả thuận nộp thuế thay thế cho người chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp này người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai và nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất”.

6. Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP) và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP.

Bộ luật Dân sự quy định việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định như vậy là rất chung chung, người dân không biết rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cơ quan nào. Trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Nghị đinh số 17/1999/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định trong những văn bản nêu trên đã đi vào cuộc sống, do đó cần được nâng thành Luật để dân dễ theo dõi thực hiện.

7. Về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Quy định này bất hợp lý, làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể làm xong ngay thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, thủ tục này được làm rất chậm. Nhiều trường hợp tuy đã hoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã trả tiền và giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, nhưng vẫn bị khiếu kiện. Một số Toà án đã xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như vậy là vô hiệu căn cứ vào quy định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm các quy định về hình thức. Khi đã tuyên bố vô hiệu, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất khó lấy lại khoản tiền mình đã trả, vì bên chuyển nhượng đã sử dụng tiền vảo mục đích khác. Hiện nay một số nước trên thế giới không lấy thời điểm đăng ký tài sản là hiệu lực của việc chuyển quyền sở hữu tài sản nói chung, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nói riêng. Việc đăng ký chỉ là hình thức công khai với người thứ ba. Do đó, không nên quy định cứng nhắc việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

Pháp luật về đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất phải đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 36 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 thì việc đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được thực hiện tại Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đối với tổ chức thực hiện tại Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Sau khi người sử dụng đất đã đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ lại đăng ký vào Sổ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã để cơ quan đó biết các biến động về đất đai trong phạm vi mình quản lý.

8. Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại các điều, Điều 74, 75, 76, 77 và Điều 78 của Luật Đất đai năm 1993. Khi soạn thảo Luật Đất đai đưa ra các điều kiện này là xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất không thể tuỳ tiện chuyển quyền sử dụng đất, mà pháp luật cần quy định một số điều kiện chặt chẽ để quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự có một số điều quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất như: Điều 700, 706, 715, 727, 740, 741, 742 và Điều 743. và cũng được nhắc lại trong văn bản quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Một vấn đề mà lại được lặp đi lặp lại trong quá nhiều văn bản như vậy có cần thiết không. Sau một thời gian thi hành Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự cho thấy, tuy pháp luật đưa ra các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất để quản lý tránh đầu cơ đất đai, chuyển quyền sử dụng đất bừa bãi, nhưng khi người dân đã có nhu cầu chuyển quyền thì họ cũng có thể đưa ra các điều kiện rất hợp pháp. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, pháp luật đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình, miễn là sau khi chuyển quyền sử dụng đất, đất đó vẫn được sử dụng đất đúng mục đích, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, pháp luật đất đai cũng đã cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác và đất nông nghiệp, lâm nghiệp cũng được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi theo quy hoạch sử dụng đất. Nhiều ý kiến đề nghị không nên quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, các điều kiện này có thể thay đổi thường xuyên, vậy nên để văn bản dưới luật quy định thì hợp lý hơn. Đặc biệt, hiện nay đã cho phép có thị trường bất động sản, cho nên các điều kiện này có đưa ra cũng vô nghĩa. Các ý kiến này là hợp lý.

9. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có một số nội dung bất cập:

- Khoản 1 Điều 709 quy định bên chuyển nhượng có nghĩa vụ xin phép. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã quy định cụ thể các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy khi người sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại Luật Đất đai thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai không quy định điều kiện phải xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do sự khác biệt giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai cho nên dân khó thực hiện. Một số địa phương vận dụng quy định của Bộ luật Dân sự để yêu cầu dân xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây nên tình trạng sách nhiễu, tiêu cực. Quy định này dân không thực hiện trong thực tế, vì không ai đi xin phép để được thực hiện quyền của mình đã được pháp luật cho phép. Mặt khác, khi chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đều phải làm thủ tục tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Việc làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất coi như đã báo cho Ủy ban nhân dân biết hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Cho nên, Luật không nên quy định quá nhiều thủ tục gây phiền hà, không phù hợp với chính sách cải cách thủ tục hành chính hiện nay.

- Điều 711 Bộ luật Dân sự đưa ra các điều kiện của bên nhận quyền sử dụng đất như: Có nhu cầu sử dụng đất; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất, thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất.

Quy định này không phù hợp với tình hình thực tế, vì Luật Đất đai chỉ quy định hạn mức đất để giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm cho các hộ gia đình sử dụng đất, không quy định điều kiện của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không quy định hạn mức giao đất cho cá nhân, tổ chức và cũng chưa có quy định hạn mức đối với các lọai đất khác. Luật Đất đai đã cho phép tổ chức kinh tế cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi sử dụng cụm từ “người được nhận chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, nghĩa là bao hàm cả tổ chức kinh tế và cá nhân, nhưng điều kiện này lại không thể áp dụng được đối với tổ chức và cá nhân. Mặt khác, để thực hiện chủ trương hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nước thì không nhất thiết phải bắt buộc người có nhu cầu sử dụng đất mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật cũng chưa giải thích rõ thế nào là “có nhu cầu”? Thực tế những người có vốn rất muốn đầu tư vào đất và cũng có thể hiểu đó là “có nhu cầu sử dụng đất”. Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX không đặt vấn đề tích tụ đất đai. Do đó, quy định điều này là không cần thiết và không phù hợp với cơ chế mới về phát triển kinh tế.

10. Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, người được Nhà nước giao đất được cho người khác thuê quyền sử dụng đất khi có điều kiện: là hộ gia đình neo đơn, khó khăn, thiếu sức lao động, thiếu vốn. Luật còn hạn chế cả thời gian cho thuê đất, thời gian cho thuê nhiều nhất không được quá 10 năm. Thực tế cho thấy một số địa phương ở các tỉnh phía Nam một số người có tập quán thích đi làm thuê cho người khác, có người tuy có đất nhưng lại không thích trực tiếp sản xuất trên đất của mình mà lại cho người khác thuê để đến địa phương khác làm nghề khác.

Luật Đất đai không chỉ quy định người sử dụng đất được quyền cho thuê quyền sử dụng đất mà người được Nhà nước cho thuê đất cũng có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Thuê lại cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất tạm thời, đồng thời cũng là quan hệ dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau. Do đó, BLDS cũng cần phải bổ sung thêm các quy định về thuê lại quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, thực tế hiện nay có một số địa phương ở miền Nam đã cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm cho các tổ chức nước ngoài thuê đất để trồng một số cây làm hương liệu như cây hoa nhài. Hiệu quả sử dụng đất rất cao và người cho thuê đất cũng đã có thu nhập khá hơn so với trước đây. Việc cho phép như vậy là trái với quy định của Luật Đất đai, nhưng có quan điểm cho rằng, pháp luật nên cho người sử dụng đất được quyền cho cả tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, làm như vậy là đơn giản hoá thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nhà nước không phải thực hiện khâu thu hồi đất, đền bù đất cho người có đất bị thu hồi, chuyển họ đến khu tái định cư, đào tạo việc làm xong mới làm thủ tục cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Làm như vậy vừa tốn kém vừa mất thời gian, thủ tục phiền hà. Để đáp ứng nhu cầu thực tế, bảo đảm người dân vẫn còn đất Bộ luật Dân sự nên bổ sung trường hợp này để người dân làm cơ sở pháp lý thực hiện.

10. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ quy định trong Bộ luật Dân sự mà còn được quy định trong các văn bản khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Nghị định số 79/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và trong một số các Thông tư khác. Qua đó chúng ta thấy vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất có quá nhiều văn bản quy định, do nhiều cơ quan soạn thảo, thiếu đồng nhất, còn mâu thuẫn, chồng chéo, khó thực hiện, khó tìm.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật không chỉ được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà còn có quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất. Luật Đất đai còn cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật không khống chế bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất mà cho phép thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là các ngân hàng liên doanh với nước ngoài, ngân hàng có vốn đầu tư 100% của nước ngoài hoạt động tại Việt Nam đều được nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do Bộ luật Dân sự chưa sửa đổi cho nên Điều 729, 730 Bộ luật Dân sự quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Hiện nay, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài đã cho phép doanh nghiệp có vồn dầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam (gồm tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam).

Khoản 2 Điều 733 Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký, xoá đăng ký việc thế chấp. Quy định này không hợp lý, quá cứng nhắc, thực tế cho thấy bên thế chấp thường không có nhu cầu đăng ký mà việc đăng ký thế chấp thường gắn với quyền lợi của bên nhận thế chấp. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm mục đích công khai hoá các quan hệ giao dịch dân sự, để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi đến hạn bên thế chấp không trả được nợ. Theo quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP thì người nào đăng ký việc cầm cố, thế chấp người đó có quyền được ưu tiên thanh toán trước theo thứ tự đăng ký. Tức là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp có thể thoả thuận bên đăng ký thế chấp.

11. Về xử lý giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp

Việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất hiện nay được quy định trong nhiều văn bản khác nhau, thiếu thống nhất, không rõ ràng, khó thực hiện. Tại Điều 736 Bộ luật Dân sự quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện bằng 01 phương thức là “yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi”, nhưng Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền là cơ quan nào? Trung tâm bán đấu giá tài sản hay tổ thanh toán tài sản hay cơ quan thanh lý tài sản do Ngân hàng thành lập. Quy định chung chung như vậy thực hiện rất khó thực hiện. Điều 33 của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đã quy định phương thức xử lý tài sản khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ như sau:

1) Bán tài sản bảo đảm tiền vay;

2) Tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;

3) Tổ chức tín dụng được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo lãnh.

Ngoài ra, Điều 23 của Nghị định số 165/1999/NĐ -CP ngày 19-11-1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định 3 phương thức xử lý tài sản bảo đảm như nêu trên. Điều 32 của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP quy định xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp như sau:”Quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên thoả thuận; trong trường hợp không có thoả thuận, thì các bên có quyền yêu cầu bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ". Khoản 4 Điều 7 của Nghị định số 86/CP ngày 19-12-1996 ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản quy định:"Trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá". Quy các quy định nêu trên cho thấy thực tế không biết thực hiện theo văn bản nào. Nhiều quan điểm cho rằng, đã có quyết định của Toà án bán đấu giá quyền sử dụng đất rồi tại sao lại phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này đã gây ách tắc trong việc bán đấu giá quền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 31 của Nghị định số 79/2001/NĐ-CP còn quy định: “Khi bên thế chấp hoặc bên được bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp hoạc hợp đồng bảo lãnh thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng, thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh cho người khác để thu hồi vốnợ (trừ trường hợp đất đã thế chấp, đã bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân nông dân) hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật”. Quy định này loại trừ trường hợp ngoài lệ nhằm bảo đảm quyền lợi cho người nông dân. Không để nông dân mất đất sản xuất. Nhưng Nghị định này cũng vẫn chưa quy định cụ thể các bên có thể được thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất là những phương thức nào? 3 phương thức nêu trên có áp dụng trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. bảo lãnh không ?

11. Về thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 740 của BLDS quy định điều kiện của người được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản phải là người có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này cho thấy không đáp ứng được nhu cầu thực tế, không hợp lý và trái với quy định tại Điều 635 của BLDS quy định quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân.

Ví dụ: - Một số trường hợp người thừa kế ở địa phương khác hoặc là cán bộ viện chức nhà nước có tiền đã giử tiền cho cha, mẹ ở nông thôn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng khi cha, mẹ chết thì theo quy định của pháp luật người đó không được hưởng quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

- Trường hợp người thừa kế đã có 1,5 ha đất, nếu được thừa kế thì vượt quá hạn mức sẽ xử lý như thế nào ? Nếu theo quy định của BLDS họ sẽ không được quyền thừa kế. Quy định như vậy hoàn toàn không hợp lý.

Điều 741,742 của BLDS cũng không hợp lý.

Điều 744 của BLDS quy định quyền tiếp tục sử dụng đất của thành viên trong hộ gia đình. Điều này quy định chưa đầy đủ, ở chỗ điều này chỉ mới quy định quyền tiếp tục sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình đối với trường hợp được nhà nước giao đất, chưa quy định trường hợp đối với hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất từ người khác. Mặt khác, điều này chưa quy định trường hợp nếu hộ gia đình chết hết nhưng có người thừa kế quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình thì người thừa kế có được thừa kế không? Cần quy định rõ vấn đề này.

II. HƯỚNG SỬA ĐỔI TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ

Xuất phát từ những quy định bất cập trong Bộ luật Dân sự và các quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự với các văn bản khác đề xuất một số vấn đề bổ sung, sửa đổi như sau:

1. Về phạm vi điều chỉnh

Dự thảo Bộ luật sửa đổi, bổ sung sẽ bổ sung thêm các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức. Ngoài ra, có thể bổ sung các điều luật khác được quy định trong các Nghị định, Thông tư vào BLDS để dân dễ theo dõi, thực hiện, tránh tình trạng một vấn đề nhưng có quá nhiều văn bản cùng điều chỉnh.

Trên cơ sở bổ sung một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất, cơ cấu Phần năm có thể bỏ sung thêm chương góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và chương tặng cho quyền sử dụng đất. Rà soát lại toàn bộ cơ cấu của BLDS có những quy định gì liên quan đến đất như: chế định về địa dịch, thuê khoán tài sản, mua bán nhà, cho thuê nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì nên chuyển vào Phần năm của BLDS. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng các chế định về chuyển quyền sử dụng đất nên chuyển vào phần hợp đồng dân sự. Để người dân dễ theo dõi thì phương án tập trung các quy định về đất đai vào một phần là hợp lý nhất.

2. Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

3.Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Viết rõ cơ quan làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định tại Nghị đinh số 17/1999/NĐ- CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1-11-2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP.

Trong trường hợp không muốn các quy định trùng lắp giữa các văn bản thì theo phương án BLDS sửa lại như sau:”Việc chuyển quyền sử dụng đất được làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.

4. Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

BLDS sửa đổi để có khả năng thực thi hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế đang đòi hỏi và có thể quy định rất chung như: “Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” thay bằng quy định “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Riêng điều kiện chỉ được chuyển quyền sử dụng đất “trong thời hạn còn được sử dụng đất” cũng nên bỏ vì pháp luật đã cho người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó không nên khống chế chỉ được chuyển nhượng trong thời gian sử dụng đất.

5. Về giá chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự cho nên quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cho các bên thoả thuận. Trong trường hợp không thoả thuận được thì khi đó mới áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để làm cơ sở cho việc thoả thuận.

6. Về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau. Do đó, hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất có thể được sửa đổi theo hướng quy định cụ thể như sau:

- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bêb đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau, thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho nhau (nếu có);

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điển bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đã giao đất và đã nhận tiền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại;

- Việc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cóp hiệu lực kể từ thời điểm việc thế chấp,bảo lãnh được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Việc tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm bên tặng cho giao đất cho bên được tặng cho.

- Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm bên góp vốn giao quyền sử dụng đất.

7. Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Không quy định các điều kiện trong BLDS

8. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bỏ các quy định bất cập trong BLDS

9. Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Không quy định tời hạn cho thuê đất. Bổ sung quyền của hộ gia đình, cá nhân được cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.

10.Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Bổ sung các quy định về thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất cho phù hợp với các văn bản pháp luật về đất đai. Một số biện pháp xử lý giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh đã được quy định trong các văn bản khác đã được cuộc sống chấp nhận vào BLDS.

11. Về thừa kế quyền sử dụng đất.

Bỏ các điều kiện thừa kế, BLDS sửa đổi theo hướng mọi người thừa kế đều được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở và các loại đất khác.

12. Về quyền tiếp tục sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình

BLDS có thể sửa đổi theo hướng: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc được nhà nước cho thuê đất đã trả trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu trong hộ có thành viên chết, thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng đất đó hoặc thành viên đó có quyền để thừa kế phần quyền sử dụng đất của mình cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu trong hộ gia đình không còn thành viên nào hoặc không có người thừa kế của các thành viên trong hộ gia đình hoặc người thừa kế từ chối nhận quyền sử dụng đất được thừa kế, thì Nhà nước thu hồi đất đó”.

MỤC LỤC

BÁO CÁO PHÚC TRÌNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

PHẦN THỨ NHẤT

PHẦN MỞ ĐẦU

I. Sù cÇn thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi

II. Ph¹m vi nghiªn cøu

III. Môc ®Ých, yªu cÇu

IV. Ph¬ng thøc thùc hiÖn

V. Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu

PHẦN THỨ HAI

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2. C¬ së lý luËn vµ mèi quan hÖ gi÷a quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vµ quyÒn sö dông ®Êt ®ai.

PHẦN THỨ BA

NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG

I. Nhận xét chung về quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại Phần thứ năm Bộ luật Dân sự

II. Những điểm hạn chế trong các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự

1. Chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

3. Hình thức và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693 Bộ luật Dân sự).

5. Giá chuyển quyền sử dụng đất (Điều 694 Bộ luật Dân sự)

6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.

7. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

8. Hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

9. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704 Bộ luật Dân sự)

10. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

11. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

12. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

13. Thừa kế quyền sử dụng đất.

III. Nguyên nhân của những điểm hạn chế trong các quy định của Bộ luật Dân sự

PHẦN THỨ TƯ

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẢM BẢO CÁC QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

I. Một số quan điểm cơ bản về việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự.

II. Sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự.

II. Sửa đổi, bổ sung pháp luật đất đai.

III. Thực hiện các nhiệm vụ khác nhằm đảm bảo thực thi pháp luật.

Kết luận

CÁC CHUYÊN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Chuyên đề

Các quy định của pháp luật về sở hữu đất đai từ năm 1945 đến nay

(Nguyễn Xuân Anh - Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý)

Chuyên đề

Mối quan hệ giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai trong việc điều chỉnh các quyền sử dụng đất

(TS. Hoàng Thế Liên - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý)

Chuyên đề

Một số ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự năm 1995

(ThS. Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội)

Chuyên đề

Một số vấn đề đặt ra trong việc người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự

(Chu Thị Hoa - Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý)

Chuyên đề

Một số vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự trong mối quan hệ với các quy định của pháp luật đất đai

(ThS. Trần Quang Huy - Trường Đại học Luật Hà Nội)

Chuyên đề

Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng

(Nguyễn Thu Hằng – Trường đại học Quốc gia Hà Nội)

Chuyên đề

Quan hệ giữa các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật về đất đai, sự tương đồng và khác biệt, hướng sửa đổi trong Bộ luật Dân sự

(Nguyễn Thị Mai – Vụ Pháp luật Dân sự kinh tế, Bộ Tư pháp)

Tài liệu tham khảo

Mục lục văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến các quyền của người sử dụng đất (tham khảo khi thực hiện đề tài).

1 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III Đảng lao động Việt Nam. Tập 1, trang 54-55.

1^,2 Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ năm. Tập 1.Nxb Sự thật, Hà Nội 1982, trang 48, 56.

1 Các Nghị quyết của trung ương Đảng từ 1996 – 1999. Nxb Chính trị quốc gia. Hà Nội năm 2000, trang 135, 136.

1 C.Mác - F. Anghen toàn tập, tập 18.

[1] Xem TS. Phạm Hữu Nghị: Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất - Đề tài khoa học cấp bộ "Những vấn đề lý luận cơ bản về Bộ luật Dân sự" - Trung tâm KHXH & NVQG - Viện Nghiên cứu Nhà nước & Pháp luật. Hà Nội - 1997.

[2] GS.TSKH. Đào Trí Úc: Vai trò của Luật dân sự ở nước ta hiện nay - Đề tài khoa học cấp bộ "Những vấn đề lý luận cơ bản về Bộ luật Dân sự ở Việt Nam", Sđd, Tr.2.

3 Xem Nguyễn Quang Tuyến: một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật hiện hành. Tạp chí Luật học - Số 5 năm 2001

[4] Vũ Ngọc Kích: Một số bất cập về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự., Tr.188 - Chuyên đề: Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam - Thông tin Khoa học pháp lý. Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp. Số 11 + 12, năm 2001.

[5] Vũ Ngọc Kích: Một số bất cập về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, Tr. 184 - 185, Sđd.

[6] Đây là quan điểm của Luật sư Muto - chuyên gia pháp lý Nhật Bản

[7] Ý kiến của Luật sư Mutô trong bài viết “Ý kiến về những điểm cần sửa đổi trong Bộ luật Dân sự Việt Nam” của Thông tin khoa học pháp lý. Viện NCKH Pháp lý. Bộ Tư pháp. Trang 299.

[8] Thông tin KHPL đã dẫn trang86.

Xem thêm

File đính kèm

Tải về

Đề tài - Đề án

Luận án - luận văn

Đặc san thông tin KHPL

Tài liệu hội thảo khoa học

Bài trích tạp chí

Sách

Tài liệu xem nhiều nhất

II. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.

III. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU

IV. PHƯƠNG THỨC THỰC HIỆN

V. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

PHẦN THỨ BA

NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ TRONG THỰC TIỄN

ÁP DỤNG

12.2. Như chúng ta đã biết chủ thể của hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gồm hai bên:

b) Đất đã được đầu tư theo đúng mục đích ghi trong dự án hoặc trong đơn xin thuê đất.

24. Bỏ Điều 716 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất vì đã được quy định tại chương quy định chung.

I- Các quy định của pháp luật về sở hữu đất đai

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4. Về hạn mức sử dụng đất

KIẾN NGHỊ NHẰM SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

I. CÁC QUY ĐỊNH CÒN MÂU THUẪN, CHỒNG CHÉO, KHÓ THỰC HIỆN

I. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

PHẦN THỨ BA

NHỮNG ĐIỂM HẠN CHẾ CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG

II. Những điểm hạn chế trong các quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự

1. Chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

3. Hình thức và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693 Bộ luật Dân sự).

5. Giá chuyển quyền sử dụng đất (Điều 694 Bộ luật Dân sự)

6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.

7. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

8. Hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

9. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (từ Điều 699 đến Điều 704 Bộ luật Dân sự)

10. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

11. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

12. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

13. Thừa kế quyền sử dụng đất.

III. Nguyên nhân của những điểm hạn chế trong các quy định của Bộ luật Dân sự

CƠ SỞ DỮ LIỆU TƯ LIỆU TÀI LIỆU KHOA HỌC PHÁP LÝ